Thị trường căn hộ Hà Nội: Đâu là lựa chọn sống, đầu tư bền vững?

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Hà Nội đã và đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực nhìn từ những số liệu, chỉ số thực tế trong hoạt động của thị trường.

Cụ thể, về phía nguồn cung, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận hơn 13.000 sản phẩm mới, tăng khoảng 25% so với tổng nguồn cung cả năm 2023 cho thấy sản phẩm từ các dự án đã được "bơm" vào thị trường. Trong đó, 87% nguồn cung thuộc loại hình cao tầng, chủ yếu đến từ các dự án cao cấp và hạng sang của các chủ đầu tư lớn, tập trung ở khu Đông và khu Tây thành phố.

Điểm đáng chú ý là phân khúc căn hộ bình dân hoàn toàn "vắng bóng" trên thị trường, trong khi căn hộ trung cấp ngày càng khan hiếm. Các dự án căn hộ mới ra mắt vào cuối quý III đều có mức giá khởi điểm từ 60 triệu đồng/m2 trở lên, khiến việc tiếp cận nhà ở của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình trở nên khó khăn hơn.

Về phía nguồn cầu, nhu cầu trên thị trường bất động sản Hà Nội 9 tháng đầu năm 2024 tiếp tục duy trì đà tăng, bao gồm cả nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư. Mặc dù nguồn cung mới đã có sự cải thiện so với năm trước, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu lớn trên thị trường. Cùng với đó, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục "neo" ở mức cao và được dự báo khó giảm sâu, đã tạo động lực thúc đẩy quyết định mua nhà sớm của người dân, đặc biệt là trong bối cảnh lo ngại giá sẽ tiếp tục tăng trong tương lai.

Về giao dịch, trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch thành công, đưa tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt mức ấn tượng 83%. Phân khúc căn hộ tiếp tục là tâm điểm giao dịch với 95% tổng số lượng giao dịch thuộc về loại hình này. Đặc biệt, các dự án mới mở bán của những chủ đầu tư lớn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ đạt 90% ngay tại thời điểm chính thức mở bán. Dù không chiếm tỷ trọng lớn như căn hộ, các sản phẩm thấp tầng khi mở bán vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khả quan, phản ánh sự quan tâm cao của người mua. Tuy nhiên, nguồn cung cho phân khúc này lại không nhiều, dẫn đến sức cạnh tranh lớn giữa các nhà đầu tư.

Tính đến thời điểm quý III/2024, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng 64% so với quý II/2019, gấp đôi mức tăng của TP.HCM. Giá bán trung bình sơ cấp tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2. Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng và chưa có dấu hiệu dừng lại do nguồn cung dù đã được cải thiện nhưng vẫn rất khó đáp ứng đủ nhu cầu, do phần lớn nguồn cung mới tiếp tục được hoàn thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là chi phí liên quan đến đất đai tăng cao. Bên cạnh đó, giá sơ cấp tăng cao trong bối cảnh nguồn cung vẫn khan hiếm so với nhu cầu tạo động lực dẫn dắt mặt bằng giá căn hộ thứ cấp tiếp tục giữ mức giá chào bán ở ngưỡng cao dù thanh khoản đã dần đi ngang sau thời gian tăng trưởng "nóng".

Thị trường dịch chuyển tích cực, sức nóng sẽ dồn về phía Nam?

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, khu vực phía Nam Hà Nội trong thời gian qua tuy ít được quan tâm nhưng thời điểm này lại đang phát huy lợi thế cạnh tranh nhờ hội tụ nhiều yếu tố thu hút sự dịch chuyển dân cư và có khả năng sinh lời cao.

Từ góc độ doanh nghiệp phát triển bất động sản, ông Ngô Hữu Trường, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh chỉ ra một số yếu tố khiến phía Nam Hà Nội có cơ hội bật sáng do còn rất tiềm năng này. Theo đó, tình trạng khan hiếm nguồn cung căn hộ thương mại sơ cấp đang diễn ra tại phía Nam Hà Nội.

“Tại đây, nhu cầu nhà ở của người dân rất lớn, nhất là khu Tây Nam Linh Đàm, nhưng theo khảo sát của chúng tôi, từ năm 2022 không có thêm nguồn cung mới”, ông Trường nhận định.

Không chỉ khan hiếm nguồn cung, nhiều dự án chung cư tại đây còn chưa đảm bảo tính đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, tiện ích. Ví dụ quận Hoàng Mai, hiện đang tập trung nhiều dự án đã hoàn thành, nhưng có thể thấy các dự án cũ không thực sự được đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Theo thông tin đã được phản ánh trên báo chí, phường Hoàng Liệt thuộc quận Hoàng Mai có gần 100 tòa chung cư thì chỉ có 9 chung cư có hầm gửi xe. Mật độ thang máy/chung cư tại khu vực này cũng rất thấp. Hiện nay đang lên đến 130 nhà/thang máy.

Việc thiếu trường học cũng dễ dàng nhìn thấy. Mỗi năm trên địa bàn phường Hoàng Liệt có khoảng 2.000 trẻ vào mầm non trong khi trường học không đủ khả năng tiếp nhận. Mới đây, nhiều phụ huynh đã phải bốc thăm để có suất học cho con tại trường công lập.

Những thực tế này chứng tỏ, tình trạng quá tải tại các khu chung cư cũ, thiếu hụt tiện ích, mật độ cư dân cao, tuy nhiên chưa có giải pháp nhà ở trong khu vực.

Chính vì vậy, khu Nam Hà Nội hiện nay đang rất cần các dự án nhà ở, đặc biệt là dự án nhà ở All – In – One được quy hoạch bài bản, đủ quy mô. Đây cũng chính là phân khúc có nhiều triển vọng cho những chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản và cho cả khách hàng khi đầu tư tại khu vực này, bởi đáp ứng 3 yếu tố: Tính cơ hội, tính thời điểm và tính khan hiếm.

Cụ thể, với các chủ đầu tư, nhà phát triển bất động sản có thể đón đầu đà tăng trưởng kinh tế, đón đầu nhu cầu cấp thiết sở hữu nhà trong bối cảnh lực cầu nhiều hơn lực cung và mong muốn nâng cấp chất lượng sống của hàng trăm ngàn cư dân phía Nam Thủ đô.

Về tính thời điểm, đây là thời điểm hợp lý cho khách hàng nắm bắt đà tăng trưởng nguồn cung căn hộ của Hà Nội, nhanh tay sở hữu dự án được quy hoạch mới với chất lượng tốt hơn, đáp ứng chuẩn sống cao hơn của cư dân.

Về tính khan hiếm, theo nhiều báo cáo nghiên cứu thị trường, nguồn cung căn hộ mới, đặc biệt là căn hộ đáp ứng chuẩn sống, căn hộ đầy đủ tiện ích rất khan hiếm. Đây sẽ là cơ hội cho các dự án All - In - One đến với khách hàng nhanh chóng nhất.

Tuy nhiên, thế nào là một dự án căn hộ thương mại All – In – One? Ông Trường cho rằng rất khó để thống nhất những tiêu chí cụ thể. Tuy vậy, sẽ có những tiêu chí cơ bản cần đáp ứng.

Thứ nhất là vị trí mang lại sự thuận tiện tuyệt đối. Dự án đảm bảo thuận tiện về giao thông, di chuyển, đồng thời được bao quanh bởi các tiện ích thương mại – giáo dục – y tế trọng điểm của thành phố.

Thứ hai là chất sống all-in-one chuẩn mực. Dự án cần mang tới một chất sống all-in-one với hệ tiện ích đủ đầy từ giải trí đến thư giãn ngay tại dự án, phục vụ cho mọi lứa tuổi từ trẻ em tới người già. Hay như vấn đề thang máy, dự án all-in-one là phải đáp ứng được nhu cầu thang máy. Thời gian đứng chờ của thang máy không được quá 1 phút 40 giây, chứ không phải 40 phút như hiện tại tại nhiều dự án hiện nay.

Thứ ba là sở hữu riêng tư; đảm bảo mọi cư dân thuộc dự án được đảm bảo có hầm để xe mô tô, xe hơi ngay dưới toà nhà. Hay các tiện ích khác như bể bơi, phòng tập gym.

Thứ tư là được vận hành bởi nhà quản lý dịch vụ cao cấp, đảm bảo an ninh, an toàn, phòng cháy chữa cháy.

Thứ năm là thiết kế thông minh, linh hoạt, tầm view hứng trọn mảng xanh; đa dạng layout, được thiết kế tối ưu công năng, cùng 100% tầm view hướng mảng xanh và mặt nước cho một chất sống thời thượng và thư thái.

Thứ sáu là chất sống xanh - khoẻ; thừa hưởng các mảng xanh công cộng bao bọc dự án, để trở thành một dự án đáng sống cho một thế hệ cư dân sống bền vững.

“Ở phía Nam Linh Đàm, quận Hoàng Mai, chúng tôi đang phát triển dự án Hanoi Melody Residences đáp ứng đủ 6 yếu tố kể trên để trở thành một dự án all-in-one”, ông Trường khẳng định.

Đồng quan điểm này, ông Phạm Nguyễn Toan, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho biết, quan sát sự dịch chuyển của thị trường bất động sản Hà Nội, tại khu vực phía Nam như các quận Hoàng Mai, huyện Thanh Trì… ít được chú ý hơn trong suốt 10 năm qua. Chính vì thông tin chưa đầy đủ, bao quát và toàn diện cùng với thực trạng thiếu vắng các dự án căn hộ thương mại đáp ứng nhu cầu ở thực khiến thị trường bất động sản khu vực này còn dư địa rất lớn để phát triển, tính cạnh tranh tương đối thấp về dòng tiền, có thể tạo ra khả năng sinh lời cao hơn các khu vực khác, bởi lợi thế về giá hiện thấp hơn so với mặt bằng chung.

Thực tế ghi nhận, tại các quận như Hoàng Mai, Hà Nội, song song với một số dự án mới đang dần ra mắt thị trường, nhiều dự án chung cư từng đình trệ nay đã tái khởi động. Việc tái khởi động các dự án đình trệ không chỉ giúp bổ sung nguồn cung mà còn nâng cao niềm tin của khách hàng. Khi các dự án hoàn thiện được ra mắt, nhà đầu tư và người mua sẽ cảm thấy yên tâm hơn về tính khả thi và triển vọng phát triển của thị trường chung.

Bên cạnh đó, việc các chủ đầu tư tái khởi động các dự án còn tạo cơ hội cho việc cải thiện cơ sở hạ tầng và chất lượng sản phẩm. Những dự án này không chỉ đáp ứng nhu cầu nhà ở thực mà còn cung cấp các sản phẩm có giá trị bền vững, đặc biệt là ở những khu vực còn nhiều dư địa phát triển như phía Nam Hà Nội. Hệ tiện ích đồng bộ, kết nối giao thông thuận tiện và không gian sống chất lượng sẽ thu hút người mua và gia tăng sự cạnh tranh trong thị trường.