Xây dựng văn hóa chung cư: Góc nhìn từ những bất cập thực tiễn

Văn hóa, đạo đức kinh doanh của Chủ đầu tư bị “bỏ quên”

Lợi dụng kẽ hở của pháp luật, nhiều chủ đầu tư, đơn vị phân phối dự án bất động sản đã bỏ quên văn hóa, đạo đức kinh doanh để đua nhau “vẽ” ra những tiện ích trên giấy. Chung cư tiếp thị một đằng, chất lượng thực tế một nẻo khiến khách hàng phải lao đao, thậm chí “vỡ mộng” khi nhận sản phẩm kém xa quảng cáo. Điều này dẫn tới nhiều hệ lụy xấu.

Nhìn từ vụ hỏa hoạn ở chung cư Carina Plaza (TP HCM), lúc mở bán, chủ đầu tư quảng cáo đây là dự án chung cư cao cấp, đạt các tiêu chí quan trọng về phòng cháy chữa cháy, chống sét, thông tin, camera kiểm soát an ninh, kết cấu của các block được ứng dụng công nghệ mới, tiên tiến trên thế giới…

Tuy nhiên, trong nhiều năm, cư dân ở đây luôn phải mệt mỏi với những vấn đề quản trị, vận hành của ban quản lý chung cư. Dù chung cư đã được đưa vào sử dụng đã lâu nhưng câu chuyện thành lập ban quản trị hình như vẫn còn bỏ ngỏ. Điển hình là các vấn đề điều hành chung cư, từ an ninh, vệ sinh, điện, nước, bảo vệ… đều cho thấy hiệu quả mang lại rất thấp.

Hậu quả là chung cư bị cháy, để lại những nỗi đau, mất mát không gì có thể bù đắp được.

Tại Hà Nội, những năm qua, thị trường bất động sản cũng chứng kiến các tranh chấp xảy ra tại hàng loạt chung cư như New Horizon City (số 87 đường Lĩnh Nam, Hoàng Mai), Golden West (số 2 Lê Văn Thiêm, phường Nhân Chính, Thanh Xuân), Khu đô thị Ngoại giao đoàn (quận Bắc Từ Liêm), Hồ Gươm Plaza (đường Trần Phú, quận Hà Đông), Chung cư Helios Tower (75 Tam Trinh, quận Hoàng Mai)…

Sự "xuống cấp" về văn hóa, đạo đức kinh doanh của CĐT đã dẫn tới nhiều hệ lụy xấu cho cư dân. (Ảnh: Internet)

Các vấn đề tranh chấp tập trung vào những nội dung như bàn giao nhà không đúng tiến độ, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, bầu ban quản trị, tranh chấp phần diện tích chung – riêng, cách đo diện tích căn hộ, phí dịch vụ, phí bảo trì, chất lượng xây dựng, thay đổi thiết kế…; thậm chí có những cư dân còn “tiền mất tật mang”, không biết đến bao giờ mới được nhận nhà.

Pháp luật quy định rõ về trách nhiệm cũng như hình thức xử phạt đối với các truyền hợp chủ đầu tư cung cấp thông tin sai lệch, có dấu hiệu gian dối trong kinh doanh nhưng cho đến nay chưa có chủ đầu tư hay đơn vị phân phối bất động sản nào bị pháp luật xử lý nghiêm, triệt. Thay vào đó, chỉ có cư dân là người chịu thiệt khi quanh năm suốt tháng biểu tình, giăng biểu ngữ đấu tranh đòi quyền lợi.

Tình trạng trên không chỉ cho thấy những kẽ hở pháp luật mà còn gióng lên hồi chuông về sự xuống cấp đạo đức kinh doanh của một số doanh nghiệp, chủ đầu tư các dự án bất động sản .

"Cha chung không ai khóc"

Không chỉ xảy ra mâu thuẫn về tiện ích giữa cư dân và chủ đầu tư, tại nhiều dự án những mâu thuẫn nội tại từ văn hóa sống ở chung cư cũng là một vấn đề nhức nhối khiến nhiều cư dân "vỡ mộng".

Chung cư là nơi cư trú của cộng đồng dân cư đến từ nhiều vùng, địa phương với những nét văn hóa, trình độ dân trí khác nhau. Sự khác biệt về văn hóa, lối sống, cách thức ứng xử của cư dân được coi là một phần nguyên nhân dẫn đến những mâu thuẫn, xung đột, những hình ảnh không đẹp ở mỗi tòa nhà. Trong đó, nổi cộm là việc lấn chiếm không gian chung, xả rác, chất thải không đúng nơi quy định; nuôi, thả rông vật nuôi; sử dụng thang máy không đúng mục đích.

Bởi vậy, khi cư dân trong cộng đồng đó không tôn trọng cái chung, đề cao cái tôi sẽ xảy ra mâu thuẫn. Trong khi đó, chủ đầu tư khi xây dựng dự án cũng không tính hết các vấn đề về xây dựng cộng đồng về sau. Chính cư dân ở chung cư chưa có một chuẩn chung về văn hóa ứng xử trong chung cư, nên nhiều lối sinh hoạt, hành xử của cư dân còn thuận theo tự nhiên. 

Theo tìm hiểu của PV, những mâu thuẫn trong văn hóa chung cư xuất phát từ việc tồn tại một bộ phận người dân giữ nếp sinh hoạt cũ ở nhiều vùng miền, coi nhà chung như nhà riêng và ứng xử với không gian chung như không gian sở hữu riêng khiến nhiều cư dân khác"vỡ mộng" sau một thời gian về sinh sống tại chung cư.

Ghi nhận thực tế tại một số chung cư thuộc địa bàn quận Hoàng Mai (Hà Nội), mặc dù đã có những quy định nghiêm ngặt về việc sử dụng hành lang, không gian chung nhưng tình trạng nhiều tầng, nhiều căn hộ "thản nhiên" ăn uống ở lối đi gây mất trật tự, mất vệ sinh vẫn diễn ra. "Có hôm chuông báo cháy, cả chung cư chạy hết xuống sảnh mới vỡ lẽ nguyên nhân là do có 1 hộ ra hành lang tụ tập... ăn lẩu. Việc riêng nhưng ảnh hưởng chung đến mọi người như vậy là không nên.

Bên cạnh đó, có thời điểm nhiều hộ mới chuyển về nên nhu cầu sửa nhà tăng, thang máy phục vụ cư dân nhanh chóng được kết hợp bằng nơi vận chuyển các nguyên vật liệu cồng kềnh. Người già và trẻ nhỏ nếu không chú ý sẽ tiềm ẩn rất nhiều yếu tố nguy hiểm, chưa kể đến nếu có va chạm sẽ ảnh hưởng đến chất lượng cơ sở vật chất của chung cư. Nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ thì sẽ không ai đứng ra chịu trách nhiệm khi sự cố xảy ra" - là ý kiến chia sẻ của a Đ. - cư dân đang sinh sống tại 1 khu chung cư Đại Kim cho biết.

Khu đô thị Linh Đàm cũng tồn tại nhiều bất cập, mật độ dân cư đông tỷ lệ thuận với việc phát sinh các mâu thuẫn nội bộ. Được biết, vào giờ cao điểm, thang máy tại các chung cư, đặc biệt là các tòa chung cư HH luôn trong tình trạng quá tải, chen lấn, thậm chí cho cả các phương tiện vào thang máy để di chuyển, nhiều gia đình cho trẻ con nghịch ấn thang máy các tầng... Những hành động này đều gây bức xúc cho một bộ phận cư dân có ý thức.

"Đó mới chỉ là một trong những điều "chướng tai, gai mắt", khi gia đình tôi chuyển về đây ở mới "vỡ lẽ", khu vực nhà rác có nhưng không phải ai cũng có ý thức vứt đúng nơi quy định, không ai vệ sinh dẫn đến lâu ngày bốc mùi hôi, thối, sân chung cũng ngập rác không ai dọn, dưới chân chung cư "biến" thành chợ cóc lấn hết vỉa hè, muốn đi bộ chỉ có đi dưới lòng đường. Người lớn chơi thể thao cũng "vô tư" chiếm hết luôn khoảng không gian của trẻ nhỏ" - là ý kiến chia sẻ của chị U. (HH3A).

Họp chợ, kinh doanh, lấn chiếm vỉa hè, lòng đường là thực trạng khiến cư dân Linh Đàm "ngao ngán, vỡ mộng"

Đây cũng là thực trạng nổi cộm tại một số chung cư thuộc địa bàn Định Công, có khu vực vứt rác riêng từng tầng nhưng nhiều hộ dân vẫn không để rác đúng nơi quy định; sân chơi chung bị biến thành các hàng quán kinh doanh, nơi đỗ xe, vừa ảnh hưởng đến môi trường sống, vừa mất mỹ quan đô thị, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn giao thông là thực trạng đang diễn ra.

Theo quan sát của PV, hầu như các chung cư đều xây dựng các quy chế quản lý, sử dụng, nội quy, quy định, cũng như cách hành xử của cư dân sinh sống tại đây với những điều được làm và không được làm rất rõ ràng, nếu vi phạm sẽ bị xử phạt và bảng nội quy được đặt ở những vị trí dễ quan sát nhất ngay sảnh ra vào. 

Tuy nhiên, thực tế những nội quy này dường như chỉ mang tính “hình thức”, khuyến cáo và rất ít trường hợp bị xử lý khi các ban quản trị và ban quản lý vì "ngại" va chạm nên chỉ nhắc nhở người vi phạm hoặc đưa lên nhóm kín chung của chung cư để nhắc nhở, thậm chí, không tiết lộ danh tính người vi phạm. Chính việc không có chế tài xử lý nghiêm dẫn đến các vi phạm tại chung cư vẫn cứ tiếp diễn.

Nội quy thường được đặt ở các vị trí dễ thấy nhất nhưng chẳng mấy cư dân...quan tâm

Trên đây chỉ là số ít trong số những chung cư xảy ra các mâu thuẫn văn hóa nội bộ trên địa bàn Hà Nội. Được biết, những năm vừa qua, lực lượng chức năng tiếp nhận, xử lý nhiều vụ việc xảy ra tại các khu chung cư có nguyên nhân từ sự thiếu ý thức của cư dân trong môi trường sinh hoạt chung. Muốn xây dựng đời sống văn hóa, nếp sống văn minh, trước hết quyền lợi của cư dân phải được bảo đảm. Thế nhưng, ở nhiều chung cư, cư dân còn đang phải đấu tranh đòi các quyền, lợi ích chính đáng; còn tồn tại mâu thuẫn giữa ban quản trị với chủ đầu tư, giữa cư dân với chủ đầu tư, thậm chí là giữa cư dân với ban quản trị nên việc khắc phục thực trạng này vẫn còn là một bài toán nan giải.

Nguyên nhân được đưa ra là phương cách tổ chức quản lý trong chung cư còn tồn tại nhiều bất cập. Xuất phát từ lối tư duy cá nhân, cách tổ chức và quản lý từ quy hoạch, xây dựng cho đến đời sống, hoạt động chung cư hết sức rời rạc. Cách thức quản lý của mỗi chung cư mỗi khác, tùy thuộc vào đơn vị chủ quản hay chủ đầu tư. Các cấp có thẩm quyền đã ban hành các quyết định, văn bản về xây dựng và quản lý, tổ chức chung cư, nhưng chưa được luật hóa. Vì thế, chung cư vẫn là "đối tượng" bị thả trôi, buông lỏng quản lý.

Xây dựng văn hóa chung cư: Nhìn từ những bất cập thực tiễn

Về vấn đề xây dựng văn hóa ứng xử trong khu chung cư mới, ông Ngô Văn Nam - Trưởng phòng Xây dựng nếp sống và gia đình (Sở VH-TT Hà Nội) cho biết, hiện nay theo chủ trương chung của UBND TP Hà Nội, vấn đề văn hóa chung cư đang đặc biệt được quan tâm.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có khoảng gần 800 nhà chung cư mới được xây dựng trong những năm gần đây. Trong tương lai, số lượng nhà chung cư tại Thủ đô sẽ còn tăng, điều đó đặt ra yêu cầu quản lý chung cư ở một đô thị văn minh, hiện đại, trong đó, xây dựng văn hóa chung cư là yếu tố rất quan trọng.

Ông Nguyễn Trọng Ninh - Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) cho rằng, mâu thuẫn chung cư đến từ nhiều nguyên nhân. Kể cả với mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu tư, cũng phải nhìn từ hai phía. Nhiều chung cư, cư dân vẫn giữ thói quen sinh hoạt theo bề ngang, như văn hóa chung cư như làng quê ngày trước. Trong khi hiện tại, mô hình nhà chung cư quản lý theo mặt đứng, tức có sự thay đổi về xã hội học, sở hữu chung riêng cũng khác biệt nhiều so với nhà liền thổ.

Khác với ranh giới cứng về diện tích sử dụng của loại hình nhà đất, không gian chung ở chung cư đôi khi cư dân hiểu khá mơ hồ. Từ đó cũng có nhưng cách hành xử chưa thật chuẩn mực. Một cư dân đỗ xe sai làn, chiếm phần diện tích của xe khác; đỗ xe ô tô ngay trước hộp vòi chữa cháy; rồi khoan đục, cải tạo nhà cửa bất kể thời gian, trong khi nhà hàng xóm có người già, trẻ nhỏ… Tất cả những điều đó đều đang khiến cho không gian sống tại chung cư nhiều khi trở nên bí bách, ngột ngạt.

Tại buổi tọa đàm “Xây dựng văn hóa ứng xử trong chung cư mới trên địa bàn TP Hà Nội”, ông Trần Ngọc Minh, Phó trưởng Phòng quản lý nhà và bất động sản (Sở Xây dựng) cho biết, trong số 745 chung cư thì có đến 83 tòa có khiếu kiện, Sở Xây dựng đã giải quyết 67 toà chung cư. Một trong những mâu thuẫn trong ứng xử giữa chủ đầu tư và người dân là những vấn đề về quản lý phí bảo trì, phí dịch vụ, quản lý khu sinh hoạt chung.

"Nhiều người ở chung cư thiếu sự hiểu biết, ứng xử nên mới có những hiện tượng như có nhiều người phi xe vào thang máy, ngồi ăn uống ở khắp hàng lang, giữ cửa thang máy... Ở chung cư khó hơn ở nhà đất, nếu thiếu hiểu biết thì sẽ không ở được” - KTS Phạm Thanh Tùng bày tỏ quan điểm.

Về giải pháp, chia sẻ tại buổi tọa đàm, GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nêu ý kiến "cần phải đánh thức sự xấu hổ của mỗi cư dân". Theo ông, chung cư là một dạng cộng đồng, nếu giữ được trật tự cộng đồng theo cơ chế mềm thì mới giữ được nền tảng văn hóa, xã hội. Hiện nay, trong quá trình xây dựng và phát triển đất nước, nhiều địa phương vì tập trung vào việc xây dựng kinh tế mà quên đi các thiết chế văn hoá cần xây dựng. Hà Nội là một trong những địa phương đi đầu về việc xây dựng các thiết chế văn hóa và đang từng bước khơi dậy văn hóa ứng xử, nếp sống văn minh.

"Việc ban hành hai Quy tắc ứng xử là việc làm cần thiết và đúng đắn để hướng tới xây dựng nếp sống mới, khơi dậy văn hóa ứng xử thanh lịch, văn minh của người Hà Nội. Tuy nhiên, bên cạnh việc xây dựng các quy tắc cũng nên có những biện pháp, chế tài mạnh mẽ để xử lý triệt để những trường hợp vi phạm" - GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Ngoài ra, để xây dựng được văn hóa chung cư tốt, một môi trường sống an toàn, đoàn kết, cần phải có sự tuyên truyền đầy đủ và thường xuyên tới các hộ dân, tổ dân phố về nếp sống văn hoá mới, những cách ứng xử đúng đắn của mỗi công dân khi sinh hoạt ở nơi mình sinh sống. Đồng thời, cũng cần rất nhiều sự nỗ lực của từng người dân, từ những hành động nhỏ như sử dụng thang máy, xả rác, đỗ xe...

Song song với việc giải quyết những bất cập về văn hóa chung cư còn tồn tại; nhiều quận, huyện như Đống Đa, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Long Biên... đã và đang bắt đầu xây dựng các mô hình điểm "Chung cư văn hóa, ứng xử lịch thiệp, tôn trọng không gian chung", hướng tới các tiêu chí cụ thể như: Tôn trọng không gian chung; ứng xử lịch thiệp, thân thiện, nhã nhặn, đúng mực; Quan tâm, nhường nhịn, giúp đỡ người khuyết tật, phụ nữ mang thai, người già, trẻ em; Tôn trọng, bảo vệ cảnh quan môi trường; Không phá cây xanh, hoa cỏ, xâm hại cảnh quan; Không nói to, gây ồn ào mất trật tự, không hút thuốc, khạc nhổ, phóng uế bừa bãi, không xả rác, chất thải trái nơi quy định; Không tự tiện sử dụng không gian chung vào mục đích cá nhân...

Với nỗ lực và sự quyết tâm của các cơ quan quản lý cùng sự chung lòng, góp sức của mỗi cư dân, hy vọng trong thời gian tới, những “điểm sáng” văn hóa chung cư sẽ được nhân rộng, dần lan tỏa văn hóa ứng xử văn minh hơn trong các khu chung cư mới  trên địa bàn Hà Nội.