Bản tin BĐS 24h: Cảnh báo dự án kinh doanh bất động sản trái phép

Cảnh báo dự án kinh doanh BĐS trái phép

Theo Reatimes, dự án Khu Thương mại dịch vụ tổng hợp tại xã Yên Trung và xã Thụy Hòa, huyện Yên Phong do Công ty CP Điện tử Susan là nhà đầu tư, được UBND tỉnh chấp nhận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 60/QĐ-UBND ngày 29/1/2018 và số 78/QĐ-UBND ngày 5/11/2019 với mục tiêu, chức năng của dự án là: Đầu tư xây dựng Khu Thương mại dịch vụ tổng hợp, với diện tích 3,6ha.

Ngày 20/01/2021, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh ban hành văn bản nêu rõ việc kinh doanh bất động sản trái phép tại dự án Khu Thương mại dịch vụ tổng hợp tại xã Yên Trung và xã Thụy Hòa, huyện Yên Phong.

Qua kiểm tra, rà soát, Sở Xây dựng nhận thấy dự án chưa được thẩm định bản vẽ thi công, chưa được cấp phép xây dựng nhưng đã tiến hành thi công xây dựng; các sản phẩm bất động sản tại dự án chưa đủ điều kiện cho thuê vẫn được các tổ chức, cá nhân quảng cáo, mua bán với nội dung thông tin không đúng mục đích, tính chất, công năng sử dụng như: Bán Shophouse, phân lô, bán nền, đồng thời có hiện tượng giao dịch, ký kết các hợp đồng đặt cọc/đặt mua.

Để minh bạch thị trường, tránh rủi ro cho người dân khi mua bán bất động sản trái phép tại dự án, góp phần ổn định trật tự, an ninh, kinh tế - xã hội của đia phương, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh đã đề nghị một số nội dung sau:

Cụ thể, đối với Công ty CP Điện tử Susan: Hoàn thiện thủ tục pháp lý liên quan đến dự án, không được tổ chức đầu tư xây dựng khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định. Chấm dứt mọi hoạt động huy động vốn, kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật và các hoạt động đăng tải các thông tin quảng cáo, rao bán trên các trang mạng xã hội; gỡ bỏ, thu hồi các pano, áp phích, băng rôn với các thông tin quảng cáo không đầy đủ, không trung thực (nếu có).

Đồng thời công khai thủ tục pháp lý, thông tin về bất động sản theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản. Mọi thông tin không trung thực về bất động sản sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Phối hợp với UBND huyện Yên Phong và các cơ quan chức năng kiểm tra, xác minh, làm rõ việc các cá nhân, tổ chức đăng tải thông tin quảng cáo, rao bán, huy động vốn, nhận đặt cọc, kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật liên quan đến dự án. Báo cáo kết quả thực hiện về Sở Xây dựng trước ngày 26/1/2021.

Đối với UBND huyện Yên Phong, chỉ đạo các phòng chức năng và địa phương liên quan kiểm tra, rà soát, xác minh, xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc báo cáo UBND tỉnh xử lý vi phạm đối với các hành vi: khởi công công trình khi chưa đủ điều kiện; công khai không trung thực thông tin về bất động sản; chiếm dụng vốn trái phép (nếu có) tại dự án.

Bên cạnh đó, Sở Xây dựng yêu cầu Công ty CP Điện tử Susan phối hợp rà soát, xác minh các tổ chức, cá nhân liên quan đăng tải thông tin quảng cáo, tổ chức mua bán, đặt cọc, huy động vốn trên các trang mạng xã hội; gỡ bỏ toàn bộ các thông tin quảng cáo, ráo bán, kinh doanh bất động sản trái quy định, xử lý theo quy định của pháp luật (nếu có).

Tổ chức tuyên truyền, thông báo rộng rãi trên các phương tiện thông tin đại chúng về mục tiêu, chức năng, mục đích sử dụng đất (Dự án chỉ xây dựng công trình cho thuê để kinh doanh thương mại - dịch vụ, không được phân lô, bán nền, không có chức năng để ở) và tình trạng pháp lý của dự án; khuyến cáo người dân không thực hiện các giao dịch, kinh doanh bất động sản tại các dự án khi chưa đủ điều kiện nêu trên và các dự án hoặc được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện theo quy định.

Có đủ chế tài xử lý các dự án chưa đủ điều kiện bán nhà ở

Trước tình trạng lách luật huy động vốn bằng hình thức “đặt cọc giữ chỗ” hay “hợp đồng góp vốn,” Bộ Xây dựng khẳng định đã có đủ chế tài xử lý các trường hợp vi phạm.

Luật Nhà ở 2014 cũng quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại có trách nhiệm: Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Cụ thể, tại Khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: “Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật”.

Với những quy định trên, Bộ Xây dựng khẳng định pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có quy định cụ thể về hình thức, điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong việc huy động vốn không đúng quy định của pháp luật.

Nhìn nhận thêm về mặt pháp lý, giới luật sư cho rằng nếu xác định thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản là giao dịch đặt cọc để ký hợp đồng (quan hệ dân sự), thì đối tượng của hợp đồng đặt cọc là “bất động sản” hoặc là “chỗ” hoàn toàn không tồn tại và không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký thỏa thuận đặt cọc. Vì vậy, thỏa thuận đặt cọc trên sẽ bị vô hiệu về mặt pháp lý. Còn nếu xác định là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là tiền thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới lừa đảo để họ chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.

Như vậy, xét về bản chất vấn đề, nếu xác định đối tượng của hợp đồng “đặt tiền giữ chỗ” là quyền tài sản liên quan đến bất động sản thì phải áp dụng luật chuyên ngành là Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành để giải quyết mới phù hợp. Do vậy, quan điểm cho rằng hợp đồng đặt tiền giữ chỗ phù hợp với bộ luật dân sự là chưa thuyết phục.

Bên cạnh đó, thời gian tới, Bộ Xây dựng cũng sẽ tăng cường đôn đốc địa phương hoàn thiện thủ tục pháp lý cho các dự án bất động sản đang thực hiện nhưng bị tạm dừng và xử lý dứt điểm trong quý I/2021 để sớm triển khai lại dự án, bảo đảm kịp thời có nguồn cung hàng hóa cho thị trường, góp phần bình ổn giá.

Mô hình nào cho BĐS công nghiệp Việt Nam trước vận hội mới?

Báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, dự kiến làn sóng di dời khỏi Trung Quốc vào năm 2021 và 2022 sẽ đòi hỏi nhiều nguồn cung bất động sản công nghiệp hơn để đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất có giá trị cao. Diễn biến này sẽ thúc đẩy sự bùng nổ quỹ đất công nghiệp tại khắp các tỉnh thành trên cả nước, kể cả các địa phương xa thủ phủ công nghiệp hiện hữu.

Theo chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, làn sóng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam của các nhà đầu tư nước ngoài mở ra cơ hội cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Nhưng để tận dụng được cơ hội không phải là điều dễ dàng, nhất là khi, việc phát triển các Khu công nghiệp (KCN) ở Việt Nam vẫn còn nhiều điểm yếu. Nhiều doanh nghiệp chỉ đơn thuần san lấp mặt bằng và chờ nhà đầu tư đến trong khi yêu cầu của các tập đoàn FDI cao hơn rất nhiều.

Trong bối cảnh đó, việc phát triển theo mô hình KCN gắn với đô thị và dịch vụ là hướng phát triển tất yếu, bởi chỉ có đi theo hướng này mới có thể giải quyết triệt để được các bất cập, hạn chế của các khu công nghiệp hiện có. Đây cũng là cơ sở quan trọng để thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài chất lượng vào lĩnh vực này.

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cũng nhìn nhận, việc dịch chuyển của các tập đoàn sẽ mang theo số lượng chuyên gia lớn, cần có chỗ làm việc, ăn ở, sinh hoạt. Chuyên gia nước ngoài có mức sống cao, có đòi hỏi nhiều về hạ tầng tiện ích, nhà ở, dịch vụ. Do đó, Việt Nam sẽ chỉ thu hút được nhà đầu tư nếu có hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội tốt.

Theo các chuyên gia, khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, việc quy hoạch và phát triển KCN - đô thị - dịch vụ trong chính các khu công nghiệp chính là “điểm mở” từ chính sách giúp nhà đầu tư có thêm cơ hội sở hữu quỹ đất. Đặc biệt, xu hướng xây dựng khu đô thị trong KCN mới chỉ phát triển, đây chính là mảnh đất màu mỡ để các nhà đầu tư bất động sản khai thác, nắm bắt cơ hội đầu tư sinh lời vượt trội.

TS. Võ Trí Thành cũng nhìn nhận, trước đây, người ta nhìn nhận phát triển chỉ là tăng trưởng. Bây giờ vấn đề bao trùm lên tất cả là yếu tố môi trường và sự phát triển bền vững. Nói rõ hơn, khi xây dựng và phát triển khu đô thị công nghiệp thì vấn đề môi trường là vấn đề tối thiểu phải giải quyết, sau đó là vấn đề kiến tạo không gian sống chất lượng. Bởi lúc này, chúng ta không chỉ đơn thuần là phát triển công nghiệp nữa mà còn gắn liền với đời sống an sinh của người lao động, liên quan đến nhu cầu nghỉ ngơi, giải trí. Đây là những nhu cầu tất yếu, vốn dĩ đã cần nhưng hiện nay đòi hỏi sự cấp thiết hơn.

TS. Nguyễn Đình Cung, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), thành viên Tổ Tư vấn kinh tế của Thủ tướng cho biết, trước đây, nhìn vào một khu công nghiệp, người ta chỉ thấy một nhà đầu tư. Nhưng nếu biến thành đô thị thì sẽ có bao nhiêu nhà đầu tư? Sự hình thành và ra đi của các KCN trước đã là một bài học lớn về giá trị lan tỏa và những thành tựu đạt được chứ không phải là những tàn dư sót lại.

Chung quy lại, theo các chuyên gia, để nắm bắt được những cơ hội đang mở ra từ các đại bàng FDI, các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp Việt Nam cần phải có một tư duy và tầm nhìn dài hạn, hướng tới sự đầu tư bền vững. Theo đó, mô hình KCN - đô thị - dịch vụ là một hướng đi tất yếu cho các doanh nghiệp.

TP HCM vẫn còn hàng chục ngàn căn nhà "lụp xụp" trên các kênh rạch

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TPHCM, Sở Quy hoạch và Kiến trúc về việc góp ý kiến báo cáo rà soát đánh giá đồ án quy hoạch chung xây dựng TPHCM.

Theo HoREA, TPHCM hiện có khoảng 1,92 triệu căn nhà, trong đó nhà ở riêng lẻ chiếm đến 88%, còn lại là căn hộ chung cư. Thành phố có 474 khu nhà chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, hơn 20.000 căn nhà trên kênh rạch và một số khu vực dân cư nội thành cần được chỉnh trang.

Số nhà ở có "tuổi thọ" hơn 30 năm chiếm tỷ lệ 29,2%, diện tích nhà ở bình quân chỉ đạt 20,63 m2/người. Dù TPHCM đã đạt kế hoạch về diện tích nhà bình quân trên đầu người đề ra nhưng thấp hơn rất nhiều so với mức 24 m2/người của cả nước.

Cũng theo HoREA, TPHCM chưa thực hiện được yêu cầu phát triển nhà ở, chủ yếu là phát triển nhà chung cư, chưa hình thành được nhiều đô thị vệ tinh có mật độ dân số tập trung như khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7) và cả tại các khu đô thị mới thuộc các tỉnh lân cận thành phố.

HoREA đề nghị, khi xem xét điều chỉnh Quy hoạch chung xây dựng TPHCM cần đảm bảo thực hiện cả 2 nhiệm vụ.

Thứ nhất, phát triển các khu đô thị mới, khu dân cư mới. Thứ hai, chỉnh trang tái phát triển đô thị đối với các khu vực đô thị hiện hữu.

Đồng thời, cần định hướng phát triển "đô thị nén", chủ yếu là phát triển các tòa nhà phức hợp cao tầng, nhà chung cư cao tầng như Luật Nhà ở yêu cầu để sử dụng quỹ đất tiết kiệm và hiệu quả, dành nhiều không gian mặt đất cho giao thông, các công trình dịch vụ, thương mại, tiện ích đô thị.

Đối với việc quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp, HoREA đề nghị nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TPHCM có định hướng quy hoạch các khu vực phát triển nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp.

Những ngôi nhà giá rẻ phải gần hoặc tương đối gần các ga Metro tại một số quận huyện vùng ven để tạo điều kiện phát triển nhà ở có giá vừa túi tiền. Đáp ứng nhu cầu của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp ở đô thị như cán bộ công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, công nhân lao động và người nhập cư.