Doanh nghiệp bất động sản không được giải cứu, “hiệu ứng tuyết lở“ sẽ xảy ra

Không cứu thị trường bất động sản nghe có vẻ hợp lý...

Nhớ lại hồi đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã chứng kiến tình trạng sốt đất cục bộ tại một số địa phương có thông tin quy hoạch hạ tầng như sân bay, khu công nghiệp, cầu đường. Tuy nhiên, từ giữa năm 2022, thị trường địa ốc đã "đảo chiều" và rơi vào trạng thái trầm lắng, thậm chí còn nghiêm trọng hơn cả giai đoạn giãn cách vì dịch bệnh Covid-19 hai năm về trước. Minh chứng là theo báo cáo của Bộ Xây dựng, số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể trong năm 2022 tăng khoảng 38,7% so với cùng kỳ năm trước. 

Nguyên nhân dẫn đến thực trạng này là do việc hạn chế tín dụng bất động sản trong năm 2022 và các vụ việc liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp đã khiến cộng đồng doanh nghiệp địa ốc bị tắc cả đầu vào lẫn đầu ra. Đầu vào thì không huy động được vốn để triển khai dự án, đảo nợ hay bù đắp thanh khoản; đầu ra thì không bán được hàng. 

Bước sang năm 2023, nhiều dự báo cho rằng, tình hình các doanh nghiệp sẽ khả quan hơn do sẽ xuất hiện nhiều tín hiệu tích cực từ các chính sách điều hành. Tuy nhiên, gần hai tháng đầu tiên trôi qua, thị trường bất động sản cũng như cộng đồng doanh nghiệp vẫn chưa thực sự ghi nhận những động thái hỗ trợ cụ thể nào từ phía Nhà nước. Trong khi đó, những khoản nợ đến hạn, lãi suất đội lên cao, thanh khoản yếu ớt đang đưa các doanh nghiệp rơi vào trạng thái nguy hiểm.

Trước nguy cơ "chết trên đống tài sản", tại cuộc họp với Thủ tướng Chính phủ ngày 17/2 vừa qua, từ đại diện các doanh nghiệp lớn cho đến giới chuyên gia kinh tế đầu ngành đều kiến nghị, cần thiết phải giải cứu thị trường này. Bởi hơn lúc nào hết, thị trường bất động sản đang suy giảm rất nghiêm trọng.

Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản ở thời kỳ phát triển, ăn nên làm ra thì ăn chia với nhau, cùng nhau đẩy giá nhà đất lên cao và gây thiệt hại cho người dân, giờ khó khăn lại kêu gọi cầu cứu Chính phủ là không hợp lý, vì đơn vị kinh doanh nên chấp nhận có lúc lãi, lúc lỗ. Và để thua lỗ như hiện tại là do năng lực quản trị yếu kém của chính họ.
Bày tỏ quan điểm về ý kiến này, chia sẻ với Reatimes, TS. Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, ý kiến này không phải là không đúng. Bởi các doanh nghiệp bất động sản cũng cần phải thừa nhận rằng, khả năng dự báo thị trường kém cũng như sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức chính là những nguyên nhân đang đẩy họ vào thế cùng như hiện tại. 

Ngoài ra, việc quá phiêu lưu đến những dự án đầu cơ, có tính chất rủi ro cao cũng như mở rộng quá nhanh các hoạt động đầu tư đã làm cho khả năng chống chọi với khủng hoảng của họ bị tiêu hao rất lớn. Khi khủng hoảng đến, họ không có "của để dành" để đối phó.

Vì vậy, vị chuyên gia cho rằng, việc không giải cứu nghe có vẻ hợp lý, vì doanh nghiệp tự làm tự chịu và không nên dùng tiền của dân để cứu những tổ chức này do có thể gây ra rủi ro đạo đức và tâm lý ỷ lại trong kinh tế học. 

"Nó giống như kiểu doanh nghiệp cứ phiêu lưu tìm kiếm lợi nhuận, rủi ro đã có Nhà nước gánh vác. Điều này đã từng xảy ra trong cuộc khủng hoảng 2007 - 2009 tại Mỹ và rất nhiều người dân cũng phản đối việc giải cứu thị trường bất động sản thứ cấp và các định chế tài chính", ông Huân cho biết. 

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Hữu Huân cũng đặt ra câu hỏi: Nếu như để mặc không giải cứu thị trường bất động sản thì chuyện gì sẽ xảy đến cho nền kinh tế? Phải chăng, thị trường địa ốc sụp đổ là chỉ những doanh nghiệp trong lĩnh vực này thiệt hại? Ngân hàng vẫn "sống khoẻ"? Nền kinh tế không chịu tổn thất?

Bởi xét một cách khách quan, thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nguồn lực, tạo ra các tài sản cố định cho nền kinh tế, thúc đẩy các ngành kinh tế khác cùng phát triển (thị trường tài chính, xây dựng, sản xuất vật liệu xây dựng, nội thất, lao động…), đặc biệt là đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, phát triển đô thị, du lịch…

… nhưng hậu quả vô cùng tàn khốc

Chia sẻ với báo chí mới đây, Bộ Trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: "Đóng góp trung bình của ngành xây dựng và bất động sản vào GDP các năm gần đây chiếm khoảng 11% tổng thu ngân sách. Trong đó, ngành bất động sản trực tiếp chiếm khoảng 4,5%, đóng góp trung bình khoảng 0,5 điểm phần trăm vào tăng trưởng GDP. Đến tháng 9/2022, giá trị vốn hóa ngành bất động sản ước tính khoảng 1,7 - 1,8 triệu tỷ đồng". 

Điều này cho thấy, thị trường bất động sản phát triển không chỉ làm giàu cho các doanh nghiệp trong lĩnh vực này mà còn đóng góp rất lớn đến sự phát triển của nền kinh tế. Vì vậy, nếu để thị trường bất động sản suy thoái, cộng đồng doanh nghiệp sụp đổ, khả năng "hiệu ứng tuyết lở" sẽ lan ra cả hệ thống ngân hàng và nhiều lĩnh vực kinh doanh khác. 
"Bất động sản và hệ thống các ngân hàng có mối quan hệ cộng sinh khi 90% tài sản đảm bảo hiện nay trong ngân hàng là bất động sản. Nếu bất động sản bất động, ngân hàng khó sống yên ổn. Và nếu ngân hàng vỡ trận như giai đoạn trước đây thì hệ lụy về nợ xấu là vô cùng lớn.

Bởi khoản nợ xấu từ VAMC sau 10 năm vẫn chưa được xử lý hết. Nếu chúng ta phải gánh thêm một khoản nợ xấu mới này nữa thì thiết nghĩ cũng nên chuẩn bị lập thêm một VAMC mới và chuẩn bị các kịch bản xấu nhất cho nền kinh tế", ông Huân nói.

Theo vị chuyên gia, thực trạng thị trường bất động sản hiện nay liên quan đến lý thuyết "Quá lớn để sụp đổ" - Too big to fail. Tức nếu bạn nợ ngân hàng 1.000 USD, đó là việc của bạn; bạn nợ ngân hàng 1 triệu USD, đó là việc của ngân hàng. Còn nếu bạn nợ ngân hàng 1 tỷ USD, đó là việc của tất cả chúng ta. Vì bạn không trả được nợ thì cả nền kinh tế sẽ sụp đổ. 

"Thực trạng thị trường bất động sản hiện nay gần giống với lý thuyết "Quá lớn để sụp đổ" - Too big to fail. Tức nếu bạn nợ ngân hàng 1.000 USD, đó là việc của bạn; bạn nợ ngân hàng 1 triệu USD, đó là việc của ngân hàng. Còn nếu bạn nợ ngân hàng 1 tỷ USD, đó là việc của tất cả chúng ta. Vì bạn không trả được nợ thì cả nền kinh tế sẽ sụp đổ".

Lấy ví dụ thời điểm 2007 - 2009 tại Mỹ, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) và Bộ Tài chính Mỹ quyết định không giải cứu thị trường và hệ quả là Lehman Brother sụp đổ, thị trường chứng khoán Mỹ sụp đổ, 25% tổng tài sản của toàn thế giới bốc hơi, kéo theo các vụ sụp đổ hàng loạt như hiệu ứng Domino. Cuối cùng, Chính phủ Mỹ buộc phải thừa nhận sai lầm và tung ra các gói cứu trợ hàng ngàn tỷ USD để giải cứu thị trường bất động sản, tài chính như giải cứu Fannie Mae và Freddie Mac - 2 công ty chuyên về chứng khoán hóa bất động sản hay AIG - Công ty bảo hiểm lớn nhất thế giới, cùng hàng loạt các ngân hàng lớn của Mỹ.

Tại Trung Quốc, gần đây cũng đã phải tung ra các chiến dịch giải cứu thị trường bất động sản để cứu lấy nền kinh tế. Như vậy, việc không giải cứu là đúng, nhưng hệ quả của nó sẽ tàn khốc hơn rất nhiều so với giải cứu. 

Do đó, TS. Nguyễn Hữu Huân khẳng định, cần phải thực hiện các biện pháp giải cứu thị trường bất động sản ngay và luôn. Theo đó, Việt Nam cũng có thể cân nhắc việc mua lại các trái phiếu bất động sản có tài sản đảm bảo, vừa giúp bơm thanh khoản cho thị trường giúp thị trường khởi sắc vừa là một cơ hội đầu tư cho tương lai. Nhiệm vụ này có thể được giao cho SCIC - tổ chức kinh doanh vốn Nhà nước, khi thời gian qua vai trò của họ dường như khá mờ nhạt trong việc hỗ trợ điều hành kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính của Chính phủ./.