Bất động sản công nghiệp: Niềm tin về khả năng tăng lợi nhuận

Dư địa lớn của bất động sản công nghiệp

Tại Diễn đàn bất động sản công nghiệp Việt Nam 2019 được tổ chức mới đây, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Việt Nam đã và đang không ngừng phát triển dần trở thành một trong những địa điểm đến thu hút đầu tư về công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á.

Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường là nhờ định hướng của Việt Nam trong xây dựng nền kinh tế tập trung vào xuất khẩu; Việc xúc tiến thành lập các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm; Sự tích cực tham gia các Hiệp định thương mại tự do (FTA); tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong những năm gần đây và việc sở hữu lực lượng lao động trẻ, dồi dào, chi phí thấp...

Những yếu tố trên đã góp phần thu hút một lượng vốn đầu tư đáng kể từ các tập đoàn nước ngoài, điển hình như Samsung đã công bố đầu tư hơn 17 tỷ USD vào Việt Nam. Gói đầu tư này dã góp phần tạo dựng niềm tin mạnh mẽ về sự tăng trưởng của thị trường Việt Nam trong mắt nhà đầu tư trên khắp thế giới.

Bên cạnh đó, Việt Nam đang phát triển nền kinh tế theo hướng xuất khẩu và khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực này. Điều này được thể hiện rõ nét qua việc tập trung phát triển các khu công nghiệp và kinh tế trọng điểm tại ba miền Bắc, Trung và Nam. Đồng thời, việc tham gia vào 16 Hiệp định thương mại tự do (FTA) cũng góp phần cải thiện môi trường kinh doanh cho các doanh nghiệp cả trong và ngoài nước.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương cũng cho rằng, sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp Việt Nam cao hơn mức trung bình của khu vực và tiếp tục được thúc đẩy bởi các yếu tố như: Chi phí lao động thấp, giá thuê đất hợp lý, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi...

Theo vị chuyên gia, việc chuyển đổi cơ cấu công nghiệp hướng đến những ngành công nghiệp chế tác, chế tạo giá trị gia tăng cao, tham gia chuỗi giá trị toàn cầu trên nền tảng công nghiệp 4.0, kế hoạch phát triển đến năm 2020 sẽ làm tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp tăng gấp đôi.

Ngoài ra, cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 và xu hướng thương mại điện tử cũng đang tạo nên nhu cầu phát triển, nhu cầu hạ tầng và công nghệ hiện đại, kết nối xuyên suốt và đồng bộ.

Trong khi đó, Việt Nam lại đang thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài, tổng vốn FDI cam kết năm 2018 đạt gần 35,46 tỷ USD, tổng vốn FDI vào khu công nghiệp, khu kinh tế và vốn tăng thêm đạt trên 8,3 tỷ USD.

TS. Nguyễn Đình Cung cho hay: “Chiến lược thu hút FDI đang được xây dựng hướng tới nguồn vốn FDI thế hệ mới với tiêu chuẩn cao về công nghệ và phát triển bền vững trong khi đó nguồn cung bất động sản công nghiệp lại chưa đáp ứng được nhu cầu”.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện nay, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tập trung ở ba vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc, miền Trung và miền Nam.

Cụ thể, khu vực miền Nam được phát triển đầu tiên và tập trung các ngành công nghiệp truyền thống như cao su, nhựa hoặc các ngành công nghiệp dệt may. Bên cạnh các chính sách được ban hành để thúc đẩy và định hướng phát triển các ngành công nghiệp cốt lõi, sự thu hút của khu vực miền Nam đối với những dự án đầu tư trong nhóm ngành này phần lớn là nhờ vào mạng lưới hiện hữu các khách thuê hoạt động trong ngành cũng như hệ thống hạ tầng hỗ trợ.

Chủ tịch Nguyễn Trần Nam cho hay: “Khác với miền Bắc, vốn là nơi thu hút những dự án FDI mới và các ngành nghề đầu tư mới. Với đặc thù nền kinh tế đa dạng, khu vực miền Nam thường là điểm đến được ưa chuộng bởi các công ty hoạt động trong các ngành nghề ít phổ biến”.

Trong khi đó, khu vực miền Bắc thu hút công nghiệp kỹ thuật cao. Khu vực Bắc Bộ đang nổi lên là một trong các khu vực lớn nhất và sôi động nhất cả nước. Điều này xuất phát từ việc Khu tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh là một trong những vùng kinh tế trọng điểm của cả nước. Hải Phòng là trung tâm giao thông của vùng bờ biển phía Bắc. Hệ thống vận tải biển đã được hình thành với lợi thế từ cảng biển sâu đang hoạt động trong khu vực. Cùng với triển vọng gia tăng các nguồn đầu tư mới đổ vào Việt Nam, một khi CPTPP có hiệu lực, nguồn cung mới khu công nghiệp ở Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ sẽ vẫn dồi dào.

Mặt khác, cùng với việc nguồn cung phong phú thì nguồn cầu cũng được cải thiện với tỷ lệ lấp đầy ở cả đất và nhà xưởng sẽ vẫn ở mức cao và tăng trưởng nhờ vào nguồn vốn FDI từ giới đầu tư châu Á cùng những nỗ lực cải thiện và khuyến khích đầu tư của Chính phủ. Kết quả là giá thuê sẽ tiếp tục gia tăng và điều đó đòi hỏi các nhà đầu tư phải hành động quyết liệt hơn.

Tuy nhiên, do chỉ tập trung phát triển một đến hai lĩnh vực chính và bị chi phối bởi một số các khách thuê lớn, điển hình như Samsung, có thể dẫn đến nguy cơ thiếu hụt lao động lành nghề trong các lĩnh vực này.

Còn tại khu vực miền Trung, ông Nguyễn Trần Nam nhận định: “Đây là khu vực mới phát triển trong thời gian gần đây và vẫn còn non trẻ khi so với khu vực miền Bắc và miền Nam vốn được hình thành và phát triển sớm hơn. Do đó, khu vực này sẽ sở hữu nhiều tiềm năng và cơ hội phát triển khi hai khu vực kinh tế trọng điểm miền Bắc và Nam tiến sang giai đoạn sau.

Cơ hội của khu vực này là chất lượng cơ sở hạ tầng tiếp tục được cải thiện; Chính quyền không ngừng nỗ lực trong việc cải thiện môi trường kinh doanh, quản lý kinh tế và cải cách hành chính; Chi phí lao động rẻ hơn so với các khu vực khác trên cả nước và tỷ lệ lao động trẻ tuổi tương đối cao; Quỹ đất ở các tỉnh trọng điểm còn dồi dào, đáp ứng được nhu cầu phát triển và mở rộng trong tương lai. Song thách thức cũng không nhỏ, khi so với miền Bắc và miền Nam, khu vực miền Trung gặp khó khăn trong việc thu hút lao động tay nghề cao”.

Niềm tin về khả năng tăng lợi nhuận của bất động sản công nghiệp

Phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019

Theo báo cáo của CIEM, hiện lợi nhuận trên chi phí khi đầu tư vào bất động sản công nghiệp Việt Nam cao hơn hẳn so với nhiều nước trong khu vực, chiếm 11 - 12%. Trong khi đó, nếu đầu tư tại Singapore và Thái Lan lợi nhuận chỉ 7 - 8%; tại Malaysia là 9 - 11%; tại Philippines và Indonesia lợi nhuận là 10 - 12%.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, thị trường bất động sản công nghiệp nổi lên là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019 nhờ nhiều yếu tố.

Thứ nhất, Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), liên tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh đã thu hút ngày càng nhiều dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy vào. Điều này đã tạo động lực cho phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics phát triển.

Thứ hai, nhờ vị thế địa lý thuận lợi, Việt Nam là điểm trung chuyển hàng hóa nhập khẩu từ các nước châu Á qua cảng Cát Lái và hàng xuất khẩu sang Mỹ và EU qua khu vực cảng Cái Mép - Thị Vải. Với lợi thế chiến lược này, Việt Nam có tiềm năng to lớn để phát triển các cảng biển sâu trên cả nước, tạo điều kiện thuận lợi cho xuất nhập khẩu hàng hóa cho các ngành công nghiệp, thúc đẩy phát triển logistics.

Thứ ba, theo khảo sát, hiện Việt Nam có chi phí sản xuất thấp (dưới 1 USD/giờ), thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn Trung Quốc, chi phí lao động trung bình ước tính thấp hơn 43% so với Thái Lan và thấp hơn 10% so với Indonesia, là một trong những nguyên nhân thu hút dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam trong thời gian gần đây.

Đặc biệt, theo báo cáo của JLL, xét về mức lợi nhuận trên chi phí (yield on cost) và lợi nhuận trên tiền mặt, lợi nhuận thu được từ việc phát triển bất động sản công nghiệp tại Việt Nam có thể đạt 11 - 12%, là mức lợi nhuận cao nhất trong khu vực.

Thứ tư, sự dịch chuyển cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp nước ngoài tại Trung Quốc và cả doanh nghiệp Trung Quốc sang các nước khác, trong đó có Việt Nam để né cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung chính là thời cơ cho bất động sản công nghiệp Việt Nam "cất cánh" trong năm 2019.

Thứ năm, môi trường đầu tư của Việt Nam đang được nỗ lực đổi mới và ngày càng cải thiện. Cùng với đó là những thay đổi về cải cách thủ tục hành chính, thủ tục hải quan, tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp trong việc thông quan hàng hóa, góp phần đẩy mạnh hoạt động đầu tư nước ngoài./.

An Vũ