Thị trường căn hộ thương mại Nam Hà Nội: Động lực và cơ hội

"Thị trường bất động sản Hà Nội trong vòng 10 năm trở lại đây chưa bao giờ tăng nóng như hiện tại", đó là nhận định của nhiều nhà đầu tư hoạt động trong lĩnh vực bất động sản trước những tín hiệu tăng trưởng có phần bất ngờ của thị trường Thủ đô từ đầu năm đến nay. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư chiếm sóng với nguồn cung dồi dào và lực mua tăng mạnh cho thấy sức nóng của thị trường.

Tuy nhiên, giá cả leo thang đang đặt ra bài toán khó cho dòng tiền của cả người mua ở thực và nhà đầu tư. Trong khi phía Tây và phía Đông tiếp tục dẫn dắt thị trường với lượng giao dịch sôi động, thì mức giá tăng cao tại đây khiến nhiều người phải tìm kiếm những lựa chọn "dễ thở" hơn. Giữa bối cảnh đó, khu vực phía Nam Hà Nội được các chuyên gia bất động sản đánh giá cao bởi lợi thế về giá bán, định hướng quy hoạch và nền tảng hạ tầng tốt.

Để cung cấp cái nhìn tổng quan về thị trường căn hộ thương mại Hà Nội nói chung và khu vực phía Nam Thủ đô nói riêng, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

Quan điểm chung cư là tiêu sản đã bị "đánh bật"

PV: Thị trường bất động sản Hà Nội đã đi gần hết năm 2024 với nhiều cung bậc thăng trầm. Nhìn lại chặng đường vừa qua, đâu là điểm nhấn đáng chú ý nhất của thị trường này, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Tính đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản năm 2024 vẫn bám sát tiến trình phục hồi, trong đó căn hộ chung cư được coi là phân khúc có tính chất dẫn dắt toàn bộ thị trường. Đặc biệt tại Hà Nội, phân khúc này ghi nhận những kết quả tăng trưởng rõ nét và nổi bật.

Trong 3 quý vừa qua, nguồn cung căn hộ tại thị trường Thủ đô có sự cải thiện đáng kể khi ghi nhận khoảng 19.000 sản phẩm mới. Con số này gấp 1,8 lần so với cùng kỳ và gấp 1,2 lần so với cả năm 2023. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung vẫn là căn hộ cao cấp với tỷ lệ áp đảo chiếm đến 84% trong 9 tháng đầu năm (69% ở quý I, 88% ở quý II và 90% ở quý III). Còn căn hộ bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2 gần như đã vắng bóng hoàn toàn trên thị trường.

Chưa bao giờ chúng ta thấy nhu cầu về căn hộ chung cư tại Hà Nội lại được đẩy lên cao trào như thời gian vừa qua, bao gồm cả cầu đầu tư và cầu ở thực.

Trước đây, nhiều người vẫn còn lăn tăn về loại hình căn hộ chung cư với quan điểm chung cư là tiêu sản. Tuy nhiên, trong thời gian vừa qua, tất cả những quan điểm băn khoăn đó dường như đã bị "đánh bật". Căn hộ chung cư, dù là dự án mới hay những công trình đã đi vào sử dụng, đều trở thành "hàng hot" được săn đón trên thị trường.

Nhu cầu tăng cao khiến hàng nghìn người sở hữu chung cư thường xuyên nhận được những cuộc gọi hỏi mua nhà. Gần như bất cứ căn hộ nào được chào bán đều nhận được sự quan tâm đặc biệt từ người mua, cho thấy sức hút khó cưỡng của phân khúc này.

Sức nóng từ nhu cầu đã và đang đẩy giá chung cư lên một tầm cao mới, khiến không ít người trong ngành cũng phải ngỡ ngàng. Cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều liên tục thiết lập mặt bằng giá mới, tạo nên một vòng xoáy tăng giá khó lường.

Ở thời điểm hiện tại, việc giá căn hộ chung cư có tiếp tục tăng hay không vẫn còn là một ẩn số. Nhưng có một điều chắc chắn rằng, giá sẽ khó có thể giảm trong bối cảnh nhu cầu vẫn ở mức cao và nguồn cung chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

PV: Vậy sức nóng này liệu có tiếp tục kéo dài sang năm 2025 và những yếu tố nào sẽ là bệ đỡ thúc đẩy sự tăng trưởng của phân khúc căn hộ thương mại Hà Nội trong giai đoạn tới?

TS. Nguyễn Văn Đính: Thị trường bất động sản Hà Nội nói chung đang trên đà phục hồi mạnh mẽ và 2025 được kỳ vọng sẽ là một năm bứt phá với những kết quả còn ấn tượng hơn so với năm 2024. Nhu cầu ở thực và đầu tư căn hộ thương mại vẫn ở mức cao, cho thấy dư địa phát triển của phân khúc này còn rất lớn. Chúng tôi dự kiến tổng nguồn cung năm nay ước đạt trên 29.000 sản phẩm, và kỳ vọng năm sau sẽ đạt trên 30.000 sản phẩm.

Bên cạnh đó, những tín hiệu tích cực từ chính sách, tài chính và đầu tư công sẽ tiếp tục "tiếp lửa" cho thị trường. Hành lang pháp lý mới, cùng với việc các chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai dự án, hứa hẹn sẽ mang đến nguồn cung dồi dào và đa dạng, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của người mua nhà.

Đặc biệt, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản được dự đoán sẽ sôi động hơn, góp phần thúc đẩy nguồn cung nhà ở, tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ cho thị trường.

Ngoài ra, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm như đường vành đai, cầu vượt, hệ thống metro... đang được đẩy mạnh, kết nối các khu vực, tạo điều kiện thuận lợi cho việc di chuyển và thúc đẩy giá trị bất động sản tăng lên, trong đó có căn hộ thương mại.

Tóm lại, với những yếu tố thuận lợi trên, thị trường bất động sản Hà Nội nói chung và phân khúc căn hộ thương mại nói riêng được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2025, mang đến nhiều cơ hội hấp dẫn cho các nhà đầu tư và người mua nhà.

PV: Bên cạnh những cơ hội hiện hữu, nhiều người lo ngại về diễn biến giá cả trên thị trường căn hộ Hà Nội. Ông nghĩ sao về vấn đề này?

TS. Nguyễn Văn Đính: Thời gian qua, thị trường căn hộ chung cư đã đón nhận sự phục hồi rất khả quan, đồng thời niềm tin của người dân ngày càng được củng cố và nhu cầu vẫn đang neo ở mức cao.

Tuy nhiên, bên cạnh những tín hiệu tích cực đó, thị trường cũng đang đối mặt với những thách thức nhất định, nổi bật chính là sự tăng giá đột biến vừa qua. Diễn biến này đẩy mặt bằng giá căn hộ lên cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua.

Dù nguồn cung đã được cải thiện đáng kể, nhưng vẫn chưa thể đáp ứng hoàn toàn nhu cầu nhà ở ngày càng lớn. Hơn nữa, đa phần các dự án mới đều hướng đến tiêu chuẩn cao cấp với chi phí đầu tư lớn, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao khiến giá bán khó có thể giảm xuống.

Trong bối cảnh này, thị trường căn hộ chung cư đứng trước nguy cơ chững lại nếu giá bán không được điều chỉnh hợp lý. Dù nhu cầu vẫn rất lớn và nguồn cung dồi dào, nhưng tỷ lệ hấp thụ có thể sẽ giảm sút do người mua e ngại về vấn đề giá cả.

Bởi vậy, giữa những biến động của thị trường, lẽ tất yếu là các dự án có mức giá "mềm" hơn sẽ nổi lên và thu hút sự quan tâm của đông đảo khách hàng. Đây chính là cơ hội cho những chủ đầu tư biết nắm bắt nhu cầu thực tế và đưa ra các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của người mua nhà.

"Tiềm năng tăng giá căn hộ phía Nam Hà Nội sẽ cao hơn vì còn biên độ cho phép"

PV: Về nguyên tắc, giá bất động sản ở một khu vực quá cao sẽ khiến dòng tiền trở nên e ngại và có xu hướng chuyển dịch. Từ quan sát của ông, dòng tiền trên thị trường căn hộ Hà Nội hiện nay đang "đi đâu về đâu"?

TS. Nguyễn Văn Đính: Thời gian vừa qua, chúng ta thấy rằng phân khúc căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội đang có sự tăng trưởng nóng và chủ yếu tập trung vào khu vực phía Đông và phía Tây. Có điều sau một thời gian dài là tâm điểm hút dòng tiền của thị trường, thì mặt bằng giá tại hai khu vực này hiện tại đã đạt ngưỡng cao hơn so với các khu vực khác của Hà Nội.

Trong khi đó, chúng tôi nhận thấy rằng khu vực phía Nam tuy ít được chú ý hơn, nhưng thời điểm này lại có được tính cạnh tranh tương đối hấp dẫn về dòng tiền, có thể cho khả năng sinh lời cao hơn với các khu vực khác bởi lợi thế nền giá còn khá mềm so với mặt bằng chung.

Ghi nhận thực tế, giá chung cư mới tại khu Nam Hà Nội hiện nay chỉ ở mức khoảng 60 - 65 triệu đồng/m2 so với mức giá sơ cấp khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2 của khu Tây và khu Đông. Mức giá này tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà, đặc biệt là những người trẻ tuổi mới lập nghiệp và các gia đình trẻ. Đây là lợi thế cạnh tranh lớn, giúp nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thị trường và tối ưu hóa lợi nhuận.

PV: Lợi thế về giá quan trọng, nhưng không phải là tất cả để quyết định sự thành bại của hoạt động mua bán, đầu tư. Còn điều gì có thể giúp thị trường căn hộ phía Nam Hà Nội khẳng định sức hút?

TS. Nguyễn Văn Đính: Về vị trí, khu vực phía Nam Hà Nội là một trong những cửa ngõ giao thương quan trọng. Đây là khu vực trọng yếu trong kết nối liên tỉnh với hàng loạt tỉnh thành vùng đồng bằng Bắc Bộ như Nam Định, Thái Bình, Hà Nam, Ninh Bình... Cùng với đó, theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011 và mới đây là Quy hoạch Thủ đô Hà Nội thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được HĐND TP. Hà Nội thông qua cuối tháng 3/2024, Hà Nội sẽ phát triển mở rộng đô thị trung tâm về phía Nam thuộc địa giới hành chính Thanh Trì và một phần Thanh Oai, Thường Tín, gắn với trục đô thị theo hành lang vành đai 4.

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông phía Nam cũng đang được đầu tư mạnh mẽ với những tuyến đường huyết mạch như cao tốc Bắc - Nam, Pháp Vân - Cầu Giẽ, Quốc lộ 1A... Đặc biệt, việc Quốc hội chính thức thông qua chủ trương đầu tư dự án đường sắt cao tốc Bắc - Nam sẽ mở ra kỷ nguyên mới cho bất động sản khu vực này, trong đó có phân khúc căn hộ. Như vậy, quỹ đất và hạ tầng đô thị cũng là lý do quan trọng, làm tiền đề cho sự phát triển của khu vực phía Nam.

Tổng hòa lại, tất cả những yếu tố kể trên góp phần tạo nên sức hút khó cưỡng cho thị trường căn hộ phía Nam Thủ đô, hứa hẹn mang đến nhiều cơ hội hấp dẫn cho cả người mua ở thực và nhà đầu tư.

PV: Với những dư địa hiện có, liệu phía Nam Hà Nội có tạo nên cú hích về giá căn hộ trong thời gian tới không, thưa ông?

TS. Nguyễn Văn Đính: Nhìn chung, thời điểm vừa qua, mặt bằng giá căn hộ chung cư ở Hà Nội đã đạt mức cao, nếu như điều chỉnh cao hơn nữa thì rất khó ghi nhận được kết quả hấp thụ tốt.

Có 2 yếu tố chính tác động mạnh mẽ đến giá căn hộ:

Thứ nhất là sự cân bằng giữa cung và cầu. Khi cung vượt cầu, giá sẽ điều chỉnh giảm xuống. Ngược lại, cầu vượt cung sẽ đẩy giá lên cao. Thị trường bất động sản cũng không ngoại lệ. Sự cân bằng giữa cung và cầu sẽ giúp giá cả phản ánh đúng giá trị thực của sản phẩm.

Thứ hai là tiềm năng phát triển của khu vực. Hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội và cơ hội phát triển kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy giá trị bất động sản.

Trong bối cảnh trên, như tôi đã phân tích, khu vực phía Nam Hà Nội đang cho thấy nền giá thấp hơn so với mặt bằng chung. Bên cạnh đó, suốt một thời gian dài khu vực này không xuất hiện dự án lớn hay những đại đô thị. Đây cũng là lý do khiến giá chung cư tại đây luôn đứng ở mức thấp bậc nhất Hà Nội. Hiện nay, tốc độ phát triển của khu vực này lại đang được đẩy lên cao trào khi nhiều dự án hạ tầng, đô thị quy mô lớn được triển khai... Như vậy, trong thời gian tới, tiềm năng tăng giá của căn hộ phía Nam sẽ cao hơn những khu vực khác vì còn biên độ cho phép.

PV: Dành cho người mua ở thực và nhà đầu tư, ông có lời khuyên "đắt giá" nào để quyết định "xuống tiền" của họ trên thị trường căn hộ Hà Nội có thể đạt hiệu quả cao?

TS. Nguyễn Văn Đính: Trước hết, nếu chọn mua căn hộ để ở, người mua nên ưu tiên những yếu tố thiết thực cho cuộc sống hằng ngày hơn là chỉ tập trung vào tiềm năng sinh lời. Thực tế, nhiều người khi mua nhà để ở thường bị chi phối bởi yếu tố đầu tư, lo lắng về giá trị bán lại sau này. Điều này vô tình khiến các tiêu chí lựa chọn bị xáo trộn, dẫn đến khó khăn trong việc tìm kiếm một căn hộ thực sự phù hợp với nhu cầu của gia đình.

Các yếu tố đầu tiên mà người mua ở thực nên chú trọng xem xét là vị trí thuận tiện cho công việc của vợ chồng, gần trường học của con cái để giúp tiết kiệm thời gian di chuyển, tạo sự thoải mái cho mọi thành viên. Một khu vực với hạ tầng xã hội đồng bộ, đáp ứng nhu cầu y tế, giáo dục, giải trí... sẽ nâng cao chất lượng cuộc sống của gia đình. Diện tích căn hộ phù hợp với số lượng thành viên, không gian sống được thiết kế thông minh sẽ mang đến sự tiện nghi, thoải mái. Và đừng quên, chất lượng xây dựng hoàn thiện tốt sẽ đảm bảo cho bạn một tổ ấm bền vững theo thời gian.

Đặc biệt, giá bán hợp lý luôn là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu đối với người mua nhà để ở. Trong bối cảnh thị trường biến động như hiện nay, người mua ở thực càng nên thận trọng hơn trong việc lựa chọn dự án, ưu tiên những căn hộ có giá bán phù hợp với khả năng tài chính của bản thân.

Còn với nhà đầu tư, nên lựa chọn những khu vực còn dư địa tăng giá, mặt bằng giá chưa bị đẩy lên quá cao. Bởi lẽ, dù hạ tầng có tốt, tiềm năng có lớn đến đâu, nhưng nếu giá bán đã ở ngưỡng cao ngất ngưởng, việc bán ra để kiếm lời hay cho thuê với giá tốt sẽ gặp nhiều khó khăn.

Tất nhiên, những yếu tố "vàng" như vị trí thuận lợi, giao thông đồng bộ, dân cư hiện hữu đông đúc hoặc tiềm năng phát triển dân cư trong tương lai... vẫn là những tiêu chí quan trọng cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi "xuống tiền".

Lưu ý, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Hãy tính toán kỹ lưỡng để đảm bảo an toàn tài chính trong trường hợp lãi suất tăng cao, tránh rơi vào tình trạng "lời không bù nổi lãi".

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!