VIRES công bố báo cáo nghiên cứu “Số hóa dữ liệu thị trường bất động sản: Giới hạn của doanh nghiệp“

Báo cáo được thực hiện bởi Phòng Nghiên cứu chính sách - Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), Tạp chí Reatimes cùng các chuyên gia cố vấn. 

Xem báo cáo nghiên cứu TẠI ĐÂY

Nghiên cứu của VIRES nhìn nhận, chuyển đổi số và số hóa dữ liệu đã và đang là xu hướng phát triển tất yếu của các ngành nghề trong nền kinh tế, bao gồm cả bất động sản. Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy rằng, dữ liệu về thị trường bất động sản không được thu thập, khai thác, quản lý và công bố một cách có hệ thống, dẫn đến việc thị trường phát triển thiếu minh bạch, trong đó có thực trạng các doanh nghiệp thường xuyên công bố các báo cáo về thông tin thị trường bất động sản với nhiều sai khác về dữ liệu, gây ra sự nhiễu loạn thông tin và nhiều hệ lụy khác. Từ thực tế đó, Nghiên cứu của VIRES đặt ra vấn đề: Trong quá trình số hóa dữ liệu để xây dựng cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin về thị trường bất động sản, doanh nghiệp được tham gia đến đâu và tham gia như thế nào trong các khâu thu thập, khai thác, lưu trữ và công bố thông tin? Từ đó, đưa ra giải pháp để hạn chế những bất cập trong quá trình tham gia số hóa dữ liệu bất động sản của các doanh nghiệp, thiết kế chính sách và hoàn chỉnh cơ sở pháp lý cho vấn đề này, hướng đến thúc đẩy số hóa và sự minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản. 

Thông qua phân tích cơ sở pháp lý và thực trạng, kết quả nghiên cứu chỉ ra, với lợi thế linh hoạt trong cách thức hoạt động, dễ dàng nắm bắt nhanh chóng các xu thế mới, cộng với nguồn lực dồi dào, doanh nghiệp hoàn toàn có đủ khả năng để trở thành một mắt xích quan trọng trong việc xây dựng và hình thành cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản. Chính doanh nghiệp cũng là một thành phần tham gia vào hoạt động của thị trường, do đó cũng là nguồn tin đầu vào cho cơ sở dữ liệu. 

Tuy nhiên, trong xu hướng chuyển đổi số của lĩnh vực bất động sản, thông tin về sở hữu tài sản hoặc bất động sản của cá nhân có thể bị đánh cắp bằng nhiều cách, như tin tặc tấn công, sự cố bảo mật hoặc mất thông tin từ các bên thứ ba. Nếu người dùng chia sẻ thông tin cá nhân với các bên thứ ba không tin cậy, rất có thể xảy ra việc thông tin này bị lộ. Các bên thứ ba này không loại trừ khả năng là doanh nghiệp hoạt động trong hệ sinh thái bất động sản. Nếu thông tin cá nhân về sở hữu tài sản hoặc bất động sản bị đánh cắp, người dùng sẽ phải đối mặt với một số nguy cơ và hậu quả tiềm ẩn, bao gồm: Thông tin cá nhân bị đánh cắp được sử dụng để thực hiện các hành vi lừa đảo, như mạo danh hoặc gian lận tài chính; quyền riêng tư bị vi phạm; ảnh hưởng đến danh tiếng cá nhân hoặc doanh nghiệp; mất mát tài sản hoặc tiền bị trộm cắp do giao dịch giả mạo. Nghĩa là, nếu doanh nghiệp không bị giới hạn, kiểm soát hoặc quản lý trong quá trình số hóa dữ liệu trên thị trường bất động sản, khách hàng và xã hội nói chung sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.

Dựa trên thống kê và phân tích một số báo cáo về thị trường bất động sản được công bố giai đoạn 2022 – 2023 (của một số đơn vị như Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Đất Xanh Services, Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng - One Mount Real Estate, Công ty cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group), Công ty TNHH CBRE (Việt Nam), Công ty TNHH Savills (Việt Nam), Công ty Cổ phần DKRA Group..., VIRES nhìn nhận, với số lượng báo cáo thông tin thị trường bất động sản được các doanh nghiệp trong và ngoài nước công bố hiện tại, trung bình hàng quý, người đọc ít nhất có thể tiếp cận được từ 8-10 báo cáo. Đây cũng là một dạng thông tin về bất động sản được số hóa. Những thông tin này mặc dù có ảnh hưởng nhất định đến thị trường nhưng tính xác thực chưa được đảm bảo, chưa có bên thứ ba nào có đủ thẩm quyền và chuyên môn để đánh giá tính chính xác, khách quan của những báo cáo này. Bên cạnh đó, đa số các doanh nghiệp thực hiện công bố báo cáo nghiên cứu thị trường cũng không đính kèm giải thích rõ về cách làm, phương pháp, dữ liệu đầu vào đến từ đâu. Cho đến nay, việc này tuy không vi phạm pháp luật, nhưng cũng khiến thông tin trên thị trường trở nên mông lung, nhiễu loạn và thiếu kiểm soát khi sự sai khác giữa báo cáo thị trường của các bên khiến khách hàng, nhà đầu tư một lần nữa đối mặt với việc không biết như thế nào là đúng, là sai.

Không chỉ có sự sai khác nhất định về mặt số liệu, thông tin thị trường, trong các báo cáo nghiên cứu được công bố bởi nhóm doanh nghiệp tư nhân còn được chứa các thông tin quảng cáo, định hướng người đọc đến các sản phẩm, dự án bất động sản của chính doanh nghiệp công bố, hoặc doanh nghiệp là đối tác, nhà tài trợ cho báo cáo nghiên cứu. Những thông tin này không được tách thành trang quảng cáo riêng, mà được lồng ghép, cài cắm trong chính dữ liệu báo cáo.

Trong khi đó, cho đến nay vẫn chưa có cơ sở pháp lý và quy định cụ thể về quyền hạn, trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc công bố thông tin với công chúng; quy định về đảm bảo tính xác thực của thông tin và quy rõ trách nhiệm cho cơ quan nào kiểm chứng thông tin do doanh nghiệp công bố, đặc biệt là thông tin dưới dạng báo cáo nghiên cứu.

Chuyên gia của VIRES đánh giá, các báo cáo về thị trường bất động sản được công bố bởi doanh nghiệp vừa cung cấp thông tin, vừa kinh doanh dịch vụ bất động sản thì khó có thể hoàn toàn khách quan, vô tư, thay vào đó, thường khó tránh khỏi việc cài cắm những luận điểm, nhận định có lợi cho đối tác hoặc dự án có sự tham gia của họ vào trong báo cáo được công bố ra công chúng. Chính sự xuất hiện của những thông tin, dữ liệu, hay những lời nhận xét “có cánh” và có phần chủ quan về những dự án bất động sản trong các báo cáo nghiên cứu khiến người tiếp cận phải đặt ra câu hỏi về tính khách quan, trung thực của những báo cáo này. Không ngoại trừ trường hợp doanh nghiệp lợi dụng báo cáo nghiên cứu để “thổi giá”, dẫn dắt thị trường theo cách muốn bán bất động sản ở khu vực nào thì nhận định khu vực đó giàu tiềm năng phát triển. Điều này không chỉ gây nhiễu loạn thông tin, mà còn ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của khách hàng, nhà đầu tư, thậm chí có thể nói là đang góp phần “tạo sóng” đầu cơ bất động sản tại những khu vực chưa thực sự hoàn thiện về hạ tầng, đẩy giá thị trường của bất động sản tại đây lên quá cao so với giá trị thực.

Trên cơ sở đó, VIRES kiến nghị cần luật hóa quy trình số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản để thiết lập hành lang pháp lý đủ mạnh để yêu cầu các chủ thể tham gia vào thị trường đều có trách nhiệm và phải thực hiện các nghĩa vụ để minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản. Đối với các báo cáo do các doanh nghiệp công bố, cần luật hóa cơ chế phản biện độc lập của các chuyên gia có uy tín trong lĩnh vực bất động sản, có sự giám sát của cơ quan quản lý Nhà nước, các tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức khoa học công nghệ độc lập. 

Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025 dành một chương để quy định về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (Chương VIII), tuy nhiên, quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của doanh nghiệp, tổ chức tự thu thập, nghiên cứu, lưu trữ và công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản chưa được làm rõ. VIRES kiến nghị Chính phủ nên quy định cụ thể điều này khi soạn thảo và ban hành Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) theo hướng làm rõ việc doanh nghiệp có được công bố các báo cáo thông tin, đánh giá, nhận định về thị trường bất động sản ra công chúng hay không để có cơ chế quản lý thực trạng này, tránh việc các báo cáo tiếp tục “nở rộ” gây nhiễu loạn thông tin trên thị trường. Nếu doanh nghiệp được phép công bố các báo cáo thông tin thì cần đặt ra những tiêu chí cụ thể để kiểm soát mức độ ảnh hưởng của thông tin, tính xác thực, khách quan, khoa học của thông tin, trách nhiệm của doanh nghiệp với nguồn tin sau khi thông tin được công bố. Cùng với những tiêu chí này, việc thẩm định, kiểm tra, giám sát của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với các thông tin thị trường mà doanh nghiệp công bố cũng cần được thực hiện thường xuyên, chặt chẽ, nhanh chóng, hiệu quả. 

Sau cùng, cần tạo cơ chế để cá nhân, doanh nghiệp được tiếp cận nguồn tin chính xác, kịp thời, hữu ích về thị trường bất động sản trên một hệ thống thông tin được quản lý, giám sát chặt chẽ. Việc cung cấp cho các chủ thể tham gia thị trường thông tin khách quan, trung thực cũng giúp cho họ có căn cứ để đánh giá giá trị thực của sản phẩm và có niềm tin tham gia đầu tư vào thị trường./.