Cổ phiếu bất động sản rục rịch đón sóng?

Kế hoạch tăng trưởng lợi nhuận tốt trong năm 2024

Giai đoạn cuối năm 2023, thị trường bất động sản đã bắt đầu có những điểm sáng mới, nguồn cung và sức cầu dần phục hồi trở lại. Theo đó, sức khoẻ doanh nghiệp bất động sản cũng được cải thiện đáng kể. Đến thời điểm hiện tại, báo cáo kết quả kinh doanh quý I/2024, nhiều doanh nghiệp cho thấy sự tăng trưởng lợi nhuận khả quan.

Đơn cử như Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (mã: NHA) công bố kết quả kinh doanh quý I/2024 với doanh thu thuần 34,4 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 11,8 tỷ đồng, lần lượt tăng 73% và 1.572% so với quý I/2023.

Kết thúc quý I/2024, Sonadezi Giang Điền (SZG), ghi nhận doanh thu thuần 92,1 tỷ đồng - tăng 9% so với cùng kỳ (YoY); lợi nhuận sau thuế tăng 9% YoY, đạt 36,5 tỷ đồng. Chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu doanh thu là các khoản cho thuê nhà xưởng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Giang Điền.

Đáng chú ý là trước thềm Đại hội đồng cổ đông, loạt ông lớn trong lĩnh vực bất động sản công bố kế hoạch kinh doanh năm 2024 với sự tự tin xen lẫn thận trọng.

Cụ thể, CTCP Vinhomes (mã: VHM) đặt kế hoạch doanh thu tăng 15,8%, lợi nhuận tăng 4,3% so với cùng kỳ. CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) đặt mức tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận lần lượt là 110% và 5% so với 2023. CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) khiêm tốn hơn ở mức tăng 86,8% doanh thu và 8,3% lợi nhuận so với năm trước.

Đặc biệt, Novaland gây cú "shock" khi tự tin sẽ đạt 32.587 tỷ đồng doanh thu, gấp 6,9 lần 2023, và gấp hơn 2 lần mức cao nhất mà doanh nghiệp này đạt được năm 2018 (15.635 tỷ đồng).

Hơn thế, Novaland, Vinhomes và Nam Long là 3 trong 4 cái tên vừa nêu đặt kế hoạch doanh thu cao nhất trong lịch sử hoạt động. Duy nhất chỉ có Khang Điền là giảm so với mức kỷ lục 4.616 tỷ đồng doanh thu năm 2020.

Theo giới phân tích, doanh thu cao đồng nghĩa với hàng tồn kho được "xả" mạnh trong năm nay. Điều này phần nào đem đến sự an tâm cho các các cổ đông của doanh nghiệp, đồng thời gia tăng niềm tin cho các nhà đầu tư chứng khoán về sự hồi phục sớm của ngành bất động sản.

Thực tế cho thấy, trên thị trường chứng khoán, các mã cổ phiếu vẫn giao dịch sôi động, thu hút sự chú ý của nhà đầu tư. Kết thúc phiên giao dịch cuối cùng của quý I/2024 tại 43.350 đồng/cổ phiếu, thị giá cổ phiếu NLG đã tăng 18,28% trong quý I/2024 sau khi tăng 18,96% trong năm 2023. Thị giá cổ phiếu PDR tăng 14,36% trong quý I/2024 sau khi tăng 104,78% trong năm 2023. Hay thị giá cổ phiếu NVL của Novaland cũng tăng 1,17% trong quý I/2024, sau khi tăng 21,97% trong năm 2023…

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án, DKRA Group cho hay: "Nhiều doanh nghiệp bất động sản đặt kế hoạch doanh thu nghìn tỷ năm nay phản ánh sự kỳ vọng của họ về những tín hiệu khởi sắc của ngành. Cũng không ít doanh nghiệp đặt kế hoạch táo bạo trong việc triển khai, bàn giao nhiều sản phẩm khác nhau nhằm đón đầu chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường".

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, trong năm nay các doanh nghiệp bất động sản vẫn còn phải đối mặt với áp lực đáo hạn trái phiếu còn đè nặng. Do đó, doanh nghiệp cần thận trọng trong việc triển khai kinh doanh, cân nhắc xu hướng dòng tiền để có thể vừa giải được bài toán nguồn thu vào, vừa xử lý được nợ vay.

Độ "thẩm thấu" của chính sách sẽ gia tăng trong những quý tới

Trong báo cáo mới nhất, các đơn vị nghiên cứu thị trường đều ghi nhận giao dịch trên thị trường bất động sản đã dần sôi động trở lại. Cụ thể, VARS cho biết, thị trường bất động sản 3 tháng đầu năm nay ghi nhận khoảng 30.511 sản phẩm được chào bán. Trong đó, có hơn 4.626 sản phẩm mới. Về giao dịch, thi trường ghi nhận khoảng 6.360 giao dịch, tăng 10% so với quý IV/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm ngoái.

Có được những kết quả này là nhờ thị trường bất động sản đã xuất hiện đầy đủ "combo" làm bệ phóng cho tiến trình phục hồi. Đơn cử như việc hoàn thiện và thông qua 3 bộ luật có tầm ảnh hưởng nhất tới thị trường hay sự quan tâm hỗ trợ của Chính phủ, các bộ, ngành. Trong đó, quý I/2024 được xem là kỳ "nước rút" của Chính phủ, các cơ quan bộ, ngành trong nỗ lực "chạy đua" với thời gian, nhằm rút ngắn khoảng chờ đợi các quy định mới trong các bộ luật, thông qua việc nghiên cứu, soạn thảo để trình ban hành các nghị định hướng dẫn chi tiết việc thi hành luật.

Bên cạnh đó, sự quyết tâm của các chủ thể trên thị trường tăng cao, niềm tin khách hàng, nhà đầu tư ngày càng củng cố cũng là động lực rất lớn cho thị trường bất động sản hồi phục.

Như vậy, thị trường đã bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu rõ ràng cho thấy các chính sách hỗ trợ đang dần thẩm thấu vào lĩnh vực bất động sản. Giới chuyên gia kỳ vọng sự thẩm thấu này sẽ tiếp tục lan toả mạnh mẽ trong những quý tiếp theo. Theo đó, cổ phiếu bất động sản cũng có thêm những bước đà khởi sắc.

Ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc – Chuyên gia phân tích cao cấp VIS Rating cho biết: "Các luật mới về bất động sản sẽ mở đường cho việc phát triển dự án nhà ở nhanh chóng và thận trọng hơn, giúp cải thiện nguồn cung mới. Điều này đã được thể hiện thông qua sự gia tăng phê duyệt các dự án nhà ở xã hội và cấp giấy phép xây dựng dự án kể từ nửa cuối năm 2023. Bên cạnh đó, một số dự án hạ tầng giao thông quan trọng như Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM, các dự án thành phần cao tốc Bắc - Nam dự kiến hoàn thành giai đoạn 2023 - 2025 sẽ cải thiện đáng kể kết nối giao thông giữa các thành phố lớn và khu vực ngoại thành. Ngoài ra, hạ tầng giao thông phát triển, cùng với môi trường lãi suất thấp sẽ cải thiện tâm lý người mua nhà, kích thích nhu cầu và thúc đẩy giao dịch giao dịch bất động sản".

Chuyên gia VIS Rating cũng kỳ vọng, môi trường kinh doanh cải thiện sẽ thúc đẩy sự phục hồi giao dịch nhà ở, đặc biệt ở thành phố lớn. Điều này giúp các chủ đầu tư dự án nhà giá hợp lý có doanh số bán hàng và dòng tiền tốt hơn vào năm 2024.

Mặc dù vậy, thị trường bất động sản vẫn chưa thể bùng nổ trong năm nay do sức cầu vẫn khá kém. Chỉ một số doanh nghiệp có quỹ đất sạch và sản phẩm chất lượng cao sẽ nổi bật hơn hẳn, thu hút nhà đầu tư hơn. Cổ phiếu bất động sản cũng theo xu hướng này. Việc nắm giữ cổ phiếu bất động sản ở thời điểm này cũng khá an toàn so với các nhóm ngành khác, các chuyên gia của VIS nhận định.

Đồng quan điểm, các chuyên gia Công ty Chứng khoán Sacombank (SBS) cho hay, việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) được đánh giá mang tới những tác động tích cực cho thị trường bất động sản trong dài hạn, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng công bằng, minh bạch và ổn định.

Những doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn, hoạt động kinh doanh minh bạch và nghiêm túc được cho là sẽ có nhiều lợi thế. Việc giảm áp lực thủ tục pháp lý, tăng tính thị trường trong việc xác định giá đất, loại đất... sẽ giúp các doanh nghiệp bất động sản thuận lợi hơn trong hoạt động kinh doanh. Còn với cổ phiếu ngành bất động sản, thực ra thông tin này đã được dự báo trước từ khá lâu, do vậy diễn biến ngắn hạn còn phụ thuộc cung cầu và các yếu tố khác.

Như vậy, giới phân tích cho rằng vẫn thật khó để xác định liệu rằng giá cổ phiếu bất động sản đã qua "cơn bĩ cực" nhất hay chưa. Nhà đầu tư cần theo dõi sát sao tình hình hoạt động của doanh nghiệp, nhất là hướng xử lý các vấn đề nội tại. Nhà đầu tư nên thực hiện chiến thuật "ra - vào" linh hoạt, vì doanh nghiệp có thể cần thời gian dài để phục hồi.