Thị trường bất động sản công nghiệp sẽ ra sao sau sáp nhập tỉnh, thành?

Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển mạnh mẽ của công nghiệp hóa, hiện đại hóa, trong đó bất động sản công nghiệp đóng vai trò then chốt. Trước những thông tin về định hướng sáp nhập một số tỉnh/thành, nhiều chuyên gia nhận định rằng điều này có thể tạo ra cú hích lớn cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Ông Đoàn Duy Hưng - Chủ tịch Cổng thông tin bất động sản công nghiệp Việt Nam (iipvietnam.com) cho rằng, nếu quá trình sáp nhập được thực hiện hợp lý, có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về quy hoạch và chính sách thì thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ trở nên hấp dẫn hơn bao giờ hết.

Ông Hưng chỉ ra các yếu tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường. Cụ thể, điểm đầu tiên có thể thấy rõ rằng việc sáp nhập các tỉnh/thành sẽ làm gia tăng quy mô hành chính, tạo ra các tác động như:

Quỹ đất công nghiệp sẽ gia tăng, các tỉnh/thành có thể quy hoạch thêm nhiều khu công nghiệp mới với diện tích lớn hơn, cung cấp thêm lựa chọn cho doanh nghiệp. Các doanh nghiệp trong và ngoài nước sẽ dễ dàng tìm được vị trí phù hợp để mở nhà máy, tránh tình trạng khan hiếm đất công nghiệp tại các địa phương có nhu cầu cao;

Cùng với đó, tình trạng phân mảnh trong quy hoạch sẽ giảm đi. Trước đây, do mỗi tỉnh có một bộ máy hành chính khác nhau nên dẫn đến tình trạng tại một số địa phương, các khu công nghiệp nhỏ lẻ, thiếu tính liên kết, gây khó khăn trong việc thu hút đầu tư. Sau khi sáp nhập, các khu công nghiệp có thể được quy hoạch tổng thể theo hướng tập trung hơn, tối ưu hóa hiệu suất sử dụng đất và phát triển bền vững;

Sau sáp nhập, các tỉnh/thành có diện tích lớn hơn cũng có điều kiện để phân vùng rõ ràng hơn, từ đó phát triển các khu công nghiệp hoặc tổ hợp công nghiệp chuyên biệt. Điều này không chỉ giúp nâng cao năng lực cạnh tranh mà còn tạo ra lợi thế lâu dài cho các nhà đầu tư.

Các khu công nghiệp công nghệ cao chuyên về bán dẫn, AI, tự động hóa,… thu hút đầu tư từ các nước có nền công nghệ phát triển trên thế giới như: Mỹ, EU, Nhật Bản, Hàn Quốc, Ấn Độ, Trung Quốc, Đài Loan,… sẽ được hình thành, đặc biệt là các tỉnh có nền công nghiệp phát triển hoặc có nhiều các trường đại học kỹ thuật và trung tâm nghiên cứu lớn. Điều này giúp Việt Nam nâng cao vị thế trong chuỗi giá trị toàn cầu.

Theo Chủ tịch IIP Việt Nam, yếu tố thứ hai thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp là nâng cao sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài nhờ quy mô tỉnh lớn hơn, địa phương có thể đạt các tiêu chuẩn cao hơn về kinh tế, hạ tầng, lao động.

Ông Hưng phân tích, các tập đoàn FDI lớn thường tìm kiếm những địa phương có hệ sinh thái công nghiệp đồng bộ, bao gồm: Có quỹ đất sạch, nhà xưởng sẵn sàng cho thuê, hệ thống logistics hiệu quả, dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp, có lực lượng lao động có tay nghề,... Sau sáp nhập, các tỉnh có thể đáp ứng tốt hơn các yêu cầu này, từ đó thu hút được dòng vốn đầu tư lớn.

Bên cạnh đó, sự kết hợp giữa khu công nghiệp với đô thị và dịch vụ giúp các doanh nghiệp FDI dễ dàng tiếp cận lực lượng lao động, cũng như có môi trường kinh doanh thuận lợi hơn.

Yếu tố thứ ba, sau sáp nhập, chính quyền địa phương có thể tập trung đầu tư mạnh mẽ hơn vào hạ tầng giao thông, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động sản xuất và xuất khẩu như: Mở rộng và nâng cấp các tuyến giao thông huyết mạch; Xây dựng các tuyến tuyến đường mới; Xây dựng đường cao tốc kết nối liên tỉnh giúp giảm thời gian vận chuyển hàng hóa; Phát triển cảng biển, sân bay tạo điều kiện cho giao thương quốc tế; Xây dựng hệ thống logistics thông minh, giảm chi phí vận hành tăng khả năng cạnh tranh của các doanh nghiệp sản xuất.

Sau sáp nhập, nguồn nhân lực địa phương sẽ trở nên dồi dào hơn với sự kết hợp giữa lao động phổ thông và lao động kỹ thuật cao. Ông Đoàn Duy Hưng cho rằng, từ lợi thế này, các tỉnh/thành mới có thể quy hoạch thêm các trung tâm đào tạo, trường đại học, khu R&D nhằm cung cấp nhân lực chất lượng cao cho các ngành công nghiệp trọng điểm.

Cùng với đó, lợi thế tuyển dụng cho doanh nghiệp cũng cao hơn. Các doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao, chế tạo máy, sản xuất điện tử, sẽ có cơ hội tuyển dụng nhân sự có tay nghề phù hợp hơn.

Không chỉ thu hút FDI, các doanh nghiệp Việt Nam cũng sẽ tích cực mở rộng sản xuất nhờ vào hạ tầng và quy hoạch tốt hơn. Những tập đoàn lớn như: Vingroup, T&T, Hòa Phát, Becamex, . . . có thể đầu tư mạnh vào các khu công nghiệp, khu đô thị công nghiệp, tạo động lực phát triển mạnh mẽ.

Còn với các doanh nghiệp vừa và nhỏ hoàn toàn có thể tiếp cận đất công nghiệp với giá hợp lý hơn, thúc đẩy ngành công nghiệp hỗ trợ phát triển.

Ông Hưng nhận định, giá thuê đất công nghiệp có thể chịu những tác động khác nhau tùy theo khu vực. Tại các khu vực trung tâm của tỉnh/thành mới, giá đất công nghiệp có thể tăng nhanh do nhu cầu thuê đất của doanh nghiệp gia tăng, đặc biệt nếu hạ tầng được đầu tư mạnh hơn. Tại các khu vực xa trung tâm hơn, giá đất có thể tăng chậm hoặc có tính ổn định tương đối nhằm thu hút doanh nghiệp dịch chuyển sản xuất ra vùng ven. Sự điều chỉnh giá giữa các khu công nghiệp trong cùng tỉnh mới sẽ diễn ra để tạo sự cân bằng trong thu hút nhà đầu tư.

Mặc dù có nhiều cơ hội, nhưng theo ông Đoàn Duy Hưng, thị trường bất động sản công nghiệp có thể phải đối mặt với các thách thức như:

Thứ nhất, sự gián đoạn trong quá trình sáp nhập, việc điều chỉnh địa giới hành chính, thay đổi chính sách có thể gây ra sự chậm trễ trong cấp phép đầu tư đầu tư các khu công nghiệp mới và các dự án nhà máy trong các khu công nghiệp.

Thứ hai, khó khăn trong việc đồng nhất chính sách khi mỗi tỉnh trước khi sáp nhập có thể có các chính sách thu hút đầu tư khác nhau và việc hợp nhất chính sách có thể mất thời gian.

Thứ ba, tâm lý chờ đợi từ nhà đầu tư. Trong giai đoạn đầu của quá trình sáp nhập, một số nhà đầu tư có thể trì hoãn quyết định đầu tư do chưa rõ ràng về các chính sách mới.

Khi quy mô tỉnh mở rộng, lượng giao dịch bất động sản công nghiệp cũng tăng mạnh do nhu cầu của doanh nghiệp cao hơn. Sự phát triển của các khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ giúp bất động sản công nghiệp không chỉ phục vụ sản xuất mà còn kết hợp phát triển dịch vụ logistics, kho bãi, nhà ở cho chuyên gia.

Có thể thấy, tính thanh khoản là rất lớn, tuy nhiên khi tham gia vào thị trường các doanh nghiệp, nhà đầu tư cần lưu ý tìm kiếm những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng phát triển tốt và có tiềm năng trong dài hạn. Đặc biệt với thông tin về vấn đề sáp nhập tỉnh/thành cần cập nhật những thông tin chính thức, đồng thời theo dõi sát các chính sách quy hoạch của địa phương để có quyết định chính xác để tránh những rủi ro không đáng có.