Bất động sản công nghiệp “màu mỡ“, nhiều doanh nghiệp chạy đua mở rộng quỹ đất

Trước những dự báo lạc quan về khả năng phục hồi kinh tế Việt Nam giai đoạn 2021 - 2022 và kết quả thu hút đầu tư 3 tháng đầu năm 2021 tăng trưởng khá mạnh, hàng loạt dự án xây dựng khu công nghiệp (KCN) quy mô hàng trăm héc-ta, giá trị đầu tư nhiều ngàn tỷ đồng tại nhiều tỉnh, thành được phê duyệt chủ trương. Điều này nhằm đáp ứng kịp thời nhu cầu đất cho sản xuất công nghiệp dự báo sẽ tăng vọt trong thời gian tới.

Báo cáo quý I/2021 của Colliers Việt Nam cho biết, giá chào thuê trung bình cho đất công nghiệp tại TP.HCM trong 3 tháng đầu năm 2021 đạt khoảng 165 USD/m2/kỳ hạn thuê, tỷ lệ lấp đầy hơn 85%. Tại Hà Nội, giá chào thuê trung bình duy trì ở mức 140 USD/m2/kỳ hạn thuê và tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 90%.

Sự khan hiếm về nguồn cung KCN tại TP.HCM và Hà Nội diễn ra trong bối cảnh nhu cầu đất công nghiệp, nhà xưởng và kho bãi tăng cao là nguồn cơn khiến cho giá thuê bất động sản công nghiệp không ngừng tăng.

Bởi vậy hiện tại, ở phía Bắc, nhiều nhà đầu tư đã đẩy mạnh chuyển hướng tìm kiếm đất công nghiệp ở các tỉnh như Hưng Yên, Hải Dương hay Bắc Ninh, nơi có giá thuê đất thấp hơn và quỹ đất dồi dào hơn.

Tại Hải Phòng, từ đầu năm đến nay, các KCN và khu kinh tế của Hải Phòng đã thu hút được 1,1 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài, đạt 44,3% kế hoạch và tăng 3,9 lần so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó có 9 dự án cấp mới với tổng vốn đầu tư hơn 105,2 triệu USD và 23 dự án được điều chỉnh tăng vốn với số vốn tăng thêm 967 triệu USD.

Đơn cử như dự án của Công ty TNHH LG Display Việt Nam Hải Phòng (LGD) có số vốn tăng đầu tư thêm 750 triệu USD tại KCN Tràng Duệ. Ngoài ra còn có những dự án tăng vốn như dự án của Hitron Technologies Việt Nam tại KCN An Dương (tăng thêm 33,8 triệu USD); Ohsung Vina tại KCN Nam Đình Vũ 1 (tăng thêm 19 triệu USD).

Một số dự án cấp mới đáng chú ý tại KCN Nam cầu Kiền, VSIP, Tràng Duệ như dự án gia công, sản xuất thiết bị điện thoại di động Tinno (19 triệu USD); dự án sản xuất các sản phẩm từ thạch cao của chi nhánh Công ty Yoshino Gypsum Việt Nam (19,5 triệu USD)...

Mới đây, UBND tỉnh Bắc Ninh cũng có văn bản đồng ý chủ trương điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu xây dựng KCN Quế Võ mở rộng của Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP. Theo đó, hai KCN Quế Võ của Kinh Bắc tại Bắc Ninh có tổng diện tích 611ha. Trong đó, KCN Quế Võ hiện hữu có diện tích 300ha và KCN Quế Võ mở rộng có diện tích 311ha.

Tại Bắc Ninh, một trong những dự án lớn được phê duyệt là dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng KCN Gia Bình, có tổng vốn hơn 2.578 tỷ đồng, quy mô 306,69ha tại huyện Gia Bình. Ngoài ra, còn có dự án đầu tư KCN Yên Phong II-A tại huyện Yên Phong quy mô 151,27ha. Gần đây nhất, ngày 12/4, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành quyết định thành lập KCN Gia Bình II diện tích 250ha thuộc huyện Gia Bình.

Còn ở miền Nam, một số tỉnh đã và đang lên kế hoạch mở rộng các KCN để thu hút đầu tư nước ngoài, như tỉnh Long An đã được phê duyệt bổ sung 3 KCN mới vào quy hoạch quốc gia gồm KCN Sài Gòn - Mê Kông có diện tích 200ha, KCN Tân Tập có diện tích 654ha và KCN Lộc Giang có diện tích 466ha.

Sáu địa phương của tỉnh Đồng Nai như các huyện Long Thành, Cẩm Mỹ, Thống Nhất, Trảng Bom, Nhơn Trạch và thành phố Long Khánh cũng có kế hoạch xây dựng thêm các KCN, mỗi KCN từ 200ha đến 900ha, để giải quyết tình trạng thiếu diện tích.

Ở góc độ tư vấn chính sách, ông David Jackson, CEO Colliers Việt Nam cho rằng, Việt Nam cần đổi mới mô hình phát triển KCN theo hướng sinh thái. Theo ông, KCN sinh thái phân loại thành 5 nhóm, bao gồm: KCN sinh thái nông nghiệp, KCN sinh thái lọc hóa dầu hay hóa chất, KCN sinh thái tái tạo tài nguyên, KCN sinh thái nhà máy điện và KCN sinh thái năng lượng tái sinh.

Mô hình này sẽ đóng vai trò quan trọng trong chiến lược phát triển bền vững nói chung, giúp giảm khai thác tài nguyên, hạn chế ảnh hưởng đến môi trường trong khi vẫn không ảnh hưởng đến hiệu suất của các doanh nghiệp. Ngoài ra, mô hình này cũng sẽ đóng góp tích cực vào nỗ lực chống biến đổi khí hậu của Việt Nam và toàn cầu.

Các bước đi cụ thể có thể thực hiện là nâng cao năng lực chuyển giao công nghệ của doanh nghiệp, ứng dụng công nghệ tiên tiến và hạn chế phát thải tối đa, thí điểm chuyển đổi trước một số KCN theo mô hình KCN sinh thái để rút ra cách làm hiệu quả nhất.

Để phát triển KCN sinh thái, vị chuyên gia này cho rằng các địa phương nên có cơ chế thường xuyên cập nhật tình hình phát triển KCN, chính sách phát triển, cách làm hay… để cùng nhau phát triển, tạo thành hệ thống đồng bộ.

Cơ chế này cũng sẽ giúp các địa phương giải quyết những vấn đề phát sinh một cách hiệu quả hơn, tận dụng tốt ưu thế của từng tỉnh thành, tạo sự hài hòa trong quá trình phát triển liên vùng, đóng góp tích cực vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước.

Bên cạnh đó, việc liên kết giữa các KCN với nhau cũng hết sức quan trọng để phát triển chuỗi sản xuất hàng hóa, logistics. Từ đó, nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm, hạ giá thành sản xuất, nâng cao sự bền vững của cả nền công nghiệp.

Tại cuộc họp báo quý I/2021, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho biết, khoảng 2 năm vừa qua, Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng chưa có tiền lệ trên thị trường bất động sản KCN cả về nguồn cung và giá.

Năm 2020 có thể nói là một năm thành công của bất động sản KCN Việt Nam. Trừ ảnh hưởng duy nhất là do dịch Covid-19, các nhà đầu tư nước ngoài dù rất quan tâm nhưng không thể sang được.

Theo bà An, thời gian qua, có những KCN tăng giá lên đến tới 30 - 40%. Đa số các KCN khác cũng tăng khoảng 5 - 10%, đây cũng là ngưỡng cao so với trước đây. Việc tăng giá cũng phản ánh nhu cầu thực đang tăng. Mặt khác, nhiều doanh nghiệp sản xuất cũng mở rộng, đầu tư mở mới các nhà máy, nhà xưởng sản xuất tại một số khu công nghiệp.

Vị chuyên gia này cho rằng, việc tăng trưởng nhu cầu lớn là một nguyên nhân dẫn đến việc giá đất trong các KCN tăng nhanh. Trong khi đó, nguồn cung đất tại các KCN mặc dù cũng đang gia tăng nhưng chưa đủ đáp ứng. Quỹ đất ở những khu vực được coi là đắc địa (gần Hà Nội, TP.HCM, gần cảng biển, sân bay...) ngày càng cạn kiệt. Do đó, các KCN mới hiện đang lan rộng ra khu vực lân cận xung quanh nhờ hạ tầng ngày càng được hoàn thiện và đồng bộ.

“Trong thời gian tới, sự cạnh tranh trong phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ ngày càng gia tăng nhưng dư địa tăng trưởng vẫn còn dồi dào. Hiện một số nhà đầu tư tổ chức, các quỹ quốc tế vẫn đang đánh giá cao thị trường này và họ đang tiếp tục kêu gọi vốn để đầu tư thêm vào các KCN Việt Nam. Động thái này sẽ liên quan tới sự chuyển dịch của chuỗi cung ứng toàn cầu đã và đang diễn ra trong thời gian vừa qua”, bà An nhận định./.