Thị trường chung cư cũ tăng giá “chóng mặt” vào dịp cuối năm

Giá nhà “trên trời”

Dạo gần đây, một loạt các thông tin về các khu tập thể có tuổi đời lên đến hàng chục năm, mặc dù khá cũ kỹ, có diện tích nhỏ nhưng được rao bán với giá “trên trời”. 

Cụ thể, trên trang batdongsan.com đăng tin rao bán một căn hộ tập thể với diện tích vỏn vẹn 24m2 ở phố Vọng Đức (Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm) với mức giá 2,4 tỷ đồng. Đồng nghĩa với mỗi mét vuông của căn hộ này có giá lên đến 100 triệu đồng/m2.

Cùng quận Hoàn Kiếm, trên đường Trần Quốc Toản, căn hộ tập thể tầng 4 với diện tích trên sổ chỉ 16,5m2 cũng đang được giao bán với giá 1,35 tỷ đồng, tức là gần 82 triệu đồng/m2 với lời mời chào có hộ khẩu quận Hoàn Kiếm.

Tương tự, môt căn hộ tập thể ở tầng 1, rộng 52m2 trên con phố Bà Triệu cũng cần bán gấp với giá 4,5 tỷ đồng, tức là trên 86 triệu đồng/m2. Nằm trên cùng phố Bà Triệu, một căn tập thể khác ở tầng 1, diện tích chỉ 38m2, có sổ đỏ, được chủ nhà rao bán với giá 3,6 tỷ đồng, tương ương với 94 triệu đồng/m2.

Mới đây nhất, trên một trang chuyên bán bất động sản của Hà Nội cũng có một căn hộ tập thể cũ ở tầng 3 trên phố Tạm Khương (Hàng Bông, Hoàn Kiếm, Hà Nội) có diện tích gần 80m2 và 20m2 cơi nới. Mức giá bán công khai lên tới 8,5 tỷ đồng, tương đương với 100 triệu đồng/m2 đã khiến nhiều người hết sức ngỡ ngàng.

Căn tập thể này trở thành đề tài bàn tán và nhận được nhiều ý kiến trái chiều. Có nhiều người cho rằng, chủ nhà đang bị “ảo tưởng” về giá trị của căn hộ. Với số tiền 8,5 tỷ này, người ta có thể mua được cả biệt thự bên Long Biên hay mua các căn chung cư cao cấp đầy đủ nội thất tại Hà Nội thay vì những căn tập thể cũ trông như “khu ổ chuột”. 

Trái với ý kiến trên, giới phân tích cho rằng, mức giá đó không có gì là lạ, bởi các căn tập thể nằm ở vị trí phố cổ, trung tâm của Hà Nội, mua nhà tại nơi này còn có hộ khẩu ở trên phố, tuy nhiên để có giao dịch thực sự cũng không dễ. 

Theo khảo sát trên nhiều trang rao vặt và các hội, nhóm trên các trang mạng xã hội, thị trường mua bán chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội rất tấp nập. Không khó bắt gặp những dòng tin đăng bán nhà chung cũ ở các khu Thành Công, Ngọc Khánh, Giảng Võ, Lý Nam Đế,… với mức giá cao từ 40 - 60 triệu đồng/m2, tăng từ 5% - 20% so với dịp đầu năm trở về trước, tùy vị trí khu nhà, diện tích căn hộ.

Ông Ngô Mạnh Hùng (60 tuổi, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) mới xuống tiền mua căn hộ trong khu tập thể cũ rộng 45m2 ở mặt đường Thanh Nhàn với giá hơn 1,5 tỷ đồng chia sẻ, trong mức tài chính dưới 2 tỷ đồng, ban đầu, ông định "cố thêm tý nữa" để mua căn hộ mới, hiện đại ở xa trung tâm một chút. Thế nhưng tính đi tính lại, có căn hộ nằm ở vị trí trung tâm thành phố vẫn hơn, nhộn nhịp mà tiện lợi cho việc đi lại, không mất phí chung cư mà về lâu về dài, còn có thể được đền bù căn hộ mới to đẹp hơn.

Chị Loan, môi giới kỳ cựu tại Hà Nội cũng cho biết: “Các chung cư cũ hay chính là các khu tập thể vẫn được một lượng khách nhất định săn lùng bởi mức giá không cao như các dự án mới mà lại phù hợp cho người độc thân, vợ chồng trẻ hoặc để đầu tư, chờ đền bù tái định cư. Nhất là khi xuất hiện thông tin về chính sách cải tạo chung cư cũ của thành phố trong thời gian qua". 

Hầu hết các môi giới bất động sản tại Hà Nội lý giải về mức giá của các căn hộ chung cũ do nằm ở những vị trí đắc địa trong trung tâm thành phố Hà Nội, lại có đầy đủ tiện ích thuận tiện nên vẫn có nhiều người thích mua để ở. Các tuyến phố đông đúc cũng thuận tiện vừa cho thuê vừa đầu tư tích lũy sau này.

Mặt khác, giá trị của các khu chung cư cũ nằm ở chỗ luôn giữ giá, có giá cao và đều có pháp lý đầy đủ. Khách hàng khi mua sẽ được sang tay chính chủ quyền sử dụng đất (sổ đỏ), thay vì các nhà ở (sổ hồng) như của các căn hộ chung cư mới.

Cân nhắc kỹ trước khi “xuống tiền”

Trong bối cảnh nhu cầu đầu tư ngày càng tăng trong khi nguồn cung giới hạn, chi phí đầu vào tại các dự án cũng tăng không ngừng từ giá đất đến giá thép, giá xi măng,.. giá bán căn hộ sơ cấp càng tăng. Điều này dẫn đến việc tăng giá các căn hộ cũ tại các khu trung tâm bởi người mua không có nhiều lựa chọn ở các dự án mới.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com cho hay, tại các khu trung tâm, dự án mới ngày càng khan hiếm cùng với quỹ đất không thay đổi nên giá nhà ở khó có thể điều chỉnh giảm trừ khi có chính sách. Tuy nhiên, điều này rất khó bởi thị trường hiện nay, giá bán sẽ do cung - cầu quyết định.

Còn theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nguyên nhân khiến giá nhà chung cư cũ liên tục tăng mặc dù diễn biến dịch Covid-19 phức tạp và kéo dài là do đây là sản phẩm phục vụ nhu cầu và kế hoạch sinh sống trong dài hạn của người dân nên không liên quan nhiều đến những sự kiện như dịch bệnh. Do đó, thị trường chung cư ít bị tác động và luôn có xu hướng tăng giá.

Mặt khác, cuối năm luôn là được xem là dịp “mua nhà đón tết” khiến cho thị trường bất động sản sôi động hơn hẳn. Đặc biệt, đây là thời điểm vàng để vừa có thời gian sửa sang, mua sắm dọn về nhà mới trước Tết. Thị trường bất động sản tại Hà Nội và cả nước đang tiếp tục phục hồi, tăng trưởng nhanh chóng nhờ vào việc kiểm soát hiệu quả dịch bệnh.

Mặt khác, theo các chuyên gia, một trong những lý do khiến cho thị trường mua bán các căn hộ chung cũ tăng giá do có dự án cải tạo, xây dựng chung cũ (Nghị định 69) mới được ban hành. Lợi dụng thông tin đền bù đó, một số chủ nhà và môi giới đã bắt tay nhau nhằm bán căn hộ cũ với giá cao.

Chính vì vậy, các chuyên gia khuyên rằng, nhà đầu tư nên cẩn trọng khi mua các chung cư cũ, diện tích nhỏ với giá chung cư mới theo hướng đầu tư lợi dụng vào chính sách, đợi được “đổi đời”. Bởi mai này, có thể khi cơ chế chính sách thay đổi sẽ gây rủi ro cho người mua.

Thêm nữa, trong mấy năm gần đây, dù TP. Hà Nội có chủ trương và chỉ đạo quyết liệt nhưng việc triển khai cải tạo nhà chung cư cũ vẫn còn đang nhiều vướng mắc về quy định pháp luật và lợi ích của người dân, nhà đầu tư, không biết khi nào mới được cải tạo thành chung cư mới.

Các chung cư cũ thường là những khu xuống cấp, hạ tầng kỹ thuật yếu kém, không đảm bảo chất lượng sống cũng như vệ sinh môi trường, phòng cháy chữa cháy,… Nếu có nhu cầu mua nhà chung cư cũ, người dân nên tìm hiểu kỹ thêm nhiều thông tin về căn hộ mình định mua tránh bị đẩy giá quá cao.

Ngoài ra, Hà Nội đang có xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô để giảm tải áp lực hạ tầng cho vùng trung tâm. Có những dự án với đầy đủ tiện ích tích hợp, giao thông thuận tiện không kém gì vùng nội đô. Do đó, người mua có thể cân nhắc trước khi quyết định mua các bất động sản.