Bí mật đằng sau sự bứt phá của loạt DN BĐS khu công nghiệp

Làn sóng tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ nhờ "của để dành"

Quý III/2024 đã chứng kiến sự bứt phá ngoạn mục của nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp (KCN) với lợi nhuận tăng trưởng ấn tượng. Sức bật này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố, trong đó nổi bật là làn sóng đầu tư nước ngoài mạnh mẽ vào Việt Nam, đặc biệt là trong lĩnh vực sản xuất. Nhu cầu thuê đất xây dựng nhà máy, nhà xưởng tăng cao đã mang lại nguồn thu dồi dào cho các doanh nghiệp KCN.

Điển hình cho sự bứt phá này là Becamex (BCM), "ông trùm" KCN Bình Dương, ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý III tăng 68,8% so với cùng kỳ năm trước, đạt hơn 363 tỷ đồng. Kết quả kinh doanh khả quan này đến từ doanh thu ổn định, chủ yếu nhờ hoạt động cho thuê nhà xưởng và kinh doanh bất động sản. Lũy kế 9 tháng đầu năm, Becamex ghi nhận doanh thu thuần đạt 3.195 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 769 tỷ đồng, lần lượt tăng 6% và cao gấp 2 lần so với cùng kỳ năm trước.

Tương tự, IDICO (IDC) cũng báo lãi quý III tăng gần 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái, đạt hơn 574 tỷ đồng. Doanh thu tăng đột biến nhờ việc ghi nhận doanh thu một lần từ các hợp đồng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2024, doanh thu thuần của IDICO đạt hơn 6.891 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 1.955 tỷ đồng.

Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) cũng không nằm ngoài xu hướng tích cực này với lợi nhuận sau thuế tăng 54,36%, đạt 314 tỷ đồng trong quý III/2024. Lũy kế 9 tháng đầu năm, doanh thu thuần của công ty cán mốc 5.736 tỷ đồng và đạt lợi nhuận ròng hơn 902 tỷ đồng.

Đặc biệt, với bất động sản khu công nghiệp, "của để dành" giống như một chiếc đệm êm ái, giúp doanh nghiệp vững vàng hơn trên con đường phát triển. Nói một cách dễ hiểu, "của để dành" chính là khoản tiền mà khách hàng trả trước cho doanh nghiệp khi thuê đất khu công nghiệp để thiết lập nhà máy, cơ sở sản xuất - kinh doanh.

Hãy tưởng tượng, một doanh nghiệp khu công nghiệp có nhiều khách hàng lớn, sẵn sàng trả trước một khoản tiền lớn để đảm bảo vị trí đẹp và hợp đồng thuê dài hạn. Khoản tiền này sẽ được ghi nhận là "doanh thu chưa thực hiện", tạo thành một nguồn lực tài chính dồi dào cho doanh nghiệp.

Minh chứng là trong quý III vừa qua, Đầu tư Sài Gòn VRG chính là một "tay chơi" lão luyện trong việc tận dụng "của để dành". Với hơn 11.590 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, chiếm tới 47% tổng tài sản tính tới cuối quý III/2024. Ngoài ra, công ty còn ghi nhận doanh thu nhận trước tiền thuê đất, nhà xưởng ngắn hạn gần 356 tỷ đồng tại ngày 30/9/2024. Theo đó, doanh nghiệp này có thể tự tin đầu tư vào các dự án mới, mở rộng quy mô và nâng cao chất lượng dịch vụ.

Becamex cũng không kém cạnh với hơn 946 tỷ đồng "của để dành" là doanh thu chưa thực hiện dài hạn, chiếm 27% tổng tài sản doanh nghiệp tại thời điểm cuối tháng 9/2024. Doanh nghiệp này cho biết đây là khoản lãi nội bộ đất chuyển nhượng chờ hoàn lại. Con số này tăng gấp đôi so với đầu năm, cho thấy Becamex đang ngày càng được khách hàng tin tưởng và lựa chọn.

Bên cạnh những "ông lớn" kể trên, Sonadezi cũng là một cái tên đáng chú ý với "của để dành" lên đến hơn 2.375 tỷ đồng. Tuy nhiên, con số này đã giảm đi đáng kể so với đầu năm, cho thấy Sonadezi đang dần hạch toán khoản doanh thu này vào kết quả kinh doanh, phản ánh sự thận trọng và chiến lược phát triển bền vững của doanh nghiệp.

Tương tự, Nam Tân Uyên cũng đang nắm giữ hơn 2.945 tỷ đồng "của để dành" doanh thu nhận trước cho thuê đất, hạ tầng KCN, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển trong tương lai. IDICO cũng sở hữu một khoản "của để dành" lên tới 5.890 tỷ đồng, cho thấy tiềm lực tài chính mạnh mẽ và vị thế vững chắc trên thị trường bất động sản khu công nghiệp.

Có thể thấy, "của để dành" đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển bền vững của doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp. Nó không chỉ mang lại nguồn thu ổn định mà còn giúp doanh nghiệp tăng cường năng lực tài chính, sẵn sàng nắm bắt cơ hội trong thị trường đầy tiềm năng này.

Bất động sản công nghiệp giữ vững đà tăng trưởng

Thị trường bất động sản công nghiệp đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ, với nhu cầu thuê đất và nhà xưởng ngày càng tăng. Theo báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng, quý III/2024 chứng kiến lượng giao dịch bất động sản công nghiệp tăng vọt so với quý trước, tập trung chủ yếu ở các tỉnh thành có lợi thế về công nghiệp và thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài (FDI) như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang...

Các doanh nghiệp công nghệ cao, đặc biệt là trong lĩnh vực điện tử, bán dẫn, trí tuệ nhân tạo và năng lượng tái tạo, đang là những khách hàng chính của thị trường này. Họ tìm kiếm những khu công nghiệp có hạ tầng giao thông hoàn thiện, pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng trưởng bền vững.

Sự sôi động của thị trường bất động sản công nghiệp còn được thể hiện qua hàng loạt dự án mới được phê duyệt đầu tư và khởi công, như cụm công nghiệp Nam Phúc Thọ, cụm công nghiệp Thiết Bình, khu công nghiệp Đồng Văn V...

Còn theo báo cáo mới nhất của Chứng khoán Agribank (Agriseco), dòng vốn FDI mới vào khu công nghiệp dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng khả quan trong thời gian tới. Cụ thể, sự phục hồi kinh tế toàn cầu, đặc biệt là ở các đối tác truyền thống như Hàn Quốc và Singapore, sẽ thúc đẩy dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam. Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các nước lân cận, trong đó có Việt Nam, vẫn đang diễn ra mạnh mẽ.

Đặc biệt, Việt Nam đang nổi lên là điểm đến lý tưởng cho làn sóng FDI "thế hệ mới" tập trung vào các lĩnh vực công nghệ cao, xe điện, năng lượng tái tạo và chất bán dẫn. Việc tham gia 16 hiệp định thương mại tự do (FTA), cùng với việc nâng cấp quan hệ đối tác chiến lược toàn diện với các cường quốc kinh tế như Mỹ, Nhật Bản, Úc, Hàn Quốc... đã góp phần củng cố vị thế của Việt Nam trên bản đồ đầu tư toàn cầu. Do đó, cũng không ngạc nhiên khi Việt Nam liên tục giữ vị trí thứ 3 về thu hút FDI trong khối ASEAN.

Bên cạnh đó, chính phủ Việt Nam cũng đang nỗ lực cải thiện môi trường đầu tư, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Các chính sách hỗ trợ, cùng với việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, góp phần xây dựng một môi trường đầu tư ổn định, minh bạch và bền vững.

Tất cả những yếu tố này tạo nên một bức tranh đầy triển vọng cho thị trường bất động sản khu công nghiệp Việt Nam. Với tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ, đây là một lĩnh vực đầy hứa hẹn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Theo ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao tại Savills Hà Nội, Việt Nam đang vươn mình trở thành điểm đến hấp dẫn cho đầu tư nước ngoài, đặc biệt là trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp. Theo đó, Việt Nam đã có bước chuyển mình ngoạn mục, từ chỗ tập trung vào các ngành công nghiệp giá trị gia tăng thấp sang thu hút các ngành sản xuất có giá trị gia tăng cao. Minh chứng rõ nét nhất chính là sự đổ bộ của các "ông lớn" công nghệ như Samsung, LG, Intel, Foxconn, biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện tử sôi động của khu vực.

Theo vị chuyên gia này, miền Bắc đang vươn lên mạnh mẽ, trở thành thỏi nam châm thu hút đầu tư với các tỉnh trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng và Thái Nguyên. Trong đó, Bắc Ninh nổi bật với lợi thế gần Hà Nội, cơ sở hạ tầng hiện đại, thu hút nhiều dự án quy mô lớn. Trong khi đó tại phía Nam, Bình Dương cũng nổi lên như một trung tâm công nghiệp quan trọng, với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp FDI trong lĩnh vực sản xuất và chế biến.

Còn theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, thị trường bất động sản công nghiệp đang chứng kiến những chuyển biến thú vị. Dự báo trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp sẽ tăng 5 - 8%/năm ở miền Bắc và 3 - 7%/năm ở miền Nam. Giá thuê nhà kho/nhà xưởng xây sẵn cũng sẽ tăng nhẹ từ 1 - 4%/năm, đặc biệt là phân khúc xưởng xây sẵn.

Bà An cũng nhận thấy rằng sự phát triển của hạ tầng giao thông đang mở ra cơ hội cho các thị trường cấp 2 và khu kinh tế cửa khẩu. Không chỉ dừng lại ở việc mở rộng địa lý, thị trường còn sôi động hơn với sự xuất hiện của các chủ đầu tư mới và sự lớn mạnh của các "tay chơi" hiện hữu. Cùng với đó, những xu hướng mới cũng góp phần tạo nên diện mạo đa dạng cho bức tranh bất động sản khu công nghiệp.

"Các dự án kho xưởng cao tầng đang dần phổ biến ở miền Bắc, đặc biệt là tại những vị trí kết nối thuận tiện với Hà Nội. Xu hướng này, vốn đã quen thuộc ở miền Nam, giúp tối ưu hóa quỹ đất và đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường. Trong khi đó ở phía Nam, hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ đang tạo đà cho bất động sản công nghiệp vươn xa hơn đến các tỉnh cấp 2 và khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long. Những vùng đất mới này hứa hẹn sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn, mang đến nhiều cơ hội đầu tư tiềm năng", bà An dự báo.