Xu hướng bất động sản công nghiệp: Cơ hội hay thách thức?

Bất động sản công nghiệp hấp dẫn nhờ 5 yếu tố

Chia sẻ tại diễn đàn, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá bất động sản công nghiệp là phân khúc hấp dẫn nhất trong năm 2019. Sự hấp dẫn này được thúc đẩy bởi nhiều yếu tố. Thứ nhất, Việt Nam tham gia vào nhiều hiệp định thương mại tự do (FTA), liên tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh đã thu hút ngày càng nhiều dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) chảy vào. Điều này đã tạo động lực cho phân khúc bất động sản công nghiệp và logistics phát triển.

Thứ hai, nhờ vị thế địa lý thuận lợi, Việt Nam là điểm trung chuyển hàng hóa nhập khẩu từ các nước châu Á qua cảng Cát Lái và hàng xuất khẩu sang Mỹ và EU qua khu vực cảng Cái Mép - Thị Vải. Với lợi thế chiến lược này, Việt Nam có tiềm năng to lớn để phát triển các cảng biển sâu trên cả nước, tạo điều kiện thuận lợi cho xuất nhập khẩu hàng hóa cho các ngành công nghiệp, thúc đẩy phát triển logistics.

Ông Nguyễn Trần Nam phát biểu tại diễn đàn

Thứ ba, theo khảo sát, hiện Việt Nam có chi phí sản xuất thấp (dưới 1USD/giờ), thấp nhất trong ASEAN và thấp hơn Trung Quốc, chi phí lao động trung bình ước tính thấp hơn 43% so với Thái Lan và thấp hơn 10% so với Indonesia, là một trong những nguyên nhân thu hút dòng vốn FDI chảy mạnh vào Việt Nam trong thời gian gần đây.

Đặc biệt, xét về mức lợi nhuận trên chi phí (yield on cost) và lợi nhuận trên tiền mặt, lợi nhuận thu được từ việc phát triển bất động sản công nghiệp tại Vệt Nam có thể đạt 11 - 12% là mức lợi nhuận cao nhất trong khu vực.

Thứ tư, sự dịch chuyển cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp nước ngoài tại Trung Quốc và cả doanh nghiệp Trung Quốc sang các nước khác, trong đó có Việt Nam để né cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung chính là thời cơ cho bất động sản công nghiệp Việt Nam “cất cánh” trong năm 2019.

Thứ năm, môi trường đầu tư của Việt Nam đang nỗ lực đổi mới và ngày càng cải thiện. Cùng với đó là những thay đổi về cải cách thủ tục hành chính, thủ tục hải quan, tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp trong việc thông quan hàng hóa, góp phần đẩy mạnh hoạt động đầu tư nước ngoài.

Theo TS. Nguyễn Đình Cung, Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, đối với về vấn đề này, không nên dùng từ phát triển mà dùng từ cơ hội mới, xu thế mới để nói về một khả năng đầu tư dành cho mọi doanh nghiệp.

“Bởi, dù tăng trưởng vẫn còn nhiều thách thức song nền kinh tế đã có điểm nhấn. Tăng trưởng đã dần được khôi phục lại kể từ năm 2016 đến nay; tỷ trọng thương mại quốc tế so với GDP năm 2017 đạt mức cao nhất trong số 20 quốc gia đông dân nhất thế giới. Đặc biệt, kinh tế Việt Nam không thể không nói đến những trào lưu mới tạo nên những sự chuyển dịch mới có quy mô lớn ở trong nước”, ông Cung nói.

Ông Cung cho rằng việc chuyển đổi cơ cấu công nghiệp hướng đến những ngành công nghiệp chế tác, chế tạo giá trị gia tăng cao, tham gia chuỗi giá trị toàn cầu trên nền tảng công nghiệp 4.0, kế hoạch phát triển đến năm 2020 sẽ làm tổng diện tích đất dành cho phát triển công nghiệp tăng gấp đôi.

Ngoài ra, cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 và xu hướng thương mại điện tử cũng đang tạo nên nhu cầu phát triển, nhu cầu hạ tầng và công nghệ hiện đại, kết nối xuyên suốt và đồng bộ.

Trong khi đó, Việt Nam lại đang thu hút mạnh mẽ vốn đầu tư nước ngoài, tổng vốn FDI cam kết năm 2018 đạt gần 35,46 tỷ USD, tổng vốn FDI vào khu công nghiệp, khu kinh tế và vốn tăng thêm đạt trên 8,3 tỷ USD.

“Chiến lược thu hút FDI đang được xây dựng hướng tới nguồn vốn FDI thế hệ mới với tiêu chuẩn cao về công nghệ và phát triển bền vững trong khi đó nguồn cung bất động sản công nghiệp lại chưa đáp ứng được nhu cầu”, TS Nguyễn Đình Cung nêu thực tế.

Phát triển bất động sản công nghiệp còn bị bao cấp

Tại diễn đàn, giới chuyên gia cũng đưa ra các nhận định phân tích cho rằng phát triển bất động sản công nghiệp bên cạnh những mặt thuận lợi và cơ hội cũng có không ít những khó khăn liên quan đến chính sách đất đai, vốn, hạ tầng cơ sở…

Theo ông Trần Quốc Trung, Phó Vụ trưởng Vụ Quản lý các khu kinh tế - Bộ Kế hoạch và đầu tư, hiện nay, hạ tầng kết nối đa phương tiện tại nhiều khu công nghiệp vẫn thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng được yêu cầu. Cụ thể, đó là mất cân đối giữa vận tải đường bộ và các loại hình vận tải khác như đường sắt, đường thủy… Chi phí logistics chiếm gần 21% tổng GDP, cao hơn so với hầu hết các nước trong khu vực.

Bên cạnh đó, thị trường khu công nghiệp Việt Nam còn non trẻ - đang trong giai đoạn khởi đầu, hạ tầng, nhà xưởng có tiêu chuẩn kỹ thuật thấp. Đóng góp của khu công nghiệp, khu kinh tế vào GDP còn chưa tương xứng với tiềm năng. Nhiều khu công nghiệp tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở các tỉnh miền núi phía Bắc và Trung Bộ như Cao Bằng, Sơn La, Hòa Bình, Thanh Hóa, Hà Tĩnh… tỷ lệ này dưới 30%. Nguyên nhân chủ yếu là do: Vị trí của các khu công nghiệp này không thuận lợi, không kết nối tốt với thị trường, nhà cung cấp và hạ tầng giao thông nói chung, giá cho thuê đất quá cao.

Ông Trung nhấn mạnh: “Vướng mắc nổi bật là công tác bảo vệ môi trường khu công nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu đạt ra. Vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân trong khu công nghiệp chưa được cải thiện rõ rệt. Quy hoạch phát triển nguồn nhân lực gắn với ngành nghề thu hút đầu tư trong các khu công nghiệp còn thiếu. Việc huy động vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp còn khó khăn. Chính sách hiện hành còn một số điểm vướng mắc chưa thuận lợi cho thu hút đầu tư, phát triển các khu công nghiệp”.

Các chuyên gia thảo luận tại diễn đàn

GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: “Nếu bàn đến bất động sản công nghiệp thì có quá nhiều thứ cần phải quan tâm từ chính sách đất đai, chính sách hỗ trợ, các vấn đề an sinh xã hội cho công nhân… Hiện nay, bất động sản công nghiệp là cơ hội lớn nhưng chi phí vốn dường như khó khăn nhất nên cũng cần điều chỉnh chính sách cho phù hợp. Bất động sản công nghiệp vẫn đang là phân khúc còn bị bao cấp quá mạnh, tức là vấn phải xin phép Chính phủ, xin phép Chủ tịch tỉnh nên thiếu tính gắn kết với thị trường. Theo đó, cần phải phá bỏ việc xin phép này”.

Cùng quan điểm, TS. Phan Hữu Thắng, nguyên Cục trưởng Cục đầu tư nước ngoài phân tích: "Việt Nam đã từng được xếp hạng là một trong những nước có nhiều cơ hội đầu tư nhưng chúng ta có tiếp nhận cơ hội hay không? Trọng điểm ở đây là câu chuyện vốn tại các khu công nghiệp. Chúng ta phải xác định vốn FDI trong thời gian tới như thế nào, dự báo nguồn vốn ra sao. Cụ thể, cần căn cứ vào thực tiễn, đặc biệt là dòng vốn đã đầu tư vào Việt Nam trong thời gian qua”.

An Vũ - Nguyễn Linh