Các tỉnh thành phố "đua" siết cao ốc trong nội đô

Đã có 4 tỉnh, thành phố “cấm” xây cao tầng trong nội đô

Theo văn bản, Sở Xây dựng TP. Đà Nẵng cho biết, đối với những khu vực đã phê duyệt quy hoạch tỷ lệ 1/500 mà chưa có thiết kế đô thị được duyệt thì các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan quản lý theo đúng cơ cấu quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt, riêng việc ghép các lô đất ở liền kề theo quy định chỉ cho phép xây dựng tối đa 9 tầng.

Đặc biệt, trên địa bàn quận Hải Châu và quận Thanh Khê chỉ được xây dựng tối đa 8 tầng vì thành phố đang nghiên cứu việc dừng không cấp phép xây dựng các dự án nhà cao tầng trên những địa bàn này. Còn đối với các khu vực đã phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 và thiết kế đô thị được duyệt thì các đơn vị có thẩm quyền liên quan căn cứ quy định này để thực hiện các thủ tục xây dựng.

Với các khu vực chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 thì ngoài việc thực hiện theo luật định, phải thực hiện theo quy hoạch chung TP. Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn 2050. Trong đó, hạn chế phát triển kiến trúc cao tầng trong khu dân cư hiện hữu, trên các tuyến đường có lộ giới nhỏ hơn 20m, hạn chế xây dựng chung cư cao tầng trong các khu dân cư hiện hữu, trong các khu đất nhỏ hơn 1.200m2.

Các tỉnh thành phố "đua" siết cao ốc trong nội đô

Trước đó không lâu, UBND TP. Nha Trang cũng kiến nghị tỉnh Khánh Hòa tạm dừng việc thỏa thuận phương án kiến trúc đối với các công trình khách sạn cao tầng cho đến khi quy định quản lý quy hoạch kiến trúc tại thành phố này được ban hành.

Lý do là hiện nay đa phần các khách sạn, nhà cao tầng được xây dựng tại khu vực đô thị hiện hữu, tập trung đông dân cư và hạ tầng kỹ thuật ổn định. Do đó, việc hình thành các công trình cao tầng gây ảnh hưởng lớn đến an ninh trật tự, vệ sinh môi trường, gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt là giao thông trong khu vực, nhất là các tuyến đường hẻm...

Tại TP.HCM, định hướng phát triển nhà ở được TP cụ thể hóa trong chương trình phát triển nhà ở và UBND TP đã phê duyệt nêu rất cụ thể như: tại quận 1 và quận 3 sẽ không phát triển các dự án mới đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng đến năm 2020. TP cũng quy định khu vực 11 quận nội thành hiện hữu gồm quận 4, 5, 6, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Phú Nhuận, Gò Vấp, Bình Thạnh sẽ tập trung chỉnh trang, nâng cấp đô thị, tập trung hoàn thiện các dự án dở dang.

Tương tự tại Hà Nội, giới chuyên gia về đô thị cho rằng chính cách làm quy hoạch chạy theo dự án, theo chiều hướng vì lợi ích nhà đầu tư nhiều hơn lợi ích cộng đồng, đã phá vỡ hàng loạt quy hoạch giao thông, điện, nước tại nhiều khu dân cư. Vào năm 2010, sau khi có lệnh dừng các dự án cao tầng của Thủ tướng Chính phủ, thành phố Hà Nội đã rà soát và tiến hành lập quy hoạch phân vùng để kiểm soát chặt chẽ việc xây dựng nhà cao tầng. Sau đợt rà soát, Hà Nội cũng đưa ra các biện pháp nhằm siết chặt quản lý nhà cao tầng (nhà 10 tầng trở lên).

Như vậy tính đến nay đã có 4 tỉnh, thành phố lớn “siết” chặt việc xây cao ốc trong nội đô. Tuy nhiên, nhìn một cách thực tế thì hầu hết các đô thị phát triển đều được nhận diện bởi những công trình cao tầng. Thực tế đã chứng minh, tất cả những thành phố lớn trên thế giới đều là những thành phố có những tòa nhà cao tầng không chỉ ở ngoại thành, vùng ven mà cả ở trong nội đô. Tuy nhiên, hầu hết các nước đều có sự phát triển để đảm bảo cân đối nhất với các nhà cao tầng, trong khi tại Việt Nam đây lại là một vấn đề gây nhiều tranh cãi.

Định hình rõ khu vực bị cấm

PGS. TS. Phạm Hùng Cường, trường Đại học Xây dựng phân tích, nhà cao tầng có vai trò quan trọng trong việc tạo lập cấu trúc không gian đô thị, với chiều cao 100 – 200m (các công trình khoảng 30 – 70 tầng), những công trình này đã chiếm lĩnh không gian đô thị, tạo ấn tượng thị giác mạnh. Chính vì vậy nhiều đô thị lớn trên thế giới đã dùng các công trình kiến trúc cao tầng để tạo các điểm nhấn hay để tạo hình thái của một đô thị với sự phân vùng cảnh quan rõ nét.

Những thành phố như Sidney, Brisban (Australia), công trình kiến trúc cao tầng đã được sử dụng để tạo lập hình thái của đô thị nén, với các công trình cao tầng ở trung tâm, tầng thấp ở bên ngoài. Hay thành phố Thượng Hải (Trung Quốc), kiến trúc cao tầng tạo nên sự khác biệt giữa bờ Đông và Tây, bờ Tây là đô thị cũ, bờ Đông là sự trình diễn của các công trình kiến trúc cao tầng hiện đại soi bóng bên dòng sông Hoàng Phố.

Những công trình kiến trúc cao tầng, siêu cao tầng đơn lẻ hay tổ hợp trong khu vực trung tâm cũng thường gắn với các chức năng rõ rệt trong cấu trúc đô thị, có thể thuộc về trung tâm đô thị hoặc là một khu nhà ở với các chung cư cao tầng được quy hoạch hoàn chỉnh.

Theo PGS. TS. Phạm Hùng Cường: “Nhìn chung sự xuất hiện của nhà cao tầng trong nội đô không phải ngẫu nhiên, mà thường được định hướng trong quy hoạch cấu trúc không gian tổng thể của đô thị. Vấn đề khó khăn đối với việc đánh giá sự hợp lý trong quy hoạch các công trình kiến trúc cao tầng là ở trường hợp của đô thị phi cấu trúc. Đây là một trường hợp khó mà Hà Nội đang gặp phải”.

Còn theo TS. Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Kiến trúc sư trưởng TP. Hà Nội, nguyên do cho mọi tranh cãi ở các đô thị là vấn đề ở quy hoạch và kế hoạch thực hiện chưa trùng khớp với nhau. Kế hoạch chưa xác định đầy đủ các dự án ưu tiên được làm và người cấp phép đầu tư chưa nhìn nhận theo thứ tự dự án ưu tiên cần làm. Chỉ đạo “không” xây chung cư chọc trời ở trung tâm từ Thủ tướng là giải pháp cho thấy các đô thị lớn đã có dấu hiệu quá tải.

“Để giải quyết được định hướng này, Hà Nội, TP. HCM cũng cần rà soát lại các dự án cao tầng vừa qua trong nội đô để phân loại mức độ. Ví như phải chỉ rõ tuyến đường nào, khu vực nào không xây chung cư cao tầng như trong khu phố cổ, Hồ Gươm là phải hạn chế. Còn đối với các khu vực khác như ven Vành đai 2, có thể xem xét vị trí thích hợp để xây dựng. Tóm lại, mọi vấn đề cần đặt ra ở đây là trong nội đô có xây dựng nhà cao tầng hay không, việc này cũng phải xem xét cùng với các điều kiện khác". TS. Đào Ngọc Nghiêm nhấn mạnh.

Cũng trước đề xuất nhà cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử của Hà Nội chỉ được bán cho người có hộ khẩu thường trú tại phường, quận có dự án và tốt nhất là dành phục vụ di dân phố cổ, TS. Nghiêm cũng cho rằng, Hà Nội muốn giảm gia tăng dân số cơ học khu vực nội đô, phải đồng bộ các giải pháp thực hiện, nhưng không nên lấy hộ khẩu làm tiêu chí để bán nhà.

Thực ra, đề xuất không bán nhà cao tầng trong khu vực nội đô cho người ngoại tỉnh đã được Hà Nội nhiều lần đưa ra, nhiều dự án cũng đặt vấn đề chỉ bán cho người có hộ khẩu ở nội đô. Tuy nhiên, Luật Nhà ở hiện nay quy định, khi người dân có quyền sở hữu nhà ở thì cũng có quyền chuyển nhượng. Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội có hẳn một nghị quyết về phân bố dân cư nhưng nghị quyết đó phải đảm bảo phù hợp với quy định chung. Trường hợp đặc thù thì phải có ý kiến của nhiều ngành chứ không chỉ ý kiến của những người trong ngành xây dựng

Ông Nghiêm cũng cho biết thêm, việc quy hoạch khu phố cổ đã được đặt ra từ năm 1996, đến 2001 nhưng đến nay việc thực hiện chưa được như kỳ vọng bởi khu phố cổ dù chật chội nhưng giúp người dân có được nguồn thu nhập cao, ổn định. Do đó, phương án cuối cùng để giảm dân số nội thành là tạo điều kiện thuận lợi cho người dân ra khỏi thành phố thì người dân sẽ tự nguyện di dời. Chính sách ưu đãi có thể là về giá đất, về quyền lựa chọn khu vực thích hợp với người dân. Khu vực di dời cũng không chỉ giải quyết về chỗ ở mà còn phải để tâm đến việc tạo nguồn thu nhập cho người dân.

An Vũ