BĐS 2021: Pháp lý, thủ tục vẫn là băn khoăn lớn nhất của doanh nghiệp

"Chi phí tài chính cho dự án bất động sản Việt Nam đang cao nhất khu vực"

Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong việc tạo ra các tài sản giá trị cho nền kinh tế, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, đồng thời tạo nền móng phát triển cho rất nhiều ngành nghề khác. Nhưng thực tế vẫn còn nhiều hạn chế, phát triển chưa bền vững, có nguy cơ mất ổn định. Đặc biệt, theo các doanh nghiệp, tiến độ các dự án, nguồn cung của thị trường sẽ tiếp tục “tắc” nếu những vướng mắc pháp lý, thủ tục không được tháo gỡ một cách quyết liệt.

"Thập niên 2010 trong giai đoạn cuối đã chứng kiến nhiều biến cố như đại dịch Covid-19 cũng như những khó khăn bất cập về chính sách pháp luật trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nhưng có thể thấy thị trường bất động sản, nhà ở tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung vẫn có sự phát triển mạnh mẽ và tiềm năng đột phá trong đầu thập niên 2020.

Tuy nhiên, các chính sách pháp luật vẫn chưa theo kịp để điều chỉnh hết các loại hình bất động sản mới, việc vận dụng và giải thích pháp luật của cơ quan có thẩm quyền trong các vấn đề về quản lý đất đai, thủ tục đầu tư, thủ tục xác định nghĩa vụ tiền sử dụng đất dự án… còn nhiều khoảng trống và bất cập, gây ảnh hưởng không nhỏ đến môi trường đầu tư, góp phần làm giảm nguồn cung và đẩy giá bán các sản phẩm bất động sản tăng trong thời gian qua", ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh nhìn nhận.

Vị đại diện doanh nghiệp cho biết, phương thức xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại dự án là thủ tục rất phức tạp do phương pháp thẩm định đang mang tính định tính, chủ yếu dựa vào các giao dịch trên thị trường, thiếu minh bạch và kéo dài thời gian hoàn thiện thủ tục.

Ngoài ra, trong thực tế có rất nhiều dự án bất động sản vướng đất xen cài, mặc dù các chủ đầu tư đã đền bù giải phóng mặt bằng toàn bộ khu đất nhưng khả năng cao vẫn vướng các trường hợp đất đường đi, ao hồ, đất xen kẹt chưa công nhận quyền sử dụng đất cho ai trong ranh giới dự án dẫn đến vướng các thủ tục đầu tư. Điều này cũng là một trong những nguyên nhân khiến dự án ách tắc do theo quy định hiện nay, chủ đầu tư phải đấu giá phần diện tích này thì mới được giao đất.

"Hiện một số địa phương đề xuất phương án đấu giá phần diện tích “đất xen cài” nếu đủ lớn, nhưng đất xen cài có hình dạng bất định, nếu phải thực hiện đấu giá để giao đất cho chủ đầu tư thì nhiều khả năng các đối tượng sẽ tham gia đấu giá với mục đích trục lợi, gây ảnh hưởng tiêu cực đến chính sách pháp luật đất đai", ông Trung cho hay.

Ông Trương Xuân Quý, Giám đốc Flamingo Land cho biết thêm, trước đây, việc phát triển dự án dựa trên hình thức chủ trương chấp thuận đầu tư, sau đó là quyết định giao đất và doanh nghiệp sẽ song hành cùng phát triển dự án. Nhưng bây giờ, theo các quy định mới, bắt buộc phải có đấu giá, bắt buộc doanh nghiệp phải bỏ ra một lượng tiền lớn để đấu giá. Đấy vừa là ưu điểm, vừa là nhược điểm đối với các công ty phát triển dự án.

Cụ thể, đối với các doanh nghiệp có dòng vốn rất lớn, thì đấu giá tốt, ưu điểm là đất sạch, cơ quan địa phương, chính quyền sẽ giúp giải phóng mặt bằng và đấu giá. Nhược điểm là các doanh nghiệp vừa và nhỏ đang tham gia vào thị trường phát triển các dự án thì lại gặp khó khi không có dòng tài chính tốt để tham gia đấu giá các dự án.

"Vì vậy, hiện nay các hành lang phát luật, hành lang liên quan đến phát triển đầu tư các dự án đang rất vướng, dẫn đến khó khăn cho các chủ đầu tư phát triển các dự án mới. Đây là một trong những vấn đề chúng ta cần nhìn nhận. Hầu hết các doanh nghiệp đều vấp phải thủ tục liên quan tới xúc tiến đầu tư", ông Quý cho hay.

Còn ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long chia sẻ, doanh nghiệp đã trải qua quá trình liên doanh với các đối tác nước ngoài để phát triển dự án, trong đó nhà đầu tư Nhật Bản đánh giá nhà vừa túi tiền là thị trường lớn ở Việt Nam, tương tự như diễn biến ở thị trường Nhật Bản 50 năm trước. Vì vậy, khi đầu tư vào Việt Nam, họ chỉ tập trung đầu tư phân khúc này.

Tuy nhiên, khi bước vào đầu tư, doanh nghiệp gặp rất nhiều vướng mắc. Đầu tiên là tiền sử dụng đất. Trên thế giới trước khi quyết định đầu tư thì nhà đầu tư phải biết giá thành nhưng ở Việt Nam tiền sử dụng đất không biết là bao nhiêu. “Ẩn số” mang tên tiền sử dụng đất làm doanh nghiệp gặp khó để đi đến quyết định đầu tư.

Vướng mắc thứ hai liên quan đến các thủ tục đầu tư. “Chúng tôi đầu tư với nhà đầu tư Nhật nhưng không thể kiểm soát được tiến độ dự án. Đành khất hẹn với nhà đầu tư theo tháng, sau đó là khất đến cả năm rồi hai ba năm”, ông Quang cho biết và nói thêm, chi phí tài chính cho dự án bất động sản Việt Nam đang cao nhất khu vực, điều này gây thiệt hại không chỉ cho doanh nghiệp, Nhà nước và cả người tiêu dùng.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Xuân Thùy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản tỉnh Khánh Hòa cũng nhìn nhận, các cơ chế, chính sách liên quan đến thị trường bất động sản hiện nay đang có sự nửa vời.

"Nói là áp dụng cơ chế thị trường trong tính giá đất nhưng không có một quy chuẩn nào nên cơ quan Nhà nước khó áp dụng, dẫn đến việc khó xử lý các vấn đề liên quan đến giá đất, cuối cùng là khó cho các doanh nghiệp đầu tư. Vấn đề của thị trường bất động sản nước ta là các luật "đá" nhau nên gây khó cho doanh nghiệp, cho cả thị trường. Nếu không tháo gỡ sẽ cứ luẩn quẩn mãi, làm cho doanh nghiệp muốn đóng góp trí lực, nhân lực phục vụ đất nước cũng không làm gì được", vị này nói.

Cần bước đột phá về cơ chế

Thị trường bất động sản đứng trước thềm chu kỳ phát triển mới, để chuẩn bị cho những bước đi lành mạnh và bền vững, các doanh nghiệp kiến nghị các cơ quan quản lý Nhà nước tiếp tục cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư dự án nhà ở, cải cách phương thức xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất tại dự án theo hướng nhanh gọn. Đồng thời, tháo gỡ bất cập về việc giao đất xen cài trong dự án phát triển nhà ở (đất đường đi, ao hồ, đất chưa công nhận quyền sử dụng đất) cũng như hoàn thiện khung pháp lý đối với các loại hình bất động sản mới như condotel…

“Thập niên 2020 sắp tới đây sẽ là cơ hội lớn cho ngành bất động sản Việt Nam, vấn đề bây giờ là chính sách của Chính phủ làm sao để tạo được điều kiện thuận lợi, minh bạch giúp cho doanh nghiệp, các nhà đầu tư và người dân cùng được góp phần xây dựng kinh tế xã hội và phát triển chính sách thị trường bất động sản”, ông Nguyễn Đình Trung Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Hưng Thịnh nhấn mạnh.

Liên quan đến câu chuyện này, ông Trương Xuân Quý, Giám đốc Flamingo Land nhấn mạnh, rõ ràng phải chuẩn bị cơ sở pháp lý cho dự án thì mới có lượng hàng để đưa ra thị trường.

"Các cơ chế hành lang như thế nào để tạo ra dự án sạch, đầy đủ cơ sở pháp lý? Vấn đề này cần được đưa ra để thảo luận, có ý kiến, kiến nghị. Nhiều dự án mà chủ đầu tư đã tiến hành phát triển trước đó hiện tại vẫn đang vấp phải những luật về đấu giá. Đây là trở ngại lớn trong phát triển bất động sản trong vài năm tới nếu như chúng ta không có sự thay đổi trong Luật Đầu tư", vị này nói.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, trong 10 năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam trải qua 4 lần thay đổi. Hiện nay, cả nước ước tính đã và đang thực hiện trên 5.000 dự án với tổng vốn đầu tư hơn 4,5 triệu tỷ đồng, tăng gấp 3 lần so với năm 2009. Trong 5 năm trở lại đây, vốn FDI đổ vào bất động sản chiếm khoảng 17,63 tỷ USD, luôn đứng thứ 2 trong tổng nguồn vốn FDI đăng ký đầu tư vào Việt Nam

Tính từ đầu năm 2020 đến nay, cả nước có khoảng 100.000 doanh nghiệp xây dựng và 15.000 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cùng với hơn 1.000 sàn giao dịch bất động sản đã được thành lập. Tính riêng 9 tháng năm 2020, trên phạm vi cả nước có 79.600 giao dịch bất động sản thành công, 242 dự án với gần 57.800 căn hộ được thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Thị trường bất động sản còn dư địa lớn phát triển, dự báo nhu cầu nhà ở 2021 - 2030 tiếp tục gia tăng, nhất là tại các đô thị. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, dự báo nhu cầu về nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Tỷ lệ dân số đô thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030 đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu; phía Bắc tập trung chủ yếu khu vực Hà Nội và một số thành phố vệ tinh như Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng. Riêng hai thành phố lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị chiếm trên 50% diện tích đất đô thị của cả nước và 75% tăng trưởng không gian đô thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm

Dù vậy, theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều tồn tại như hệ thống pháp luật liên quan còn chồng chéo mâu thuẫn, chưa đồng bộ, cơ cấu sản phẩm chưa phù hợp tại một số địa phương, khu vực, dư thừa nguồn cung nhà ở trung, cao cấp nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp.