Thị trường bất động sản thứ cấp: Nhiều rủi ro

Nếu như trước đây, nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường chung cư có thể chuyển nhượng để hưởng chênh lệch rất lớn bởi nhu cầu của khách hàng mua cao, thì giờ đây, những khúc mắc trên thị trường chung cư như pháp lý, chất lượng công trình... đang là những trở ngại chính khiến giao dịch thứ cấp trở nên trầm lắng.

Giao dịch thứ cấp ảm đạm

Ghi nhận tại TP. Hồ Chí Minh, nhiều nhân viên môi giới bất động sản cho biết, thời điểm năm 2015, từ khi nhiều dự án ra mắt, khách hàng mua ở thực lúc đầu rất ít, đa phần khách hàng đầu tư mua đợt đầu. Tới năm 2017, khi dự án chuẩn bị bàn giao thì những khách hàng đầu tư bắt đầu bán ra rất nhiều, thậm chí có những căn hộ giá chỉ 3 tỷ, nhưng nhà đầu tư bán ra tới hơn 4 tỷ đồng.

Chính vì giá trị sinh lời tốt nên ngày càng xuất hiện nhiều nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường. Cũng chính vì lý do này mà nhiều chủ đầu tư hạn chế nhà đầu tư thứ cấp bằng việc mỗi người đứng tên chỉ mua 2 căn hộ. Tuy nhiên, từ năm 2017, khi thị trường bắt đầu bão hoà, việc bán hàng bị chậm, gây nên khó khăn trong việc thu hồi dòng tiền để phát triển dự án, nhiều chủ đầu tư đã “mở cửa” trở lại cho nhà đầu tư thứ cấp săn hàng.

Việc quản lý, xiết chặt giấy phép cũng như các tính chất pháp lý đã khiến cho thị trường căn hộ thứ cấp trầm lắng hơn trong giao dịch.

Thế nhưng việc “mở cửa” cho các nhà đầu tư thứ cấp mua hàng cũng không hề dễ dàng trong việc chủ đầu tư muốn thu hồi dòng vốn. Ghi nhận thời điểm hiện tại, theo ông Nguyễn Văn Đính - Tổng Thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam, tại Hà Nội gần như không có giao dịch trên thị trường thứ cấp, còn tại TP. Hồ Chí Minh có thể có nhưng không nhiều.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết: “Việc đầu tư căn hộ chung cư có thể được coi là kênh đầu tư an toàn nhất cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên giờ đây các nhà đầu tư cũng không còn mặn mà nữa bởi khả năng sinh lợi nhuận không cao, kể cả cho thuê hoặc bán lại, phải là những dự án có vị trí đẹp thì khả năng cho thuê hoặc bán lại mới cao, nhưng mức giá bỏ ra thì không phải nhà đầu tư nào cũng có thể mua được”.

 Theo ghi nhận, trong số ít những giao dịch trên thị trường thứ cấp, phần lớn tập trung ở phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang. Theo các chuyên gia, nhà đầu tư tập trung ở phân khúc bất động sản cao cấp và hạng sang nhiều nhất bởi đây là những dự án có vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín, nhiều tiện ích, dịch vụ nên dễ cho thuê hoặc bán lại.

Lo ngại rủi ro

Lý giải vì sao thị trường thứ cấp không còn sôi động, ông Đính cho rằng: “Tại Hà Nội, giá của căn hộ đang không tăng, ở tất cả các phân khúc đều không ghi nhận sự tăng giá. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, các chủ đầu tư đã tăng giá ngay từ đầu thành ngang bằng giá thị trường. Rõ ràng nhà đầu cơ không còn tiềm năng “ăn lãi”. Bên cạnh đó, cũng theo ông Đính, mặc dù nhu cầu về thị trường căn hộ chung cư rất lớn nhưng hiện tại người mua nhà có rất nhiều sự lựa chọn từ các dự án khác nhau. Họ sẽ tìm mua từ chủ đầu tư hoặc sàn phân phối trực tiếp để được hưởng mức giá tốt nhất. Giờ mua căn hộ xong không bán được thì nhà đầu tư sẽ không bỏ tiền ra mua.

Cũng theo các chuyên gia, một phần lý do khiến thị trường thứ cấp kém sôi động là do những rủi ro khiến nhà đầu tư khó bán lại như pháp lý của dự án, chất lượng công trình xuống cấp nhanh, đặc biệt nhiều khách hàng lo ngại về những tranh chấp phát sinh sau khi dự án đi vào vận hành. Trao đổi với phóng viên, Luật sư Nguyễn Văn Lộc - Chủ tịch LP Group cho rằng, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai đã được pháp luật quy định khá rõ ràng, thế nhưng lo ngại về pháp lý cũng khiến nhiều khách hàng và nhà đầu tư khá thận trọng khi mua chung cư.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, xét trên thị trường thứ cấp, giao dịch ở phân khúc đất nền, đặc biệt là đất nền ở tỉnh hiện đang nhiều hơn cả, lý do là bởi mặt bằng giá thấp nên khả năng sinh lời cao. Tuy nhiên ông Đính cũng cho biết, Nhà nước không khuyến khích đầu cơ đất nền bởi về bản chất, Nhà nước chỉ thu được thuế ở giao dịch đầu tiên, còn các giao dịch mua đi bán lại sau đó Nhà nước không quản lý được, hơn nữa nó còn tạo nên tình trạng găm giữ đất vừa gây lãng phí tài nguyên, vừa gây sốt ảo về giá trên thị trường, không mang lại lợi ích cho nền kinh tế.

Nguồn: https://congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-thu-cap-nhieu-rui-ro-post65585.html