Thị trường bất động sản đang ở giai đoạn "kỳ lạ"

Vốn FDI tăng kỷ lục

2 năm trở lại đây, bất động sản luôn lọt top ngành dẫn đầu về thu hút vốn FDI. Theo báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính đến 20/6/2019, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào bất động sản là 1,32 tỷ USD. Trong số các ngành, vốn vào bất động sản vẫn chiếm vị trí thứ hai với tỷ trọng 7,2%.

Một động thái đáng chú ý là việc mới đây, Việt Nam và Liên minh châu Âu (EU) đã chính thức ký Hiệp định Thương mại tự do Việt Nam - EU (EVFTA) và Hiệp định Bảo hộ đầu tư (EVIPA); Các chuyên gia Bộ Kế hoạch và Đầu tư nhận định, Hiệp định EVIPA sẽ có tác dụng thúc đẩy dòng vốn FDI từ EU vào Việt Nam do mức độ tự do hóa đầu tư của EU vào Việt Nam sẽ được tăng thêm.

Chuyên gia từ Savills Việt Nam cho biết, hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam chưa có nhiều gương mặt của các nhà đầu tư Tây Âu. Tuy vậy đã có một số tên tuổi của các nhà đầu tư Ðông Âu như Nga, Séc, Slovakia. Sau khi EVFTA được ký kết, thị trường kỳ vọng sẽ có nhiều hơn các nhà đầu tư Tây Âu như Hà Lan và Anh, hai quốc gia đang bày tỏ nhiều sự quan tâm đến thị trường bất động sản Việt Nam.

Còn chuyên gia từ JLL Việt Nam phân tích, trong bối cảnh tín dụng vào bất động sản đang thắt chặt hơn, thị trường M&A dự kiến sẽ ngày càng sôi động do các chủ đầu tư phải tìm nguồn tín dụng thay thế, cụ thể là từ dòng vốn ngoại. Việc EVFTA và EVIPA được ký kết sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn vốn tiềm năng vào thị trường bất động sản, bên cạnh những thị trường truyền thống như Singapore, Hàn Quốc…

Vốn FDI vào bất động sản tăng kỷ lục

Nhưng nguồn cung bất động sản “nhỏ giọt”

Tính đến nửa năm nay, thị trường bất động sản ở cả hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận việc giảm kỷ lục về nguồn cung kể từ khi thị trường hồi phục năm 2014.

Cụ thể, theo báo cáo từ JLL Việt Nam, lượng căn hộ mở bán chính thức quý II chỉ đạt hơn 4.100 căn. Nguyên nhân suy giảm nguồn cung căn hộ tại TP.HCM chủ yếu do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây. Nhiều dự án buộc phải hoàn thành các nghĩa vụ pháp lý liên quan đến đất đai và giấy phép xây dựng trước khi tiến hành mở bán.

Còn tại Hà Nội, sau thời kỳ tăng trưởng mạnh, nguồn cung đến từ các dự án mở bán mới có xu hướng chậm lại. Lượng mở bán trong qúy II đạt 5.900 căn, chỉ gần bằng một nửa nguồn cung qúy trước, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu. Phần lớn các dự án mở bán mới cũng có quy mô nhỏ với tổng số căn hộ dưới 500 căn.

Đáng chú ý, các báo cáo đều cho thấy,nguồn cung tương lai trong nửa cuối 2019 ở cả Hà Nội và TP.HCM đều sẽ có sự góp mặt đáng kể đến từ các dự án của “ông lớn” Vingroup. Cụ thể, tại TP.HCM là dự án Vinhomes Grand Park (quận 9); còn tại Hà Nội là hai dự án Vinhomes Smart City (Nam Từ Liêm) và Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm).

Mặt khác, theo các báo cáo tài chính quý II đã công bố, trong lĩnh vựcbất động sản, có doanh nghiệp ghi nhận doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng trưởng hơn so với cùng kỳ, nhưng cũng có doanh nghiệp bị suy giảm. Tuy nhiên, tình trạng chung của tất cảdoanh nghiệp này là tỷ lệ đóng góp của phần doanh thu bán hàng đã sụt giảm khá mạnh. Phần lớn doanh thu của các công ty trong quý II đến từ hoạt động chuyển nhượng dự án hoặc các hoạt động khác ngoài bán hàng.

Còn theo con số từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong 6 tháng qua, TP.HCM chỉ có 24 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với tổng số 7.313 căn hộ (căn nhà), giảm 10 dự án (giảm 29,4%), giảm 2.336 căn (giảm 24,2%) so với 12 tháng qua.

Lý giải vấn đề này, lãnh đạo Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM cho rằng, bất động sản là lĩnh vực đặc thù, từ khi đăng ký cấp phép, được cấp giấy chứng nhận đầu tư để triển khai dự án cần nhiều thời gian, thậm chí vài năm… Do đó, việc vốn đăng ký đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cần độ trễ để triển khai thành dự án và không có mâu thuẫn với tình hình thực tế là nguồn cung sụt giảm trên thị trường hiện nay.

Thị trường bất động sản ở cả hai thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận việc giảm kỷ lục về nguồn cung kể từ khi thị trường hồi phục năm 2014.

Tại Hà Nội, một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản đã cho biết, trong 6 tháng đầu năm mới chỉ phê duyệt 6 dự án trong khi thành phố hiện có tới 10 triệu dân. Điều này cho thấy sự "căng thẳng" rất lớn, thị trường bất động sản hiện nay đang có nhiều phức tạp, khó khăn.

Còn ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Ở thời điểm hiện nay, thị trường bất động sản đang rơi vào một thời kì suy thoái, khác cuộc khủng hoảng vào năm 2010 - 2011. Thời gian đó, số lượng dự án rất nhiều, giá được đẩy lên cao nhưng không có người mua. Do đó dư nợ của ngân hàng biến thành nợ xấu, những tài sản thế chấp của ngân hàng 70 - 75% là dùng bất động sản thế chấp và khi thị trường khủng hoảng, giá thấp thì tài sản tụt giá dưới mức cho vay.Trong khi giai đoạn này sức mua của người dân rất lớn, chỉ số tiêu dùng tốt, đặc biệt người Việt Nam rất thích mua nhà, 95% người dân Việt Nam sở hữu nhà, nhưng dự báo nửa cuối năm 2019 và sang năm 2020 là thiếu hàng hoá để bán.

Bởi số dự án đi vào khởi công, xây dựng ít hơn rất nhiều so với những năm trước đây. Do chính phủ siết chặt việc tuân thủ pháp luật về đất đai, xây dựng. Đặc biệt, các thành phố lớn Hà Nội, TP.HCM là gần như không có dự án mới”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, siết chặt tín dụng là một câu chuyện dài kì, nhen nhóm từ năm 2016 với thông tư 36. Khi đó, phía Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã lên tiếng và phản ứng nên Chính phủ chỉ đạongân hàng chuyển sang hướng “rà phanh”thay vì “phanh” ngay lập tức.

Từ năm 2017 đến nay, có khoảng 4 - 5 đợt mang tính “rà phanh”. Mỗi đợt, giảm dần các chỉ tiêu, chính thức đến tháng 1/2019, toàn bộ các chỉ tiêu là bắt buộc. Quá trình “rà phanh” là giai đoạn các nhà đầu tư, các nhà phát triển chuẩn bị sẵn nội lực để thích ứng. Do đó, khi thực sự phanh hẳn thì các nhà phát triển bất động sản lớn, có năng lực, có tiềm năng gần như không bị ảnh hưởng mạnh, mà chỉ bị giảm nhẹ các hoạt động.

Bên cạnh đó, ông Đính cho hay: “Việc các cơ quan rà soát là nguyên nhân chính và cơ bản nhất dẫn đến nguồn cung và giao dịch sụt giảm ở nhiều địa phương. Tại 2 thị trường trọng điểm là Hà Nội, TP.HCM và một số thị trường lớn khác như Đà Nẵng, Nha Trang… đang gặp khó khăn trong các khâu xem xét phê duyệt. Việc xem xét phê duyệt đúng quy trình để không làm thất thoát, không làm sai các quy định là đúng, nhằm đảm bảo cho thị trường đi đúng hướng, tránh rủi ro cho các nhà phát triển bất động sản và đặc biệt là người tiêu dùng.

Tuy nhiên, việc rà soát phải có một cơ chế, một chính sách, một lộ trình có kế hoạch cụ thể. Cái nào sai thì dừng xử lý nhưng phải cho phát triển cái mới, nếu không các nhà đầu tư sẽ nản. Trên thực tế, rất nhiều nhà phát triển không muốn làm ở những địa phương có sự khó khăn đó. Họ phải đi tìm, phát triển dự án mới ở các địa phương khác. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng rời các thị trường truyền thống, đi tìm thị trường mới”. 

Nguồn: https://cdn.reatimes.vn/mediav2/media_old/thi-truong-bat-dong-san-dang-o-giai-doan-ky-la-38144.html