Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Bước sang tháng 4/2023, thông tư 11/2022/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng chính thức có hiệu lực thi hành. Đáng chú ý, trong đó có thông tin liên quan đến việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nhận được nhiều sự quan tâm của dư luận.

Trên thực tế, quy định này đã tồn tại từ lâu và giới chuyên gia cho rằng, đây vẫn là chính sách rất cần thiết. Một mặt, việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai giúp người mua nhà phòng tránh rủi ro trong trường hợp chủ đầu tư triển khai dự án bị chậm tiến độ hoặc không thành công. Mặt khác, quy định này như một “con dấu” bảo chứng cho hồ sơ pháp lý của dự án, giúp người dân an tâm hơn khi lựa chọn nơi mua nhà.

Tuy nhiên, trên thực tế có không ít trường hợp khi chủ đầu tư sai phạm, chậm tiến độ bàn giao, phía ngân hàng và chủ đầu tư lại tìm mọi cách đổ lỗi, không thực hiện đền bù cho người mua. Do đó, ngoài bảo lãnh từ phía ngân hàng, việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cần phải có thêm các giải pháp khác mới nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua. Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) tiếp tục có ghi nhận ý kiến từ những đại diện doanh nghiệp bất động sản.

Vì sao người mua nhà vẫn nằm ở thế “yếu”?

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 cho biết, ở các quốc gia phát triển, hầu hết các khu đô thị, các tòa nhà cao tầng đều được xây dựng xong thì mới “chìa khóa trao tay” để bán cho khách hàng. Tuy nhiên, ở Việt Nam lại có hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai và việc này cũng đã tồn tại từ khoảng chục năm trước đây.

Việc cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai giúp tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển. Lý do là bởi khi chấp thuận đầu tư chỉ yêu cầu doanh nghiệp có sẵn số vốn khoảng 15 - 20% tổng mức đầu tư dự án, còn lại có thể sử dụng vốn vay từ ngân hàng và nhiều kênh khác. Tuy nhiên, khi người mua nhà ở nước ta không thể “tiền trao cháo múc” như các quốc gia phát triển thì có một vấn đề được đặt ra là: Cần phải làm thế nào để đảm bảo dự án không bị chết yểu với số vốn sẵn có ít ỏi trong tay doanh nghiệp?

Do đó, để đảm bảo chủ đầu tư chỉ có 15 - 20% vốn nhưng vẫn thực hiện thành công dự án thì có hai vấn đề cần lưu ý đó là tạo điều kiện cho doanh nghiệp vay vốn từ ngân hàng và phát hành bảo lãnh của ngân hàng. Việc bảo lãnh nhằm giúp người dân yên tâm hơn khi mua nhà và yên tâm hơn rằng dự án sẽ được triển khai thành công, đặc biệt là đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai. Còn trong trường hợp dự án không được triển khai thành công thì người dân được bảo toàn tiền gốc và được rút lại tiền để đi mua dự án khác.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Anh Quê, bản chất quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cũng giống như việc khách hàng mua bảo hiểm và đương nhiên đã là bảo hiểm thì phải có chi phí. Do đó, mua nhà muốn được an toàn, tránh rủi ro xảy ra thì việc người mua phải chấp nhận giá mua bán cao cũng là điều dễ hiểu.

Theo ông Quê, khi dự án đủ điều kiện mở bán và bước vào giai đoạn ký hợp đồng với khách hàng thì hợp đồng giữa ngân hàng với chủ đầu tư đã phải thực hiện xong, đồng thời ngân hàng cũng đã phát hành bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. 

Tuy nhiên, ông Nguyễn Anh Quê cũng cho biết, vẫn còn một “mập mờ” đã tồn tại từ lâu, cản trở không nhỏ đến quá trình thực thi bảo lãnh và sau cùng, người mua nhà vẫn là đối tượng phải gánh chịu tất thảy rủi ro.

“Trong quá trình triển khai xây dựng, nhiều chủ đầu tư sẽ chia ra 2 giai đoạn bao gồm: Giai đoạn xây dựng phần thô và giai đoạn hoàn thiện để giảm thiểu tối đa chi phí. Điều đó dẫn đến tình trạng nếu người dân thiếu kiến thức thì họ sẽ bị “mập mờ” ở vấn đề này. Về lâu dài, đến khi dự án không thực hiện thành công thì hoàn toàn có thể xảy ra câu chuyện là các bên đổ lỗi cho nhau.

“Cụ thể, đối với phần thô, chủ đầu tư được thu về 70% nhưng giá trị đổ vào dự án chỉ rơi vào khoảng 30%. Ngược lại, đối với phần hoàn thiện, chủ đầu tư chỉ được thu về 30% nhưng chi phí lại lên đến khoảng 70%. Điều này dẫn tới kịch bản xấu là chủ đầu tư khi xây thô xong sẽ không sử dụng dòng tiền đúng mục đích, đến khi “gãy” dòng tiền thì không thể triển khai được dự án. Lúc này, xét theo các điều khoản, nếu ngân hàng chỉ bảo lãnh đến giai đoạn xây dựng phần thô thì người mua nhà sẽ rơi vào cảnh như bị lừa vì họ vẫn nghĩ ngân hàng phát hành bảo lãnh đến tận khi bàn giao nhà. Về mặt giấy tờ thủ tục thì chủ đầu tư và ngân hàng cũng không hề sai”, ông Quê phân tích.

Vì vậy, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 đề nghị, không nên tách phát hành bảo lãnh ra từng giai đoạn khác nhau của dự án mà nên phát hành đến khi dự án đủ điều kiện bàn giao để tránh gây hiểu lầm cho khách hàng.

“Bản thân các ngân hàng phải tự tính toán được năng lực quản trị rủi ro của mình và nên có thêm sự giám sát chặt chẽ của Ngân hàng Nhà nước, tránh trường hợp quy mô vốn nhà băng chỉ khoảng mấy nghìn tỷ nhưng lại phát hành bảo lãnh cho những dự án “tỷ đô” hay chỉ bảo lãnh trên giấy chứ không có tính khả thi”, ông Quê nêu ý kiến.

Ông Nguyễn Anh Quê cũng cho rằng, về mặt lý thuyết, nếu có sự đồng hành của cả ngân hàng lẫn bảo hiểm trong việc bảo lãnh thì càng tốt. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cần phải đề phòng các trường hợp rắc rối và phức tạp hơn.

Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6 bày tỏ lo ngại: “Điều khó nằm ở câu chuyện 'chia chác'. Nếu có sự tham gia của các chủ thể khác, ví dụ như bên bảo hiểm thì nên chăng là bảo hiểm Nhà nước hay bảo hiểm tư nhân? Lúc này lại phải xét thêm cả năng lực của chủ thể bảo hiểm, phải có thêm sự giám sát của Nhà nước về giao kết giữa bảo hiểm với ngân hàng... Nói chung đây là vấn đề rất phức tạp. Việc phân chia lợi nhuận cho bên khác cũng đồng nghĩa với việc phân chia rủi ro, khi kịch bản xấu xảy ra thì cùng gánh vác hậu quả như thế nào hay lại tiếp tục đổ lỗi cho nhau?”.

Như vậy, ngay cả khi mua bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thì khách hàng vẫn chưa thể được “bảo lãnh” hoàn toàn khỏi những rủi ro. Do đó, bản thân người mua vẫn cần phải có trách nhiệm tìm hiểu kỹ những thông tin về dự án, chủ đầu tư và ngân hàng phát hành bảo lãnh…

Không nên để một mình ngân hàng “cầm còi”

Chia sẻ với Reatimes, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam (EZ Property Vietnam) nhận định, so với Thông tư 07/2015/TT-NHNN và Thông tư 13/2017/TT-NHNN thì Thông tư 11/2022/TT-NHNN đã có sự rõ ràng và chi tiết hơn trong việc quy định về các đối tượng lẫn hình thức bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

“Tuy nhiên, bản chất gốc rễ của vấn đề vẫn phải nằm ở việc thực hiện bảo lãnh như thế nào. Do đó, theo tôi quy định này mới chỉ giúp trấn an tâm lý người mua nhà”, ông Toản đánh giá.

Quả thực, việc thực thi hiệu quả và thu hút người dân tự ý thức tham gia mua bảo lãnh vẫn là vấn đề nan giải. Từ quan sát cá nhân, ông Phạm Đức Toản cho biết, từ khi quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được ban hành, rất ít khách hàng mua bảo lãnh. Đối với những trường hợp có mua, cũng gần như chưa thấy trường hợp khách hàng nào được nhận khoản bồi thường, kể cả trong tình cảnh chủ đầu tư chậm tiến độ.

Lý giải cho thực trạng này, ông Toản cho biết: “Việc khách hàng mua bảo lãnh xuất phát từ việc họ có tự nguyện mua hay không và nếu mua thì dù có thể giảm thiểu một phần rủi ro khi mua nhà nhưng họ phải tự trả thêm một khoản chi phí. Vì vậy, tôi thấy phải đến 99% khách hàng gần như không mặn mà với việc này”.

Theo ông Toản, trong trường hợp khách hàng chậm nộp tiền thì họ sẽ bị phạt theo quy định. Điều này trái ngược hoàn toàn khi chủ đầu tư chậm bàn giao nhà thì khách hàng lại rất khó để đòi được bồi thường. Thậm chí, nếu chủ đầu tư chậm tiến độ nhưng trong khoảng thời gian không quá dài (khoảng 6 tháng đến 1 năm) thì thông thường khách hàng cũng không quan tâm đến việc đòi bồi thường. Lý do là bởi việc này cần phải thực hiện các thủ tục rất rườm rà và phức tạp. Chưa kể còn phải chứng minh chủ đầu tư chậm tiến độ như thế nào? Mà để chứng minh được thì lại cần sự hợp tác từ phía chủ đầu tư thì ngân hàng mới giải quyết.

Bên cạnh đó, Tổng Giám đốc EZ Property Vietnam đánh giá việc thực hiện bảo lãnh cũng không chặt chẽ, rõ ràng, gần như làm để chống chế.

Chưa kể, 90% các ngân hàng ký bảo lãnh dự án với chủ đầu tư cũng chính là ngân hàng giải ngân vốn cho dự án. Như vậy, người mua nhà bị nằm ở thế yếu, kể cả trong trường hợp đi kiện, số tiền được nhận không quá lớn nhưng thủ tục lại rất rườm rà, phức tạp nên mọi người đều có xu hướng “tặc lưỡi bỏ qua”.

Cũng theo ông Phạm Đức Toản, vai trò “trọng tài” không nên để một mình ngân hàng đứng ra mà cần có thêm các bên khác “cầm còi” cùng. Trên thực tế, không phải đơn vị nào cũng sẵn sàng và đủ năng lực để tham gia bảo lãnh nhưng nên khuyến khích mở rộng đối tượng bên thứ ba để nhiều đơn vị khác cũng có thể tham gia. Ngoài Ngân hàng Nhà nước tham gia với vai trò giám sát ngân hàng thương mại thì theo ông Toản, các đơn vị bảo hiểm cũng có thể “nhập cuộc”.

Tuy nhiên, điều ông Toản lo ngại là nhiều đơn vị bảo hiểm có thể sẽ không hứng thú vì chu trình bảo hiểm trong việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tương đối ngắn hạn.

“Chưa kể bản thân chủ đầu tư còn không biết chính xác được tiến độ dự án sẽ như thế nào thì bên đơn vị bảo hiểm lo ngại “chưa đánh đã thua” cũng là phải thôi. Điều này khác với phía ngân hàng bởi khi nhà băng đã cho vay, họ sẽ kiểm soát chi tiết được tiến độ thi công thông qua việc giải ngân”, ông Toản bổ sung.

Như vậy, khi mua nhà ở, điều đầu tiên vẫn là trách nhiệm của người mua và thứ họ cần quan tâm nhất chính là năng lực, uy tín của chủ đầu tư. Tiếp đó là các thông tin công khai minh bạch về năng lực của đơn vị bảo lãnh và dự án được bảo lãnh. Như vậy mới có thể tạo xung lực củng cố niềm tin cho thị trường nhà ở sôi động và phát triển ổn định, bền vững./.