Cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản trong năm 2024

BỨC TRANH TRIỂN VỌNG CỦA NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN

Sau đợt giảm chung trên toàn thị trường chứng khoán, các cổ phiếu bất động sản đã có những nhịp phục hồi tích cực từ đầu tháng 11/2023 đến nay. Dòng tiền quan tâm nhiều hơn tới nhóm cổ phiếu bất động sản cùng kỳ vọng về sự phục hồi và kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp được cải thiện trong năm tới.

Các chuyên gia nhận định, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua đi, dù vẫn còn đó những thách thức nhưng có thể kỳ vọng thị trường sẽ ấm dần lên. Nhà đầu tư cần theo dõi và nắm bắt thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ pháp lý và sự phát triển của từng phân khúc để đánh giá sự phục hồi của thị trường địa ốc một cách tổng quan.

Giới chuyên gia cũng nhìn nhận, cổ phiếu bất động sản vẫn là một trong những nhóm ngành có thực lực và nhu cầu cao. Mặc dù hiện tại, giá cổ phiếu nhóm ngành này vẫn chưa hồi phục hoàn toàn. Tuy nhiên, với nhu cầu thực tế cao và những chính sách kích cầu, chính sách pháp lý từ chính phủ, nhiều nhà đầu tư vẫn kỳ vọng thị trường bất động sản nói chung cũng như các cổ phiếu ngành này sẽ có nhiều diễn biến tích cực trong năm 2024.

Theo quan điểm của Agriseco Research, một số yếu tố sẽ giúp cổ phiếu bất động sản có thể đảo chiều trong đầu năm 2024. Đó là các nút thắt pháp lý - vốn - thanh khoản dần được tháo gỡ. Theo đó, vốn tín dụng cho vay mua nhà tăng trưởng trở lại; Các bộ Luật: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có hiệu lực từ đầu năm 2025; Lượng giao dịch mua nhà và giá bán/cho thuê nhà kỳ vọng tiếp tục tăng theo từng quý và cao hơn so với cùng kỳ.

Tình hình bán hàng sẽ khởi sắc hơn trong giai đoạn 2024 và 2025 nhờ vào việc các dự án bất động sản hầu hết được bàn giao trong 2 năm tới. Bên cạnh đó, kinh tế dần hồi phục cùng việc hồi phục chi tiêu của các nhà đầu tư khi chính sách tháo gỡ khó khăn dần thẩm thấu.

Agriseco Research cho rằng, năm 2024 sẽ là năm bản lề cho quá trình hồi phục của toàn ngành. Mặt khác, triển vọng phục hồi của ngành sẽ phân hóa. Các phân khúc căn hộ nhu cầu ở thực quanh nội đô hoặc ven trung tâm có vị trí và cơ sở hạ tầng phát triển sẽ hồi phục sớm hơn do nhu cầu vẫn lớn. Các phân khúc biệt thự, nghỉ dưỡng vẫn sẽ khó khăn trong năm tới.

Đáng chú ý, mặt tích cực trong năm 2024 là vẫn có một số cổ phiếu của những doanh nghiệp có quỹ đất và năng lực triển khai dự án tốt đang ở vùng định giá phù hợp, là cơ hội để nhà đầu tư xem xét lựa chọn giải ngân và nắm giữ trong trung và dài hạn.

Agriseco Research cũng nâng quan điểm từ Thận trọng lên Trung lập đối với cổ phiếu ngành bất động sản. Nhà đầu tư nên cân nhắc đánh giá và chọn lọc cổ phiếu bất động sản có quỹ đất lớn đang ở giai đoạn bàn giao; tập trung phân khúc nhà ở bình dân, trung cấp ở nội đô, ven trung tâm; năng lực triển khai bán hàng và xoay chuyển tốt; và giữ được vị thế trong bối cảnh kinh tế suy giảm, bất động sản khó khăn.

Phòng Phân tích chiến lược Công ty cổ phần Chứng khoán KIS Việt Nam cho rằng, thông thường giai đoạn cuối năm các doanh nghiệp bất động sản sẽ đẩy mạnh việc bàn giao các dự án và ghi nhận lợi nhuận trong quý IV, qua đó làm kết quả hoạt động kinh doanh của cả năm và năm sau trở nên tích cực.

Về dài hạn nhóm cổ phiếu bất động sản sẽ có khá nhiều tiềm năng. Minh chứng rõ nhất là từ năm 2022 đến nay giá trị của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản đã điều chỉnh rất nhiều. Nếu doanh nghiệp nào có thể vượt qua giai đoạn hiện tại, tạo được vị thế lớn trong ngành và phát triển mạnh trong trung và dài hạn thì cổ phiếu của doanh nghiệp đó tiềm năm. Trước đó, giai đoạn 2011 - 2013 thị trường bất động sản cũng gặp khó khăn và sau đó chúng ta đã chứng kiến sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường này và nhóm cổ phiếu.

"ĐÃI CÁT" TÌM CỔ PHIẾU BẤT ĐỘNG SẢN TỐT

Dự báo về danh mục cổ phiếu bất động sản tiềm năng năm 2024, các đợn vị nghiên cứu như Agriseco Research, VCBS chọn lọc một số mã của doanh nghiệp bất động sản với tiêu chí: Tình hình tài chính lành mạnh, an toàn; Sở hữu các dự án có vị trí thuận lợi hưởng lợi từ đầu tư công; Khả năng triển khai dự án tốt và đã được chứng minh trong quá khứ; Hầu hết dự án đã được tính tiền sử dụng đất và hoàn thiện nghĩa vụ tài chính, tránh rủi ro về việc tăng chi phí đầu tư khi thay đổi chính sách giá đất theo thị trường; Có mức định giá phù hợp và hấp dẫn so với tiềm năng tăng trưởng kết quả kinh doanh trong tương lai.

Điển hình phải kể đến như Nam Long (NLG) là doanh nghiệp bất động sản có danh mục dự án chất lượng với tổng quỹ đất 685ha. Các dự án của NLG đều có vị trí đắc địa nằm tại các tỉnh thành vùng ven thu hút đầu tư hiện nay như Bình Chánh, Thủ Đức (TP.HCM), Long An, Cần Thơ, Đồng Nai và Hải Phòng.

Triển vọng kết quả kinh doanh năm 2024 với doanh thu và lợi nhuận của NLG dự kiến sẽ được đóng góp nhờ các dự án mở bán gồm: South Gate, Mizuki Park 2&3, Akari City, Ehomes Cần Thơ. Lợi nhuận sau thuế 2024 dự kiến tăng nhờ lãi tài chính từ công ty liên doanh khi ghi nhận doanh thu bán dự án Mizuki và bàn giao 25% dự án Paragon cho đối tác Nhật.

Tiềm năng phát triển trong trung và dài hạnl NLG với quỹ đất lớn gần 700ha, chủ yếu nằm tại các tỉnh tiềm năng TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Hải Phòng đi kèm các quy hoạch phát triển trọng điểm (cơ chế đặc thù Cần Thơ, cao tốc Long Thành). Hầu hết các dự án đã có pháp lý, đang xây dựng và chuẩn bị mở bán trong 2 - 3 năm tới, điều này sẽ giúp duy trì tăng trưởng bền vững.

Bên cạnh đó là Vinhomes (VHM), Agriseco Research cho rằng có quỹ đất lớn nhất trong các doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện nay với tổng diện tích đất gần 17.000ha trải dài từ Bắc vào Nam. VHM có nhiều tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn khi có tài chính lành mạnh, vị trí quỹ đất tiềm năng và vị thế lớn trong ngành. Agriseco Research kỳ vọng tình hình kinh doanh khởi sắc dần nhờ mở bán thêm các dự án ở Bắc Giang, Hải Phòng và ba dự án nhà ở xã hội trong hai năm tới.

Còn VCBS cho hay, VHM đang có sức khỏe tài chính và nguồn lực kinh doanh tốt kể cả trong giai đoạn khó khăn của thị trường. Vị thế doanh nghiệp vững chắc, hưởng lợi từ xu hướng phát triển chung của ngành.

Đáng chú ý, VHM có tiềm năng dài hạn nhờ vị thế dẫn dầu, Các dự án của VHM đều có vị trí thuận lợi, đặt tại khu vực tập trung nhiều dự án hạ tầng trọng điểm. Vì vậy mà các sản phẩm của VHM thường thu hút sự quan tâm lớn của khách hàng. Giới phân tích kỳ vọng việc triển khai các dự án Vinhomes Sky Park, Golden Avenue, Vũ Yên sẽ tạo ra dòng tiền cho doanh nghiệp trong giai đoạn 2024 - 2025. Đồng thời, VHM sẽ tập trung đẩy mạnh phát triển 3 dự án nhà ở xã hội tại Thanh Hóa, Hải Phòng, Quảng Trị cuối năm sẽ hỗ trợ doanh số bán hàng của VHM thời gian tới.

Nhà Khang Điền (KDH) cũng là một trong những chủ đầu tư bất động sản có triển vọng trong năm 2024. Nhóm phân tích cho rằng doanh thu của KDH sẽ tăng trưởng tích cực so với năm 2023 nhờ kỳ vọng doanh số bán hàng tăng tại dự án mới Privia và Clarita.

Đáng chú ý, doanh nghiệp này còn có tiềm năng tăng trưởng lâu dài nhờ chiến lược mở rộng quỹ đất. Cụ thể, KDH đang tập trung mở rộng quỹ đất hơn 500ha tại TP. HCM với nhiều dự án tiềm năng như Clarita, Emeria, The Solina, KDC Tân Tạo, KCN Lê Minh Xuân, cụm CN Bình Trưng, Phong Phú 2. Các dự án trên kỳ vọng giúp KDH mở rộng quỹ đất gối đầu đảm bảo cho hoạt động kinh doanh trong các năm tới.

Nhà đầu tư Nguyễn Tuấn Minh (Hà Nội) đánh giá, nhịp tăng của nhóm cổ phiếu bất động sản gần đây chỉ mang tính ngắn hạn, do nhà đầu tư kỳ vọng vào chính sách, còn nội tại các doanh nghiệp thì đa số vẫn chưa có sự chuyển biến tích cực về kết quả kinh doanh hay toàn ngành khởi sắc trở lại. Mặc dù vậy, nhìn nhận một cách tổng quan, thị trường bất động sản đã qua giai đoạn khó khăn nhất, nhiều khả năng sẽ từng bước phục hồi trong các năm tới.

Nhà đầu tư này cho biết cũng đã chốt đầu tư một số cổ phiếu bất động sản với tâm lý đầu tư dài hạn thay vì lướt sóng như các nhóm ngành khác. Tuy nhiên, ông chỉ tập trung vào các doanh nghiệp đầu ngành, có cơ cấu nợ lành mạnh, các dự án đang được tích cực tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, vấn đề về trái phiếu doanh nghiệp được xử lý, sự mất cân đối dòng tiền được kiểm soát...

"Khi đầu tư cổ phiếu, tôi thường sẽ đặt tiêu chí đầu tiên là cơ cấu nợ của doanh nghiệp ra sao, đặc biệt là dư nợ trái phiếu và cách trả nợ của doanh nghiệp. Theo đó, vẫn có những mã tiềm năng có thể cân nhắc xuống vốn", anh Minh chia sẻ.