Cần chính sách đặc thù để tháo gỡ hàng trăm dự án nhà ở thương mại

Vấn đề sử dụng đất khác (không có đất ở) để thực hiện dự án nhà ở thương mại đã thu hút ý kiến thảo luận của cộng đồng doanh nghiệp, giới chuyên gia, các đại biểu Quốc hội thời gian qua, khi xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi).

Tại Báo cáo số 729/BC-UBTVQH15 ngày 17/01/2024 về tiếp thu, chỉnh lý và giải trình dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy ban Thường vụ Quốc hội tiếp tục đề nghị Chính phủ xây dựng đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà không có đất ở.

Theo quy định hiện hành tại Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 (được sửa đổi bởi Luật số 03/2022/QH15 sửa đổi, bổ sung 9 luật), điều kiện để được thực hiện dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp là phải có 100% đất ở hoặc một phần đất ở và một phần đất khác không phải là đất ở và đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Trường hợp nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất (mua gom) để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải là 100% đất ở.

Quy định này cơ bản được bảo toàn trong Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Điều 122, 127). Theo đó, Luật Đất đai năm 2024 quy định nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với: 100% đất ở; hoặc một phần đất ở và một phần đất khác.

Như vậy, pháp luật hiện hành cũng như pháp luật thời gian tới không cho phép nhà đầu tư sử dụng loại đất khác (không có đất ở) để chuyển mục đích làm nhà ở thương mại (trường hợp này phải thực hiện thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất). Đây là một vướng mắc lớn bởi có hàng trăm dự án bị "tắc" lại do nhà đầu tư đã "mua gom" đất nhưng không có diện tích đất ở nào nên không thể thực hiện dự án.

Hiện nay, Chính phủ đã giao Bộ Tài nguyên và Môi Trường chủ trì xây dựng dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác (không có đất ở). Theo kế hoạch, dự thảo Nghị quyết sẽ được trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 7 (khai mạc cuối tháng 5/2024). Đây là một tín hiệu sáng cho thị trường, có thể giúp tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án thời gian tới.

Trong bài viết này, tôi nêu ý kiến về sự cần thiết phải xây dựng, ban hành đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác (không có đất ở), tiếp cận dưới góc độ thực tiễn và góc độ pháp lý.

Cơ sở thực tiễn

Như đã nêu trên, pháp luật hiện hành (Điều 23 Luật Nhà ở năm 2014 sửa đổi bởi Luật số 03/2022/QH15) cũng như trong tương lai (Luật Đất đai năm 2024) đều quản lý chặt loại đất mà nhà đầu tư được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Nếu nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất (đi "mua gom") thì phải là 100% đất ở; nếu nhà đầu tư sẵn có quyền sử dụng đất thì phải có 100% đất ở hoặc một phần đất ở và một phần đất khác.

Việc nghiên cứu, cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không có đất ở) là cần thiết bởi:

Đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở thì không được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại cho dù trong quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất, diện tích đất này đã được phê duyệt cho mục đích xây dựng nhà ở. Tương tự, nhà đầu tư cũng không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các loại đất nêu trên để thực hiện dự án.

Quy định này không phù hợp với thực tiễn bởi trên thực tế, phần lớn diện tích đất theo quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở thương mại có hiện trạng là đất khác, không phải đất ở nhưng được quy hoạch để phát triển nhà ở, hình thành đô thị.

Quy định này dẫn đến hàng loạt dự án đang bị đình trệ do không có đất ở tiếp tục bị "treo", không thực hiện được. Tại Tờ trình số 573/TTr-CP ngày 27/12/2021, Chính phủ ghi nhận phản ánh của các địa phương, hiệp hội, về việc có khoảng hơn 200 dự án nhà ở thương mại trên cả nước bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện do không có đất ở (trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, TP.HCM có khoảng 126 dự án…). Điều này không chỉ gây ra các tác động xấu về quy hoạch treo, dự án treo, ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị và đời sống người dân mà còn gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở, là một nguyên nhân làm tăng giá bất động sản.

Các quy hoạch của Nhà nước lập, phê duyệt cũng bị "treo", không thể thực hiện được nếu các dự án này không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Trường hợp điển hình là các khu đất đang sử dụng để sản xuất kinh doanh (ví dụ các nhà máy, xí nghiệp sản xuất trong nội đô) mà theo quy hoạch phải di dời để phát triển nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ sẽ không có bất kỳ cách nào giải quyết. Do cả khu đất là đất sản xuất kinh doanh (không có đất ở) thì không được chuyển mục đích sử dụng đất làm nhà ở thương mại. Đồng thời, trường hợp này cơ quan nhà nước cũng không được phép đưa khu đất của doanh nghiệp đang sản xuất vào danh mục thu hồi để tổ chức đấu giá, đấu thầu do các khu đất sản xuất kinh doanh trong nội đô đều có quy mô nhỏ, không đủ quỹ đất để bố trí đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không đủ hình thành một "khu đô thị đồng bộ hạ tầng" nên cũng không thuộc trường hợp được thu hồi đất (quy định tại khoản 27 Điều 79 Luật Đất đai năm 2024).

Quy định tại Điều 122, 127 Luật Đất đai năm 2024 cũng chưa đảm bảo được nguyên tắc khuyến khích nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất: "Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại". Do đó, việc thí điểm ban hành Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm sử dụng đất khác làm nhà ở thương mại là phù hợp với tinh thần Nghị quyết 18.

Mặt khác, Luật Đất đai năm 2024 chỉ cho phép thu hồi đất cho các dự án khu đô thị có công năng hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội sẽ tiềm ẩn vướng mắc cho những địa phương có mặt bằng phát triển chưa cao, dân cư thưa thớt, tốc độ đô thị hóa chậm, nhu cầu nhà ở không nhiều; bởi pháp luật về xây dựng (hiện nay là Nghị định số 15/2021/NĐ-CP) quy định dự án đầu tư xây dựng khu đô thị phải hình thành một đơn vị ở trở lên theo quy hoạch hoặc phải có quy mô từ 20ha trở lên.

Nếu triển khai các dự án nhà ở có quy mô nhỏ (chưa đủ đáp ứng tiêu chí "khu đô thị", ví dụ chỉ có quy mô 10ha) thì không thể thu hồi đất để tổ chức đấu giá, đấu thầu. Trường hợp này, cần cho phép doanh nghiệp được thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất (kể cả không có đất ở) để thực hiện dự án nhà ở thương mại, tạo ra quỹ sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu thị trường, tránh lệ thuộc vào các dự án do Nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Cần nhấn mạnh rằng Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ việc định giá đất phải bảo đảm "theo nguyên tắc thị trường" (Điều 158). Khi doanh nghiệp thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, để thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và giá đất theo mục đích sử dụng ban đầu.

Luật Đất đai năm 2024 được xây dựng theo hướng đổi mới phương pháp định giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường để tiến tới xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn... Nếu định giá đất sát giá thị trường, bảo đảm chủ đầu tư sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì sẽ không có nguy cơ gây thất thoát, lãng phí ngân sách do phát sinh "chênh lệch địa tô".

Cơ sở pháp lý

Việc giới hạn các loại đất được chuyển mục đích làm nhà ở thương mại là không phù hợp với quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020 về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 (Điều 57) và Luật Đất đai năm 2024 (Điều 121, 122) đều có quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời quy định chặt chẽ điều kiện, trình tự, thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất, vai trò thẩm định, phê duyệt của cơ quan nhà nước, việc nộp nghĩa vụ tài chính phát sinh... để hạn chế các rủi ro khi cho phép chuyển mục đích.

Trong số các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép có trường hợp: chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; đây đều là các trường hợp có thể áp dụng để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại. Việc duy trì điều kiện riêng, mang tính đặc thù về các loại đất được chuyển mục đích làm nhà ở thương mại là không cần thiết, gây ra nhiều hệ lụy như đã phân tích ở trên.

Từ những căn cứ nêu trên, việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không có đất ở) là cần thiết nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, giúp đa dạng nguồn cung nhà ở, góp phần đáp ứng nhu cầu của người dân và giảm giá nhà. Kết quả thực hiện Nghị quyết về chính sách thí điểm này cũng đồng thời là căn cứ quan trọng để tiến tới sửa đổi quy định của Luật Đất đai năm 2024 về loại đất được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại./.