TP.HCM: Tháo gỡ điểm nghẽn tính tiền sử dụng đất dự án cho doanh nghiệp bất động sản như thế nào?

Trước đó, ngày 7/11/2018, tại Hội nghị gặp gỡ giữa lãnh đạo UBND TP.HCM với doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp kiến nghị rất nhiều nhiều vướng mắc gây khó khăn trong quá trình xây dựng và bán sản phẩm. Đặc biệt, có nhiều doanh nghiệp kiến nghị về việc tính giá tiền sử dụng đất cho các dự án bất động sản mà doanh nghiệp đang triển khai.

Cụ thể, đại diện Công ty Hưng Thịnhcho biết, quy trình xác định giá đất, thẩm định giá đất còn nhiều điểm bất hợp lý trong thủ tục tính tiền sử dụng đất của dự án. Điều này gây mất rất nhiều thời gian của doanh nghiệp, thậm chí có thể mất cơ hội kinh doanh. Cùng với đó,một số doanh nghiệp cũng đề cập tới nhiều vướng mắc khác như thủ tục miễn tiền sử dụng đất với dự án nhà ở xã hội, việc chậm phê duyệt giá đất, chủ trương thoái vốn Nhànước.

Công ty Cổ phần Bất động sản Sơn Kim cũng phản ảnh về vấn đề vướng mắc trong việc tính tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công trình ngầm của dự án. Đây cũng là vướng mắc chung của tất cả các dự án có diện tích chiếm đất của công trình ngầm lớn hơn diện tích khối đế chung cư cao tầng và khu phức hợp cao tầng.

Nhiều doanh nghiệp gặp khó trong việc tính tiền sử dụng đất cho các dự án

Trả lời trong cuộc tiếp xúc với các doanh nghiệp, ông Nguyễn Thành Phong, Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, cuộc họp này không phải thường niên mà do ông nhận thấy các doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn. Cứ tình hình này kéo dài thì không ổn. Nguyên nhân không phải xuất phát từ TP.HCM mà vướng luật nên các doanh nghiệp mới gặp khó. Cùng với đó, ông Nguyễn Thành Phong chỉ đạo các Sở, ban, ngành tại TP.HCM cần tổ chức nghiên cứu như một chuyên đề, xem vướng mắc đó đến từ đâu. Nếu trong thẩm quyền của TP.HCM thì linh động xử lý, còn không thì kiến nghị với Trung ương.

Trả lờiReatimesvề những khó khăn, vướng mắc về việc tính tiền sử dụng đất, một số chuyên gia bất động sản cho rằng, đây chính là bất cập lớn nhất đối với các doanh nghiệp mới. Tiền sử dụng đất là ẩn số do nhà đầu tư không thể tiên lượng được trước khi quyết định đầu tư dự án; đồng thời là gánh nặng khi doanh nghiệp phải mua lại quyền sử dụng đất đến 2 lần.

Điều đó sẽ đẻ ra cơ chế xin cho, có nghĩa là phải qua quá trình thẩm định, xét duyệt rất nhiêu khê, có thể dẫn đến việc nhà đầu tư phải thỏa thuận với đơn vị tư vấn mới có kết quả phù hợp.

Cùng với đó, từ thực tế trên và để thị trường bất động sảnvận hành thực sự theo cơ chế thị trường, cần thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại bỏ cơ chế xin cho.

Ngoài ra, nhiều đơn vị cũng từng kiến nghị vớiChính phủ để xem xét, sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất như là một sắc thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở.

Cụ thể, bỏ hẳn khái niệm tiền sử dụng đất mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10 hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy sẽ hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Để giải quyết thực trạng trên, trong báo cáo tình hình thị trường bất động sản năm 2018 và kiến nghị các giải pháp để thị trường phát triển minh bạch, ổn định, lành mạnh, bền vững, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất giải pháp nhằm tháo gỡ điểm nghẽn trên.

Tháo gỡ điểm nghẽn này sẽ tạo đà phát triển cho các doanh nghiệp

Theo HoREA, theo phương thức và quy trình tính tiền sử dụng đất hiện nay thì tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số", là "gánh nặng" và tạo ra cơ chế "xin - cho", làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài gây khó khăn, thiệt hại cho doanh nghiệp và làm thất thu ngân sách Nhànước do tình trạng "cưa đôi, cưa ba". Đây cũng là một nguyên nhân gây ách tắc dự án do chưa đủ điều kiện để triển khai tiếp.

UBND TP.HCMđã thay đổi cơ chế hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố kể từ cuối tháng 12/2017, và đã phân công ôngTrần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND thành phốlàm Chủ tịch Hội đồng. Từ đó đến nay, Hội đồng đã duy trì họp hàng tuần và giải quyết rất hiệu quả công tác xác định tiền sử dụng đất dự án. Nhưng vẫn còn một số tồn tại, vướng mắc cần tiếp tục xử lý.

Cụ thể,trong giai đoạn thụ lý hồ sơ trước khi "đủ điều kiện" trình ra Hội đồng (Giai đoạn này dễ tạo ra cơ chế "xin - cho") cần thực hiện:

Đề nghị tính giá bán căn hộ và doanh thu dự án phù hợp với thực tế thị trường luôn dao động, trên cơ sở chỉ số giá bình quân của khu vực, chứ không chỉ căn cứ vào giá giao dịch thành của một thương vụ đơn lẻ. Bởi lẽ, Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định tại Điều 5 về yêu cầu thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất đã quy định "Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường (...) phải đảm bảo khách quan, trung thực" (Khoản 1.a) và cũng đã quy định điều kiện áp dụng "Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng..." (Khoản 2.a).

Trong báo cáo này, HoREA cũng đề nghị không tính doanh thu bãi giữ xe gắn máy, bãi giữ xe ô-tô (phần không thuộc sở hữu của chủ đầu tư) vào doanh thu dự án, vì đây là nguồn thu của Ban quản trị chung cư chứ không phải là nguồn thu của chủ đầu tư.

Hiện nay vẫn tính doanh thu này trong 50 năm với công suất khai thác lên đến 80 - 90% (quá lý tưởng và phi thực tế). Ngoài ra, đề nghị tính giá cho thuê diện tích thương mại, dịch vụ phù hợp với thực tế thị trường dao động. Cách tính doanh thu này cần dựa theo "giá trị hiện tại ròng" (Net Present Value).

Ngoài ra, đề nghị điều chỉnh cách tính chi phí đầu tư hạ tầng hiện nay khoảng 660.000 đồng/m2 theo Quyết định 66/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 của Ủy ban nhân dân thành phố là quá thấp so với chi phí thực tế của doanh nghiệp khoảng 1,9 triệu đồng/m2 . Đồng thời, điều chỉnh cách tính giá trị suất đầu tư xây dựng chung cư cao tầng của thành phố hiện đang thấp hơn khoảng 10-15% so với suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng làm thiệt quyền lợi của doanh nghiệp.

Tiếp đó, nênđiều chỉnh cách tính hệ số sử dụng diện tích sàn kinh doanh căn hộ của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố hiện nay là khoảng 80% tổng diện tích sàn xây dựng, trong lúc thực tế hệ số sử dụng diện tích sàn kinh doanh căn hộ tùy theo chung cư cao cấp, trung cấp hoặc bình dân chỉ vào khoảng 60-75% tổng diện tích sàn xây dựng mà thôi.

Cùng với đó, đề nghị thay đổi cách tính khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để tính tiền sử dụng đất dự án, đảm bảo công bằng cho chủ đầu tư dự án. Bởi vì hiện nay, mức khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quá thấp, chỉ chiếm khoảng 20% chi phí thực tế của doanh nghiệp đã bỏ ra.

Do vậy, doanh nghiệp gần như đã phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai. Phần chi phí không được khấu trừ này không được tính vào chi phí doanh nghiệp nên doanh nghiệp lại phải chịu thêm thuế thu nhập doanh nghiệp, mà cuối cùng người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua nhà.

Riêng đối với dự án tạm nộp tiền sử dụng đất: Đây là giải pháp tình thế của UBNDthành phố giải quyết để dự án có thể "chạy tiếp" được. Hiệp hội đề nghị Sở Tài nguyên Môi trường và Sở Tài chính sớm xác định tiền sử dụng đất phải nộp để chủ đầu tư thực hiện hoàn tất nghĩa vụ nộp ngân sách Nhà nước và để đủ điều kiện làm sổ đỏ cho người mua nhà.

Còn đối với dự án được tạm giao đất: Từ năm 2005 trở về trước, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành các quyết định tạm giao đất. Trong đó, quy định sẽ giao đất chính thức khi chủ đầu tư thực hiện xong các bước chuẩn bị đầu tư. Đến nay, vẫn còn nhiều dự án được tạm giao đất nhưng vẫn chưa được giao đất chính thức. Hiệp hội đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường rà soát, đề xuất thành phố giải quyết các trường hợp này, có tính đến thời điểm lịch sử của dự án để giúp cho chủ đầu tư triển khai thực hiện