Thị trường bất động sản Hà Nội bao giờ hết nóng?

Thị trường bất động sản Hà Nội "tăng nhiệt" khởi động chu kỳ mới

Giai đoạn 2018 - 2022, nếu so với các thị trường tỉnh, bất động sản Hà Nội được đánh giá trầm hơn bởi nhà đầu tư Thủ đô có xu hướng đi tìm kiếm cơ hội tại nhiều tỉnh thành khác trên cả nước gắn với phân khúc đất nền, đất phân lô.

Trong năm 2023, thị trường chung còn trầm lắng, bất động sản Hà Nội cũng chưa thể tăng sức nóng bởi nhiều dự án chưa được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và thị trường có tâm lý đợi chờ các bộ luật sửa đổi. Những sự kiện kickoff, giới thiệu dự án, mở bán... diễn ra thưa thớt, nhỏ giọt dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung và bất ổn về giá cả.

Tuy nhiên, từ đầu năm 2024 đến nay, bức tranh bất động sản Hà Nội đã thay đổi đáng kể. Thị trường Thủ đô được "thổi một luồng sinh khí mới" với những tín hiệu phục hồi rõ nét mang đến sự lạc quan cho nhà đầu tư. Trong đó, phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường khi nhà đầu tư có xu hướng quay trở lại lựa chọn những sản phẩm an toàn cho dòng tiền và đáp ứng nhu cầu ở thực còn rất lớn của người dân.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận, chỉ riêng trong nửa đầu năm 2024 đã có hơn 100 sự kiện lớn nhỏ được tổ chức trên toàn địa bàn thành phố, từ lễ khởi công, giới thiệu dự án cho đến các buổi mở bán. Càng về cuối năm, thị trường càng cho thấy sự khởi sắc, thể hiện rõ qua nguồn cung và lượng giao dịch.

Nhiều đơn vị nghiên cứu chỉ ra rằng, nguồn cung và lượng tiêu thụ chung cư tại Hà Nội vừa qua đạt mức cao nhất từ năm 2021 đến nay, là dấu hiệu cho thấy thị trường này đang có sự bứt phá mạnh mẽ.

Theo ghi nhận của CBRE, quý III/2024, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đạt 8.277 sản phẩm, bỏ xa con số 127 sản phẩm của TP.HCM. Dự kiến đến năm 2026, Hà Nội sẽ cung cấp khoảng 38.000 căn hộ, vượt xa TP.HCM với khoảng 29.000 căn.

Không chỉ nguồn cung dồi dào, sức mua tại Hà Nội cũng đáng chú ý. Hơn 8.000 căn hộ đã được "chốt đơn" chỉ trong quý III/2024, tương đương nguồn cung. Trong khi đó, TP.HCM duy trì sức mua ổn định với chỉ khoảng 2.000 sản phẩm được giao dịch. Điều này cho thấy sức hút của thị trường bất động sản Hà Nội đang ngày càng tăng cao và thu hẹp khoảng cách với TP.HCM.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam nhận định: "Triển vọng dài hạn cho cả hai thị trường vẫn được đánh giá tích cực nhưng trong ngắn hạn, Hà Nội sẽ là tâm điểm thu hút sự quan tâm chính".

Tương tự, báo cáo của Cushman & Wakefield cho biết, thị trường căn hộ Hà Nội đã chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ trong quý III/2024. Nguồn cung ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng 14% so với quý trước và lên đến 393% so với cùng kỳ năm 2023. Dự kiến, sức nóng của thị trường này sẽ tiếp tục được duy trì trong quý IV với khoảng 8.900 căn hộ mới sắp gia nhập thị trường.

Củng cố cho những số liệu trên, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield nhận định: "Nguồn cung của thị trường bất động sản Hà Nội đã và đang được thúc đẩy bởi những dự án mới sở hữu nhiều ưu thế vượt trội, từ pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, chính sách bán hàng hấp dẫn cho đến cơ sở hạ tầng đồng bộ.

Đặc biệt, các dự án đều đang thu hút sự quan tâm rất lớn của người mua, thể hiện qua tỷ lệ hấp thụ ấn tượng. Điều này cũng một phần phản ánh nhu cầu nhà ở tại Hà Nội đang ngày càng tăng cao, do tác động của quá trình đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học".

Ghi nhận thực tế, bước vào quý IV/2024, thị trường Hà Nội đã có trên 13 dự án chung cư chính thức ra mắt, nhiều dự án tái khởi động, mỗi dự án cung cấp hàng trăm đến hàng ngàn căn hộ và nhanh chóng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng.

Đơn cử, tại quận Hoàng Mai, sau hơn 1 năm tạm dừng hoạt động thi công và kinh doanh theo chỉ đạo của UBND TP. Hà Nội để hoàn thiện một số vấn đề tồn tại, dự án Hanoi Melody Residences đánh dấu sự trở lại với nhiều hoạt động. Hiện nay, UBND quận Hoàng Mai cho biết chủ đầu tư đã hoàn thiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến dự án, hoàn thành thủ tục bàn giao mốc giới trên thực địa.

Tại khu vực quận Nam Từ Liêm, dự án Lumiere Evergreen cung cấp ra thị trường gần 2.300 căn hộ cao cấp từ 1-3 phòng ngủ với 3 tòa tháp cao 39 tầng. Trong khi đó, MIK Group cũng giới thiệu ra thị trường "rổ hàng" mới tại nhiều dự án: The Victoria với 1.836 căn hộ tại 3 tòa tháp cao 38 tầng, The Matrix Premium trên giao lộ Mễ Trì - Lê Quang Đạo với 2 tòa tháp cao 37 và 44 tầng, cung cấp 990 căn hộ.

Tại quận Tây Hồ, Noble Crystal của Sunshine Group nằm trong khu đô thị Nam Thăng Long - Ciputra cũng cung cấp ra thị trường dòng căn hộ phân khúc cao cấp với 5 tòa tháp, tổng cộng 955 căn.

Không chỉ tăng cường nguồn cung, các chủ đầu tư cũng mạnh dạn tung ra nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn dịp cuối năm, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà. Những ưu đãi này được kỳ vọng sẽ góp phần thúc đẩy sức cầu và "đánh thức" thị trường sau thời gian dài "ngủ đông". Tất nhiên, sự cạnh tranh khốc liệt cũng đòi hỏi các chủ đầu tư phải không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm và dịch vụ để thu hút khách hàng.

Bà Trang Bùi dự báo: "Nếu các yếu tố như chính sách pháp lý, tài chính và đầu tư công tiếp tục được cải thiện, thị trường bất động sản nói chung, Hà Nội nói riêng có khả năng sẽ tiếp tục "tăng nhiệt" trong giai đoạn cuối năm và trong năm tới".

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, hành trình phục hồi của thị trường bất động sản nói chung, trong đó bao gồm cả thị trường Hà Nội đã nhận được trợ lực rất lớn khi Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở năm 2023 được thông qua và có hiệu lực.

Tuy nhiên, sự ấm lên của thị trường phụ thuộc vào nhu cầu thực tế của người mua. Chỉ khi các dự án có pháp lý đầy đủ, thanh khoản tốt và đáp ứng nhu cầu thực, nhà đầu tư mới sẵn sàng rót vốn. Điều này lý giải vì sao nhiều nhà đầu tư lớn đang chuyển hướng dòng tiền từ các tỉnh thành về thị trường Hà Nội.

"Hà Nội được xem là thị trường tiềm năng với lượng khách hàng lớn và nhu cầu sở hữu nhà ở cao, trong khi nguồn cung hiện tại vẫn chưa thực sự đáp ứng đủ lực cầu. Sự dịch chuyển của các nhà đầu tư về Hà Nội cho thấy niềm tin vào sự phát triển ổn định và bền vững của thị trường này", ông Nguyễn Chí Thanh lý giải.

Đi tìm thời điểm vàng để xuống tiền

Nguồn cung dự án căn hộ tại Hà Nội đang tăng lên đáng kể, mang đến nhiều sự lựa chọn đa dạng cho thị trường. Tuy nhiên, điều khiến nhiều người mua và nhà đầu tư lo ngại hiện nay là giá mở bán đang neo ở mức tương đối cao, thậm chí giá thực tế theo từng giai đoạn dự kiến sẽ có thể còn cao hơn bởi những căn bán ở giai đoạn sau thường sẽ có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước và giá còn được thị trường điều chỉnh tùy theo sức hấp thụ.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, giá nhà tại Thủ đô đang tiếp tục xu hướng tăng. Kể từ năm 2020, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm. Trong quý III/2024, giá bán đã ở mức gần 70 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đơn cử tại khu vực phía Tây Hà Nội, dự án Lumi Hanoi có mức giá phổ biến từ 70 - 100 triệu đồng/m2; Lumiere Evergreen dao động từ 85 - 105 triệu đồng/m2; QMS Tố Hữu - Hà Đông có mức giá hiện khoảng 90 triệu đồng/m2…

Ở phân khúc cao cấp hơn, Matrix Premium có mức giá 90 - 120 triệu đồng/m2; Noble Crystal có mức giá lên tới 165 - 270 triệu đồng/m2. Tại quận Ba Đình, The Nelson Private Residence sắp ra mắt thị trường với mức giá dự kiến từ 135 - 175 triệu đồng/m2...

Trong khi đó, ở phía Nam Hà Nội, dự án Hanoi Melody Residences có giá mềm hơn mặt bằng, dao động từ 62 triệu đồng/m2 cho căn hộ 2 - 3 phòng ngủ.

Nhận định về thực trạng nguồn cung tăng nhưng giá khó giảm, bà Đỗ Thị Thu Hằng cho biết: "Trong thời gian tới, quỹ đất tại trung tâm thành phố ngày càng hạn hẹp, kéo theo nguồn cung căn hộ cũng không nhiều. Trong khi đó, chi phí để xây dựng một dự án chung cư lại ngày càng tăng, nhất là chi phí giải phóng mặt bằng. Hai yếu tố này kết hợp lại khiến giá chung cư tại Hà Nội khó hạ nhiệt".

Chưa kể, dù việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý đã và đang dần cải thiện, tạo điều kiện cho các dự án mới được triển khai, nhưng quá trình này cần có thời gian và chưa thể đáp ứng ngay nhu cầu đa dạng của thị trường. Do đó, về cơ bản nguồn cung căn hộ tại thị trường Hà Nội thời gian tới cũng chưa thể "bùng nổ" ngay lập tức, kéo theo đó giá bán cũng khó có thể giảm sâu.

Ở góc độ nhà đầu tư, anh Nguyễn Tất Thái, nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội chia sẻ kinh nghiệm: "Việc đầu tư vào bất động sản luôn đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng. Trước khi quyết định, nhà đầu tư cần xem xét nhiều yếu tố, trong đó có tiềm năng tăng giá và thanh khoản của dự án. Bởi lẽ, những dự án có lịch sử tăng giá tốt thường mang đến tiềm năng sinh lời hấp dẫn trong tương lai.

Đặc biệt, với những dự án có mức giá mở bán ưu đãi cộng thêm khả năng tăng giá theo chu kỳ thị trường, thì cơ hội gia tăng lợi nhuận cho nhà đầu tư càng trở nên rộng mở. Bên cạnh đó, mức giá cạnh tranh so với mặt bằng chung của thị trường cũng là một điểm cộng đáng lưu ý, giúp thu hút sự quan tâm của người mua và tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng sau này".

Từ bối cảnh và diễn biến tăng giá của thị trường chung cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhận thấy, nhà đầu tư không còn ồ ạt xuống tiền như trước mà có xu hướng thận trọng hơn. Họ ưu tiên lựa chọn những dự án nhà ở chung cư có pháp lý minh bạch, đầy đủ để hạn chế rủi ro. Bên cạnh đó, nếu so sánh với mặt bằng giá chung của thị trường, một dự án có mức giá thấp hơn sẽ tạo nên lợi thế cạnh tranh đáng kể. Tương tự, người mua để ở thực cũng đặt yếu tố pháp lý và giá cả lên hàng đầu. Một dự án tốt, pháp lý rõ ràng, giá cả phù hợp luôn là lựa chọn ưu tiên của họ.

Theo đó, ông Nguyễn Quốc Anh "mách nước" người mua: Thứ nhất, hãy cân nhắc kỹ nhu cầu của bản thân, cần xác định rõ loại hình nhà ở phù hợp và xem xét các tiêu chí về vị trí, diện tích, tiện ích... Thứ hai, hãy tận dụng các chính sách hỗ trợ. Thứ ba, hãy lựa chọn thời điểm mua phù hợp bởi việc chờ đợi giá giảm cũng không phải là giải pháp tốt nhất.

"Người mua nhà cần tỉnh táo, không nên chờ đợi giá giảm mà hãy chủ động tìm kiếm cơ hội để lựa chọn những căn hộ phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của mình. Hãy luôn tranh thủ tận dụng những chương trình ưu đãi, khuyến mãi hấp dẫn từ các chủ đầu tư để xuống tiền. Đó mới là cách mua và đầu tư thông minh ở giai đoạn hiện tại", ông Quốc Anh nhấn mạnh./.