Thị trường bất động sản chuyển động tích cực hơn trên "đường ray" pháp lý mới

Nguồn cung mới là điểm sáng của thị trường

Sáng 10/10, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tổ chức Hội thảo khoa học quốc gia: "Thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản".

Theo các đại biểu, bộ 3 Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã giảm thiểu sự không đồng bộ của các luật trước đây. Đặc biệt 3 luật này có hiệu lực sớm hơn 5 tháng so với kế hoạch ban đầu đã góp phần tạo động lực tích cực, thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã chia sẻ những quan sát tích cực về tác động ban đầu của bộ luật mới. Ông nhận thấy, không chỉ các doanh nghiệp mà ngay cả chính quyền các địa phương đều đang rất hào hứng và chủ động tìm hiểu, cập nhật những quy định mới của luật.

TS. Nguyễn Văn Đính cho biết, việc luật có hiệu lực sớm hơn dự kiến đã tạo ra một "làn sóng" tích cực, thúc đẩy các doanh nghiệp nhanh chóng tiếp cận và áp dụng những điểm mới của luật vào hoạt động kinh doanh. Sự quan tâm và nỗ lực này từ cả phía doanh nghiệp và chính quyền địa phương cho thấy mọi người đều đang kỳ vọng vào những chuyển biến tích cực mà bộ luật mới mang lại cho thị trường bất động sản.

Theo đó, có hai nhóm đối tượng chính đang đặc biệt quan tâm đến những thay đổi của luật.

Thứ nhất là các doanh nghiệp đang có dự án chờ tháo gỡ. Nhóm này đang rất chủ động nghiên cứu các quy định mới để hoàn thiện thủ tục pháp lý cho dự án của mình. Cụ thể, có ba trường hợp:

Dự án vướng mắc trong đền bù giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp mong muốn tháo gỡ vướng mắc một cách nhanh chóng, đảm bảo lợi ích cho các bên liên quan.

Với nhóm dự án cần hoàn thiện quy trình đấu thầu, đấu giá, trước đây, nhiều địa phương đã thực hiện rút gọn quy trình dẫn đến nhiều dự án bị thiếu. Thậm chí, có những dự án đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhưng vẫn thiếu một số bước trong giai đoạn đấu thầu, đấu giá. Nhóm này cũng đang tích cực tìm hiểu luật mới để hoàn thiện bổ sung các thủ tục.

Nhóm dự án vướng mắc trong việc tính tiền sử dụng đất, với Luật Đất đai mới và các Nghị định hướng dẫn như Nghị định 71, các doanh nghiệp đang nghiên cứu để sớm hoàn thiện việc tính giá đất.

Cuối cùng là nhóm dự án liên quan đến chuyển đổi công năng theo quy hoạch. Rất mừng là hiện nay, hầu hết các tỉnh thành đã được phê duyệt và công bố quy hoạch, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển đổi công năng dự án.

Thứ hai là nhóm chủ đầu tư đang gặp khó khăn. Nhóm này đang tập trung hoàn thiện dự án, đặc biệt là một số chủ đầu tư yếu kém đang phải cơ cấu lại hoạt động. Các dự án gặp khó khăn trong giai đoạn trước đang chờ được chuyển nhượng cho những chủ đầu tư có năng lực hơn.

Theo ông Đính, tin vui của thị trường ngay sau khi các luật mới có hiệu lực là đã có một số dự án hoàn thiện thủ tục pháp lý và chuẩn bị đưa ra thị trường, mặc dù vậy số lượng còn hạn chế. Số lượng dự án mới trong quý III/2024 đã tăng so với đầu năm, đáp ứng phần nào nhu cầu của thị trường. Trước đó, do cung ít hơn cầu nên giá bất động sản đã tăng đột biến. Luật mới được kỳ vọng sẽ điều tiết thị trường thông qua các quy định về thủ tục hành chính, pháp lý, góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản.

Ông Đính cũng cho biết thêm, các luật mới đang trong giai đoạn đầu triển khai, cần có thời gian để thẩm thấu và đi vào thực tiễn. Cả doanh nghiệp và chính quyền địa phương đều đang trong quá trình tìm hiểu, nghiên cứu và hoàn thiện các quy định, hướng dẫn áp dụng. Do đó, để đẩy nhanh tiến độ này, việc phổ biến, hướng dẫn pháp luật cần được đẩy mạnh, giúp các bên liên quan nắm bắt và vận dụng luật một cách hiệu quả.

"Mặc dù tinh thần chung là tạo ra sự đồng thuận cao nhất, nhưng trong quá trình áp dụng, chắc chắn sẽ có những điểm chưa thực sự phù hợp. Vì vậy, cần có sự linh hoạt, "vừa làm vừa nghiên cứu", kịp thời điều chỉnh, bổ sung những bất cập phát sinh. Một vấn đề đáng chú ý là sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân, trong khi nhu cầu của người dân ở phân khúc này lại rất lớn. Điều này cho thấy cần có thêm những chính sách hỗ trợ, khuyến khích phát triển nhà ở giá rẻ để đáp ứng nhu cầu của thị trường", ông Đính cho hay.

Giá bất động sản biến động khi luật mới có hiệu lực

Tại Hội thảo, các chuyên gia cùng chung nhận định, kể từ khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực từ 1/8, thị trường bất động sản ghi nhận những biến động tích cực về giá. Nhiều phân khúc, đặc biệt là đất nền tại các khu vực ven đô, đã có sự tăng giá đáng kể. Tuy nhiên, xu hướng tăng này vẫn diễn ra trong khuôn khổ và được kiểm soát, phản ánh sự phục hồi chậm rãi nhưng bền vững của thị trường.

TS. Phạm Thành Đạt, Viện Ngân hàng Tài chính (Trường Đại học kinh tế Quốc dân) đã phân tích những tác động của bảng giá đất mới đến thị trường. Theo ông, việc bảng giá đất tăng sẽ kéo theo sự tăng giá của nhà ở. Điều này xuất phát từ việc bảng giá đất mới sát với giá thị trường hơn, dẫn đến các chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù, thuế phí đều tăng.

TS. Đạt giải thích thêm, giá thành của một căn nhà được cấu thành từ nhiều yếu tố, trong đó có chi phí sử dụng đất. Chi phí này chiếm tỷ trọng khác nhau tùy loại hình nhà ở, khoảng 10% đối với căn hộ chung cư, 30% đối với nhà phố và 50% đối với biệt thự. Do đó, khi chi phí đất tăng, chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán để đảm bảo lợi nhuận.

"Việc bảng giá đất tăng lên chắc chắn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá nhà, khiến người có thu nhập trung bình và thấp gặp khó khăn hơn trong việc sở hữu nhà ở tại đô thị", TS. Phạm Thành Đạt nhận định.

Đại diện Viện Ngân hàng Tài chính đã phân tích những tác động đa chiều của bảng giá đất mới đến thị trường bất động sản, bao gồm giá cả, quy mô giao dịch và môi trường đầu tư.

Theo đó, việc bảng giá đất tăng sẽ kéo theo sự điều chỉnh tăng giá của nhà ở. Nguyên nhân là do bảng giá đất mới đã sát hơn với giá thị trường, dẫn đến các chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí... đều tăng theo.

Ông cũng bày tỏ lo ngại rằng, việc bảng giá đất tăng sẽ tác động trực tiếp đến giá nhà, khiến người có thu nhập trung bình và thấp tại các đô thị gặp khó khăn hơn trong việc sở hữu nhà ở.

Bên cạnh đó, chuyên gia còn cho rằng, việc xây dựng bảng giá đất mới có thể mang đến những tác động trái chiều đến quy mô giao dịch bất động sản.

Một mặt, bảng giá đất khách quan và hiệu quả sẽ củng cố niềm tin của người mua, thúc đẩy nhu cầu và giá bất động sản tăng lên. Khi thị trường tràn ngập tín hiệu tích cực, hoạt động mua bán, đầu tư sẽ sôi động hơn, kéo theo nhu cầu về bất động sản cũng tăng theo.

Mặt khác, nếu bảng giá đất tăng quá cao, dẫn đến giá nhà đất leo thang, sẽ khiến nhiều người mua không còn đủ khả năng tài chính. Điều này có thể dẫn đến sự sụt giảm trong quy mô giao dịch, đặc biệt là ở phân khúc bất động sản cao cấp, condotel và các sản phẩm đầu tư thứ cấp.

Bên cạnh đó, bảng giá đất quá cao cũng sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư. Giá bất động sản trên thị trường, đặc biệt là đất nền dự án, sẽ bị đẩy lên quá cao, khiến chi phí đầu vào tăng theo. Ông Đạt bày tỏ lo ngại rằng, điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư và thực hiện dự án, thậm chí có thể "bóp nghẹt" động lực của doanh nghiệp và nhà đầu tư. Các vấn đề như giá bán, lợi nhuận và đầu ra của sản phẩm sẽ trở thành bài toán nan giải.

Phân tích những biến chuyển trên thị trường bất động sản và dự báo diễn biến trong thời gian tới, GS. TS. Hoàng Văn Cường, nguyên Phó hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, cho biết số lượng dự án chung cư, nhà ở xã hội và các sản phẩm mới được triển khai gần đây còn rất hạn chế. Điều này có thể dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở trong tương lai. "Thị trường hiện nay đang mất cân đối cung cầu ở một số phân khúc", ông Cường nhận định.

Trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn lớn, giá bất động sản tại Hà Nội đang có xu hướng tăng nhanh. Ngược lại, tại khu vực phía Nam, cụ thể là TP.HCM, nhu cầu trong giai đoạn 2023 - 2024 gần như không tăng, giá các phân khúc cũng không có nhiều biến động, ngoại trừ nhà chung cư vẫn duy trì mức tăng khoảng 6%.

Chuyên gia này cũng đưa ra dự báo lạc quan về sự tăng trưởng của thị trường bất động sản trong thời gian tới. Theo ông, tốc độ tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa nhanh chóng sẽ là động lực chính thúc đẩy nhu cầu về bất động sản, đặc biệt là tại các đô thị lớn.

"Các đạo luật mới được ban hành gần đây, cùng với khung pháp lý hoàn thiện hơn, được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những ách tắc về thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường phát triển. Ngoài ra, việc các tỉnh, thành phố đã và đang tập trung xây dựng quy hoạch cũng góp phần mở ra không gian phát triển mới cho thị trường bất động sản", Bên cạnh đó, GS.TS. Hoàng Văn Cường nhận định./.