Thị trường khách sạn Việt Nam đang “hồi sinh”

Kích hoạt thị trường khách sạn từ việc mở cửa du lịch quốc tế

Theo JLL Việt Nam, sau 2 năm thắt chặt các biện pháp hạn chế du lịch do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, các quốc gia Đông Nam Á đang dần nới lỏng và một số quốc gia đã dần dỡ bỏ các biện pháp kiểm soát đi lại để mở cửa du lịch quốc tế.

Từ việc khách du lịch quốc tế háo hức quay trở lại Đông Nam Á, kết hợp với các sáng kiến chính của Chính phủ nhằm thúc đẩy lĩnh vực này, năm 2022 sẽ ghi nhận số lượng khách sạn mới gia nhập thị trường cao hơn, đặc biệt đối với các dự án bị trì hoãn đã đặt mục tiêu khai trương trong năm 2022. Do đó, bức tranh ngành khách sạn được kỳ vọng không chỉ tăng về số lượng mà còn về chất lượng để hướng đến khách du lịch quốc tế và nội địa, nhu cầu giải trí và công tác, cùng với thời gian lưu trú trung bình được dự đoán sẽ dài hơn.

Theo JLL Hotels & Hospitality Group, trong bối cảnh các quốc gia mở lại biên giới và giảm bớt các hạn chế trong khu vực, nhu cầu nội địa sẽ tiếp tục dẫn dắt sự phục hồi của ngành du lịch trong 12 tháng tới. Các điểm đến ở Đông Nam Á dự kiến sẽ ghi nhận sự tăng trưởng của du khách quốc tế - cả khách du lịch và khách doanh nghiệp vào nửa cuối năm với nhiều chuyến bay được mở lại, cùng với niềm tin được phục hồi từ du lịch quốc tế.

Riêng du lịch của Việt Nam năm 2022 được kỳ vọng sẽ là một năm khởi sắc sau những tác động của đại dịch toàn cầu.

Nguồn cung phòng khách sạn tại Hà Nội đạt tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 6,1% từ năm 2014 đến năm 2021. Các khách sạn hạng trung chiếm phần lớn nguồn cung hiện có (42,9%), tiếp theo là hạng cao cấp (26,5%) và bình dân (22,7%). Trước Covid-19, nhu cầu tăng với tốc độ nhanh hơn nguồn cung. Do đó, doanh thu trên phòng trên toàn thị trường của Hà Nội đã đạt được tốc độ tăng trưởng kép hàng năm là 7,4% từ năm 2014 đến năm 2019, dẫn đầu là sự gia tăng cả về công suất thuê và giá bán phòng trung bình trong 1 ngày (ADR). Dự kiến đến năm 2025, tại Hà Nội sẽ có 2.400 phòng khách sạn được tung ra thị trường.

Ở TP.HCM, trong năm 2014 đến 2019, tổng nguồn cung khách sạn tăng 6,5% trong khi tổng lượng khách du lịch tăng trưởng với tốc độ nhanh hơn, đạt tốc độ tăng trưởng kép hàng năm là 13,5%. 40% và 32% nguồn cung là bất động sản hạng trung và cao cấp. Đến cuối năm 2021, thành phố có 27.084 phòng khách sạn. Theo STR, 1.272 phòng dự kiến sẽ gia nhập thị trường TP.HCM vào năm 2025.

Theo chuyên gia JLL, do đặc thù Hà Nội phụ thuộc nhiều hơn vào nhu cầu du lịch nội địa và từ các doanh nghiệp, kỳ vọng Hà Nội sẽ phục hồi nhanh hơn những khu vực khác của Việt Nam.

Đối với các lĩnh vực cao cấp và sang trọng, sự phục hồi có thể gặp nhiều thách thức hơn do nguồn cung mới và sự phụ thuộc vào hoạt động kinh doanh giải trí quốc tế.

Với TP.HCM, theo lộ trình phục hồi, thành phố sẽ tiếp tục phụ thuộc vào khách du lịch nội địa, có xu hướng dịch chuyển dần từ các hoạt động du lịch nội tỉnh sang liên tỉnh. Khi Việt Nam thông báo mở cửa biên giới vào giữa tháng 3 vừa qua, nhu cầu khách quốc tế được dự đoán sẽ được thúc đẩy bởi các doanh nghiệp trong khu vực có thời gian lưu trú trung bình dài hơn so với mức trước Covid-19. Đồng thời, các chuyến đi của doanh nghiệp cũng có thể được mở rộng thành các chuyến du lịch giải trí.

Còn với Đà Nẵng, theo Sở Du lịch thành phố này, tình hình Covid-19 được dự báo có dấu hiệu phục hồi, do đó, Đà Nẵng đặt mục tiêu thu hút 3,5 triệu lượt khách vào năm 2022, trong đó khách quốc tế kỳ vọng sẽ chiếm khoảng 5,1%.

Việc mở rộng sân bay Đà Nẵng sẽ cho phép thành phố biển này trở thành một điểm đến du lịch thực sự trong khu vực, với kế hoạch chào đón nhiều khách du lịch hơn từ các nguồn thị trường mới. Nhu cầu khách sạn dự kiến sẽ đến từ nguồn khách du lịch trong nước trong dài hạn, vì Đà Nẵng là một phần của mạch dành cho khách quốc tế có thời gian lưu trú trung bình tương đối ngắn.

Cùng chung nhận định, CBRE đánh giá khách sạn là một trong những phân khúc được săn đón nhiều nhất, đặc biệt là với các nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội gia tăng giá trị. Kế hoạch mở cửa và nới lỏng các biện pháp hạn chế đi lại tạo điều kiện thuận lợi cho ngành du lịch và khách sạn nhanh chóng bùng nổ trở lại sau dịch. Theo đó, giới đầu tư, bao gồm cả quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REIT), công ty tư nhân và nhiều quỹ đầu tư cá nhân (PE) hiện đang đẩy mạnh việc mua lại các tòa nhà khách sạn để nâng cấp dịch vụ nhằm đón đầu xu hướng bật tăng của du lịch. Đồng thời, các đơn vị này cũng tăng cường hoạt động chuyển đổi một số tòa khách sạn thành văn phòng và mô hình căn hộ chia sẻ (co-living space).

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam cho hay, sau gần 2 năm “đóng cửa”, Việt Nam đã chào đón những du khách quốc tế đầu tiên vào tháng 11/2021, cụ thể như khách đến từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Campuchia... Chính phủ đã chấp thuận 7 khu vực địa phương được thí điểm đón khách quốc tế từ Bắc vào Nam gồm: Quảng Ninh, Đà Nẵng, Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hòa, TP.HCM, Phú Quốc - Kiên Giang.

Từ tháng 1/2022, Việt Nam đã nối lại đường bay quốc tế đến các nước như: Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan, Úc, Đức, Nga, Pháp, Anh, Mỹ, Malaysia, Thổ Nhĩ Ký, Quatar, UAE, Trung Quốc... Cùng với các chính sách khôi phục lại chuyến bay quốc tế, Việt Nam đã nỗ lực tăng tốc trong việc tiến hành tiêm chủng và đến hết năm 2021, Việt Nam đã đạt hơn 70 triệu liều vắc-xin được tiêm chủng trên cả nước với hơn 80% dân số đã được tiêm ngừa, trong đó khoảng 79% người dân Việt Nam đã được tiêm đủ 2 mũi.

“Việc tăng cường tiêm chủng vắc-xin đã góp phần lớn trong sự khôi phục “bình thường mới” cho xã hội. Thị trường khách sạn chủ yếu vẫn sẽ dựa vào nhu cầu du lịch mạnh mẽ trong nước, nhưng việc thí điểm dần dần các địa phương trong việc chào đón khách nước ngoài là cơ hội tốt góp phần thúc đẩy quá trình khôi phục thị trường du lịch Việt Nam nhanh chóng, kéo theo đó tỷ lệ lấp đầy phòng khách sạn sẽ cao hơn”, bà An cho hay.

Tốc độ hồi phục ổn định

Ông Chris Ely, Trưởng Bộ phận Quản lý tài sản mảng Khách sạn, Khu vực châu Á - Thái Bình Dương đánh giá, xu thế chuyển đổi khách sạn thành mô hình căn hộ chia sẻ (co-living space) ngày càng gia tăng, đặc biệt tại Hồng Kông (Trung Quốc) và Singapore. Đây là hai khu vực có nhu cầu khá lớn về việc tìm kiếm căn hộ với mức giá hợp lý, nhất là trong bối cảnh thị trường giá thuê ở đây tương đối đắt đỏ và kém linh hoạt.

“Với các tòa khách sạn hiện tại, nhiều nhà đầu tư và đơn vị vận hành đã tận dụng thời điểm tạm lắng khách trong mùa dịch Coivd-19 để tiến hành nâng cấp và cải thiện lại cơ sở vật chất, chuẩn bị sẵn sàng cho việc đón khách trở lại. Đồng thời, họ cũng sử dụng vốn đầu tư vào yếu tố công nghệ như thiết lập giải pháp thông minh ứng dụng trong quản lý vận hành khách sạn nhằm tạo nên sự khác biệt”, ông Ely nhấn mạnh.

Các chuyên gia của CBRE dự báo, nhu cầu đầu tư vào phân khúc nghỉ dưỡng sẽ tăng mạnh vào nửa cuối năm 2022. Hoạt động đầu tư sôi động hơn trước những thông tin lạc quan về sự hồi phục nhanh chóng của du lịch và sức bật tăng trở lại của ngành kinh doanh khách sạn. Điều đó góp phần tạo ra sức ép cạnh tranh lớn trong việc lựa chọn các tài sản đầu tư giàu tiềm năng.

Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn duy trì sự thận trọng với phân khúc khách sạn trong thành phố do đây là những tài sản được kỳ vọng sẽ cần thêm nhiều thời gian để phục hồi hoàn toàn. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp tiếp tục duy trì kiểm soát chi phí cho các chuyến đi công tác.

Cùng với đó, sự tăng trưởng về nguồn khách sẽ hỗ trợ dòng tiền kinh doanh của khối khách sạn từng bước trở về với mức ở giai đoạn trước dịch. Nhờ vậy, kỳ vọng về mức giá giao dịch, bao gồm cả kỳ vọng về mức giảm giá, cũng sẽ dần được tái thiết lập trong những tháng tới đây.

“Thị trường khách sạn sẽ sớm đón làn sóng khách du lịch quay trở lại mạnh mẽ sau đại dịch. Yếu tố công nghệ được đặc biệt quan tâm, không chỉ giúp kiểm soát tốt hơn vấn đề vệ sinh, an toàn và sức khỏe cho khách lưu trú, mà còn nâng cấp chất lượng dịch vụ phòng họp nhằm phục vụ tốt hơn cho khách đoàn doanh nghiệp. Việc nâng cao nhận thức về môi trường và xã hội cũng là một xu hướng mới nổi, sẽ thúc đẩy quá trình áp dụng tiêu chuẩn ESG và định hình các giao dịch tương lai trong lĩnh vực này”, chuyên gia CBRE cho biết thêm.

Bà Đặng Phương Hằng, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cũng nhận định: “Khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang tăng cường mở cửa nhằm thúc đẩy thị trường khách sạn - nghỉ dưỡng hồi phục mạnh mẽ. Hoạt động đầu tư vào ngành khách sạn tại khu vực duy trì đà tăng trưởng ngay cả trong bối cảnh dịch. Tại Việt Nam, thị trường được dự báo chứng kiến mức tăng trưởng đầu tư khách sạn tích cực nhờ sự trở lại của nguồn khách quốc tế và tiềm năng phát triển của du lịch trong dài hạn”./.