Chính sách quản lý, sử dụng nhà chung cư cần sửa đổi để theo kịp thực tiễn

Theo Bộ Xây dựng, trong quá trình thực hiện quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã xuất hiện một số tồn tại, hạn chế cần phải sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn.

Cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, chỗ để xe còn bất cập

Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), về cách xác định diện tích sử dụng căn hộ, chỉ quy định cách tính diện tích ban công mà không quy định về cách tính diện tích lô gia, hộp kỹ thuật. Do vậy, trong thời gian vừa qua không có cơ sở pháp lý để giải quyết tranh chấp giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư liên quan đến cách thức xác định diện tích sử dụng căn hộ theo quy định của Luật Nhà ở 2014. Hiện nay, Thông tư số 03/2021/TT-BXD ban hành Quy chuẩn 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư đã quy định cụ thể hơn cách tính diện tích sử dụng căn hộ. Vì vậy, cần phải sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Nhà ở 2014 để đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất của pháp luật cũng như đủ cơ sở pháp lý để giải quyết khi có tranh chấp về vấn đề này.

Về chỗ để xe tại các khu chung cư cũng có nhiều vấn đề bất cập. Các văn bản pháp lý hiện nay chưa quy định cụ thể về trách nhiệm chứng minh chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe ôtô đã được tính hay chưa tính vào giá bán căn hộ nên cũng thiếu cơ sở pháp lý để giải quyết các tranh chấp khi xác định quyền sở hữu đối với chỗ để xe ôtô. Thực tế tại nhiều chung cư, chỗ để xe tại tầng hầm cũng là nơi để cả xe đạp, xe máy và thuộc sở hữu chung của cư dân nên rất khó phân định.

Hội nghị nhà chung cư và Ban quản trị chưa đáp ứng thực tế

Theo quy định thì họp Hội nghị nhà chung cư sẽ quyết định các vấn đề trong quản lý, vận hành và việc sử dụng kinh phí bảo trì. Tuy nhiên, tại Điều 102 Luật Nhà ở 2014 lại chưa quy định rõ các hình thức họp nên thực tế khi xảy ra các tình huống bất khả kháng (như thiên tai, dịch bệnh…) thì không thể tổ chức được. Mặt khác, quy định tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu đã nhận bàn giao tham dự trực tiếp là không khả thi do thực tế nhiều dự án có quy mô lớn, dân số nhiều dẫn đến công tác chuẩn bị mặt bằng tốn kém hoặc nhiều nơi người dân không đi họp. Với quy định trên, việc tổ chức hội nghị sẽ gặp khó khăn và có thể không bảo đảm triển khai các công việc vận hành chung cư bình thường.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: “Trong Luật Nhà ở cũng chưa quy định về điều kiện, tiêu chuẩn của thành viên Ban quản trị (BQT) nên khó chọn được các thành viên có kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn để giúp cho việc quản lý, vận hành nhà chung cư được thuận tiện, an toàn hơn. Trong quá trình vận hành liên quan đến nhiều công việc có tính chất chuyên môn, kỹ thuật như kiến trúc, xây dựng, PCCC… nên các thành viên BQT cần phải có trình độ hiểu biết nhất định về lĩnh vực này”.

“Mặt khác, theo quy định của Bộ Luật dân sự thì một tổ chức có tư cách pháp nhân phải có tài sản độc lập và chịu trách nhiệm bằng chính tài sản của mình. Tuy nhiên, trong Luật Nhà ở thì BQT chỉ có tư cách pháp nhân, có con dấu nhưng lại không có tài sản độc lập để chịu trách nhiệm (nếu có) về các hành vi vi phạm trong quá trình quản lý, vận hành của mình”, ông Khởi chia sẻ thêm.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở chưa quy định cụ thể về quyền và trách nhiệm của BQT, thành viên BQT, cũng chưa có chế tài nghiêm khắc để gắn trách nhiệm trong quá trình vận hành nên thực tế đã xảy ra hiện tượng thành viên BQT lạm quyền để trục lợi.

Đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư “còn thả nổi”

Luật Nhà ở 2014 mới chỉ quy định chung một số điều kiện đơn giản của đơn vị quản lý vận hành cũng như yêu cầu về mặt chuyên môn nghiệp vụ của người tham gia quản lý vận hành mà chưa quy định các điều kiện cụ thể của đơn vị quản lý vận hành khi thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư đối với tòa nhà, cụm nhà, dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp đặc biệt là các dự án nhà chung cư có quy mô lớn.

Bên cạnh đó, nhiều đơn vị chỉ có số lượng nhân sự cũng như năng lực để quản lý vận hành 01 tòa nhà nhưng thực tế vẫn ký hợp đồng dịch vụ để quản lý nhiều tòa nhà trong cùng 01 thời điểm hoặc quản lý vận hành cả cụm nhà chung cư, đặc biệt là ở các dự án hỗn hợp có hệ thống trang thiết bị kỹ thuật hiện đại và phức tạp trong khi đội ngũ cán bộ thực hiện quản lý, vận hành còn chưa đáp ứng được cả về số lượng, trình độ, chất lượng quản lý theo yêu cầu và thiếu cơ chế, chế tài kiểm soát của cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở nên dẫn đến việc quản lý, vận hành chưa đạt yêu cầu đề ra, đặc biệt là khi xử lý các sự cố nghiêm trọng.

Bộ Xây dựng cũng chỉ ra rằng, theo quy định tại Phụ lục 4 của Luật Đầu tư 2020 thì kinh doanh dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về nhà ở thì các đơn vị thực hiện dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư nếu có nhu cầu thì chỉ cần gửi thông tin về Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản hoặc Sở Xây dựng để kiểm tra hồ sơ (không kiểm tra năng lực thực tế), nếu có đủ điều kiện thì đăng tải trên website của một trong 02 đơn vị này.

Việc đăng tải này chỉ nhằm mục đích phục vụ công tác thống kê quản lý hành chính và để BQT tham khảo danh sách khi lựa chọn đơn vị thực hiện quản lý vận hành cho phù hợp với điều kiện cụ thể của mỗi nhà chung cư. Như vậy, trên thực tế nhiều đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có “hồ sơ rất đẹp” nhưng năng lực thực tế thì chưa được kiểm tra, dẫn đến, tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ có thể gây mất an toàn cho các nhà chung cư trong quá trình vận hành, sử dụng nếu do các đơn vị không đủ điều kiện, năng lực thực sự để quản lý, vận hành.

Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh cơ bản các hoạt động có liên quan trong quản lý sử dụng nhà chung cư. Tuy nhiên, sau hơn 6 năm bắt đầu xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được bổ sung, sửa đổi để phù hợp với thực tiễn. Trong thời gian tới đây, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất, kiến nghị, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi để khắc phục những tồn tại, hạn chế đã được chỉ ra, góp phần nâng cao chất lượng sống cho người dân tại các khu nhà chung cư góp phần bảo đảm trật tự, an sinh xã hội.