Cần có chính sách quản lý cụ thể cho thị trường bất động sản nông nghiệp

Khơi dậy tiềm năng đất nông nghiệp

Phát biểu tại hội thảo “Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp: Thực trạng và kiến nghị chính sách” diễn ra mới đây, PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Đại học Quốc gia Hà Nội) nhận định, Việt Nam có nền văn minh lúa nước nên việc phát huy tiềm năng đất đai, ứng dụng công nghệ 4.0 vào sản xuất là quan trọng. Chiến lược của Nhà nước cũng đã khẳng định, phải làm sao để người nông dân yêu ruộng đất, có điều kiện canh tác sản xuất tốt nhất.

“Với kinh nghiệm học từ nước ngoài, tôi cho rằng nông nghiệp Việt Nam cần phải nhìn được giá trị đang có để phát huy hiệu quả ruộng đất. Việc hình thành và khơi thông thị trường bất động sản nông nghiệp nhằm tích tụ đất đai quy mô lớn, phát triển nông nghiệp công nghệ cao là giải pháp tối ưu nhất để khơi dậy tiềm năng của đất nông nghiệp mà bấy lâu nay chưa được khai thác hết, nhiều nơi bị chôn vùi trong cỏ dại”, vị chuyên gia nói.

Theo PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, cần phải định hình các tiêu chí như thế nào là bất động sản nông nghiệp, loại hình nào là bất động sản nông nghiệp. Phải có chế tài, khuyến khích để người dân có thể phát huy tốt nhất đất đai nông nghiệp. Đặc biệt, thời gian tới, việc tích tụ ruộng đất cần phải quan tâm để tạo ra những cánh đồng mẫu lớn, nhiều người khởi nghiệp bằng nông nghiệp và có thêm nhiều doanh nghiệp rót vốn vào lĩnh vực này.

“Trong Luật Kinh doanh bất động sản, chưa có khái niệm bất động sản nông nghiệp nên tôi cho rằng cần phải bổ sung để lĩnh vực này phải có địa vị và có chính sách quản lý cụ thể. Nhiều tập đoàn lớn đã bước chân vào lĩnh vực này, cho thấy nó có tiềm năng rất lớn, có nhiều cơ hội để phát triển bất động sản nông nghiệp Việt Nam”, bà Nhung cho biết thêm.

TS. Nguyễn Minh Phong cũng cho rằng, pháp lý cho thị trường bất động sản nông nghiệp là yếu tố rất cần được quan tâm, nghiên cứu, đặc biệt trong vấn đề tích tụ đất đai. Theo ông Phong, việc chính quyền địa phương đứng ra thuê đất của dân, sau đó doanh nghiệp thuê lại là một sáng kiến tốt nhưng chưa được hợp pháp hóa nên còn nhiều rủi ro.

“Do vậy việc Nhà nước đứng ra làm cầu nối giữa nông dân và doanh nghiệp nên được hợp pháp hóa trong tương lai. Người nông dân đang thiếu vốn, không có gì hấp dẫn hơn bằng phát triển bất động sản nông nghiệp để huy động vốn. Cả nước ta có 82% diện tích đất nông nghiệp, chia cho 9 triệu hộ dân. Người nông dân cứ khư khư giữ đất thì không thể hình thành bất động sản nông nghiệp được. Vì thế, cần có cơ chế bảo lãnh”, ông Phong kiến nghị.

Còn theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Ngô Trí Long, thị trường bất động sản nông nghiệp đã có nhưng còn manh nha. Do vậy cần đánh giá đúng thực trạng và bản chất của thị trường bất động sản nông nghiệp. Trong đó, cần quan tâm đến việc tìm kiếm phương pháp định giá đất cho nông nghiệp để tạo ra thị trường bất động sản nông nghiệp minh bạch và bền vững.

Xác định quyền sở hữu, chuyển nhượng đất nông nghiệp

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia nhận định, bất động sản nông nghiệp của Việt Nam có nhiều yếu tố không minh bạch, không rõ ràng và chưa có tính ổn định lâu dài và thiếu sự vững chắc về mặt pháp lý.

“Khi chia đất nông nghiệp cho dân, không có quyền sở hữu nên không có quyền "mua đứt, bán đoạn". Mới xuất hiện hình thức thuê lại. Song, những người đi thuê đất không yên tâm khi bỏ tiền ra nhưng không được sở hữu. Bỏ tiền ra đầu tư quy mô lớn nhưng không biết nay mai có thay đổi gì không?”, ông Nghĩa phân trần.

Đó cũng là quan điểm của PGS. TS. Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương khi cho rằng, thị trường bất động sản nông nghiệp gắn liền với quyền sử dụng đất nông nghiệp, các quy định về chủ thể có thể được mua quyền sử dụng đất cũng đang là một hạn chế cho các nhà đầu tư vào nông nghiệp trong việc tiếp cận đất đai.

TS. Cấn Văn Lực cũng chung nhận định, vấn đề vốn và thế chấp đất nông nghiệp đang là vướng mắc lớn cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản nông nghiệp.

“Đầu tư sản xuất nông nghiệp hay bất cứ ngành nghề nào đều cần huy động các nguồn vốn khác nhau ngoài vốn vay. Tuy nhiên, với việc chưa xác định giá đất nông nghiệp theo cơ chế thị trường thì người đầu tư sản xuất sẽ không thể huy động vốn từ chính dự án đầu tư của mình thông qua giá trị đất nông nghiệp. Ngoài ra, tính thanh khoản và khả năng chuyển nhượng còn hạn chế cũng khiến bên vay khó thế chấp bất động sản nông nghiệp khi vay vốn”, ông Lực cho hay.

Do đó, theo các chuyên gia, phải để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn. Đồng thời, phải có đạo luật, bảo hiểm về quyền sở hữu. Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp.

“Đã có những doanh nghiệp đi tiên phong nhưng họ cảm thấy bất an. Do vậy, chỉ khi có pháp lý thì mới hình thành thị trường minh bạch, tức là có thanh khoản. Khi đã có thanh khoản thì ngân hàng sẽ sẵn sàng nhận đất nông nghiệp như một tài sản thế chấp”, TS. Lê Xuân Nghĩa nêu./.