Tồn kho bất động sản: Cách nào giải quyết?

Tồn kho bất động sản vẫn còn lớn

Bước vào tháng cuối cùng của năm, bất chấp hàng loạt chính sách ưu đãi, chiết khấu khủng được các doanh nghiệp tung ra, song thanh khoản của thị trường bất động sản vẫn chưa thể sôi động trở lại, bài toán hàng tồn kho càng trở nên nan giải, tạo áp lực lớn lên các chủ đầu tư.

Một số môi giới tiết lộ, tháng cuối của năm thường là mùa cao điểm bán hàng do đó, các gói chiết khấu cao thường được các chủ đầu tư tung ra trong thời gian này nhằm nhanh chóng xả được số lượng “hàng tồn giá cao”. Tuy nhiên, với diễn biến lãi suất tăng, tín dụng chưa rộng cửa, tâm lý tiêu dùng yếu nên các giao dịch cũng chưa thực sự sôi động.

Báo cáo mới nhất của DKRA Vietnam cho thấy, tháng vừa qua, có 56 căn biệt thự biển được tiêu thụ, giảm 83% so với cùng kỳ năm ngoái. Thanh khoản thị trường yếu dần dù đang trong mùa cao điểm bán hàng cuối năm, các dự án mới đều giao dịch chậm.

Đáng chú ý trong tháng qua, shophouse nghỉ dưỡng (nhà phố thương mại tại các dự án nghỉ dưỡng) cũng chỉ bán được 35 căn, giảm 96% so với 12 tháng trước. Rổ hàng mới bị tồn kho 85% mặc dù các chủ đầu tư chiết khấu 30 - 40%, cam kết cho thuê lại, hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian quảng cáo, booking (đặt chỗ).

Riêng condotel, tháng 11 bán được hơn 340 căn chủ yếu tại Bà Rịa - Vũng Tàu (tăng so với tháng 10) nhưng vẫn nằm trong chu kỳ thanh khoản thấp. Từ tháng 7 đến tháng 11, lượng tiêu thụ condotel cả nước chỉ dao động trong ngưỡng 100 đến dưới 400 căn mỗi tháng trong khi lượng hàng tồn kho dòng sản phẩm này đến nay ước tính hàng nghìn sản phẩm.

Anh Hoàng Anh Đức, môi giới sàn Cenhomes tiết lộ, tháng cuối của năm hầu hết các sản phẩm được người dân ưa chuộng là dự án cũ, các sản phẩm mới mở bán là rất hiếm và cũng không nhận được nhiều sự quan tâm như thời điểm trước dịch. Áp lực tăng cầu cũng buộc chủ đầu tư, sàn giao dịch phải đưa ra những ưu đãi như tăng chiết khấu, nới tiến độ thanh toán... nhưng mức tiêu thụ vẫn chưa thực sự cao.

“Mức tồn kho phần nào phản ánh khó khăn của thị trường. Trong 3 tháng qua, dù đã tung ra đủ chính sách ưu đãi, trong đó có mức chiết khấu cao nhất lên tới 33%, nhưng tôi chỉ bán được vài 3 căn chung cư của một dự án mới mở bán và còn lại là một số căn chung cư cũ mở bán giai đoạn 3. Trong ngắn hạn tình hình khó cải thiện nếu như lãi suất cho vay của ngân hàng vẫn cao như hiện tại”, anh Đức chia sẻ.

Bài toán hàng tồn kho càng trở nên nan giải, tạo áp lực lớn lên các chủ đầu tư. (Ảnh minh họa: Reatimes)
Giải bài toán tồn kho bằng cách nào?

Chia sẻ tại Diễn đàn "Phát triển bền vững thị trường Bất động sản năm 2022”, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, từ đầu năm đến nay chỉ có khoảng hơn 40.000 sản phẩm bất động sản mới được tung ra thị trường. Con số này tương đương khoảng 20% của năm 2018.

Hàng tồn kho trên thị trường tính đến thời điểm hiện tại cũng ngót nghét 100.000 sản phẩm đang có tính thanh khoản rất yếu, đa số nằm ở phân khúc cao cấp. Số lượng hàng tồn kho này cũng gần tương đương với thời điểm 2011 - 2013 và đều có tính chất giống nhau là khó hấp thụ vào thị trường. Nguyên nhân là do mức giá quá cao, không phù hợp nhu cầu của đại đa số người dân.

Theo ông Đính, trong giai đoạn 10 năm trước có gói hỗ trợ lãi suất 30.000 tỷ đồng để giải quyết lượng hàng tồn kho. Nếu so với giá trị hàng tồn kho tại thời điểm đó, con số 30.000 tỷ đồng không thấm vào đâu nhưng chính sách này đã tạo cú hích và niềm tin, lập tức trong bối cảnh thị trường đóng băng có rất nhiều dự án thương mại đã xin chuyển đổi sang nhà ở xã hội, mục đích là để tiếp cận với gói hỗ trợ này.
“Ở thời điểm hiện tại, nếu trong số gần 100.000 sản phẩm tồn kho kia là những căn hộ có giá trên dưới 2 tỷ đồng thay vì 6 - 7 tỷ đồng, khi chào bán ra thị trường thì chỉ trong một ngày mở bán là hết sạch. Bởi vì nhu cầu nhà ở của người dân rất cao và người dân đang chuẩn bị sẵn những nguồn lực để mua nhà. Các nhà đầu tư cũng vậy, họ vẫn trực chờ để tìm những sản phẩm có mức giá phù hợp để xuống tiền. Nhưng hiện nay trên thị trường, những sản phẩm có giá phù hợp không còn”, ông Đính nhấn mạnh.

Vì vậy, làm thế nào để các chủ đầu tư cân đối và đưa ra được những sản phẩm có mức giá phù hợp thì rất cần chính sách. Chuyên gia cho rằng, điều này rất quan trọng, bởi chính sách không tác động trực tiếp về mặt thanh khoản nhưng đã đem lại những hướng đi mới cho thị trường.

“Trong Công điện mới phát đi, Thủ tướng đã sử dụng rất nhiều những từ rất mạnh như “khẩn trương”, “làm ngay”… Điều này cho thấy tính quyết liệt, tôi cảm thấy có một niềm tin rất mạnh. Bởi vì chúng ta đã trải qua không ít giai đoạn khủng khoảng, những chỉ đạo quyết liệt, kịp thời từ Chính phủ đã đem lại nhiều kết quả. Vì vậy, ở giai đoạn hiện nay, tinh thần quyết liệt của Thủ tướng Chính phủ cần phải được lan tỏa đến các bộ ngành, địa phương cùng quyết liệt vào cuộc mới có thể khơi thông được điểm nghẽn của thị trường hiện nay”, vị này nói.

Hiện nay, theo một thống kê, còn khoảng 1.000 dự án trên cả nước đang gặp điểm nghẽn về pháp lý mà chưa thể đưa sản phẩm vào thị trường được. Và tổng giá trị của 1.000 dự án này tương đương khoảng 700.000 tỷ đồng.

“Đây là một con số rất lớn. Nếu không được khơi thông sẽ dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp và ngược lại nếu có thể nhanh chóng khơi thông được sẽ cùng một lúc giải quyết không chỉ cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh khác cùng tăng trưởng. Hy vọng những chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ vừa qua sẽ tạo ra sự lan tỏa như bài học về gói 30.000 tỷ đồng giai đoạn khủng hoảng 2013 - 2016”, ông Đính kỳ vọng.

Chia sẻ về bức tranh tồn kho trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản tại TP.HCM cho biết, số lượng hàng tồn kho hiện nay trên thị trường rất lớn do nhiều nguyên nhân. Trước hết là do ảnh hưởng hậu đại dịch Covid-19, dòng tiền kiều hối vẫn chưa đổ về như kỳ vọng. Câu chuyện dòng vốn, lãi suất ngân hàng đã được nhắc đến nhiều như một nguyên nhân chính khiến hoạt động giao dịch gặp khó, mức tiêu thụ sản phẩm sụt giảm.

Bên cạnh đó, một nghịch lý của thị trường là thiếu hụt sản phẩm nhà ở có giá vừa túi tiền trong khi nguồn cung cao cấp lại dư thừa. Như vậy, các chủ đầu tư đang gặp khó vì hàng tồn kho nhiều không bán được, gia tăng áp lực trả lãi vay cho ngân hàng. Phía ngân hàng cũng rơi vào thế khó trong khi khách hàng không thể mua nổi nhà vì đa phần là sản phẩm cao cấp.

“Thị trường bất động sản vài năm trở lại đây thiếu “nhạc trưởng” điều tiết nguồn cung. Ví dụ khi cấp phép cho các dự án, cần ưu tiên nguồn lực đất đai và dòng vốn cho các dự án trung cấp, bình dân thay vì quá nhiều cao cấp”, ông Hoàng cho hay.

Chuyên gia này cũng khuyến cáo, nếu phía chủ đầu tư, ngân hàng không tìm cách giải quyết con số tồn kho để lượng hàng “ế” tiếp tục gia tăng thì tương lại thị trường sẽ rất đáng lo ngại./.