Thị trường bất động sản 2025: Tiếp tục neo ở cánh phải "chữ V"

Đó là nhận định của bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá Thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).

Theo chuyên gia này, thị trường bất động sản vẫn đang bám rất sát tiến trình phục hồi. Cùng với những nỗ lực của tất cả các chủ thể, cộng thêm sự trợ lực từ hành lang pháp lý mới, tiến trình này sẽ ngày càng cho thấy kết quả rõ nét hơn trong năm 2025.

Thị trường bất động sản hồi phục "chậm mà chắc"

PV: Quan sát diễn biến thị trường bất động sản đến thời điểm này, bà cảm nhận như thế nào về mức độ hồi phục của thị trường sau giai đoạn khó khăn khốc liệt vừa qua?

Bà Phạm Thị Miền: Đến thời điểm hiện tại, tôi đã có cái nhìn lạc quan hơn về thị trường bất động sản Việt Nam. Hiện chúng ta đã thoát khỏi "đáy chữ V" - giai đoạn khó khăn nhất của thị trường.

Lúc này, thị trường đang đi lên, nhưng không phải từ đáy mà đi lên từ một điểm, tuy gần đáy nhưng đã ở vị trí cao hơn. Nói cách khác, thị trường đang neo ở cánh bên phải hình "chữ V". Quá trình dịch chuyển này diễn ra từ từ, theo hướng chậm mà chắc.

PV: Cơ sở nào để bà có cái nhìn lạc quan như vậy?

Bà Phạm Thị Miền: Hiện nay, các tín hiệu phục hồi đang ngày càng rõ nét hơn trên thị trường bất động sản. Trong đó, niềm tin của khách hàng/nhà đầu tư ngày càng được củng cố là tín hiệu hồi phục rõ nhất.

Với việc thông qua 3 luật liên quan đến thị trường bất động sản gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và đặc biệt là cho phép 3 luật này có hiệu lực thi hành sớm từ 1/8, niềm tin của nhiều khách hàng/nhà đầu tư đang dần quay trở lại.

Thay vì tâm lý nghe ngóng, chờ đợi, thậm chí là e ngại tham gia thị trường như giai đoạn trước thì phần lớn khách hàng/nhà đầu tư hiện đã tham gia thị trường và cân nhắc đến việc xuống tiền.

Báo cáo nghiên cứu của chúng tôi cho thấy, 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công, gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023. Riêng quý II, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý I.

Không chỉ khách hàng/nhà đầu tư mà các chủ đầu tư cũng đã mạnh dạn tái khởi công, ra hàng hay thực hiện đầu tư những dự án mới. Trong quý II, nguồn cung nhà ở sơ cấp đạt khoảng 27.335 sản phẩm, với khoảng 19.747 sản phẩm chào bán mới - gấp 3 lần quý trước.

Tại nhiều địa phương, việc tìm kiếm chủ đầu tư thực hiện các dự án mới cũng ngày càng tích cực. Đây chính là những tín hiệu cho thấy dự báo về tiến trình hồi phục của thị trường là đúng đắn. Tuy chưa thực sự quay trở lại trạng thái bình thường, nhưng rõ ràng thị trường đang dần hồi phục một cách rõ rệt hơn, tích cực hơn.

PV: Trong bức tranh hồi phục của thị trường bất động sản, theo quan sát của bà, đâu là những địa phương, khu vực sáng nhất và lợi thế của những địa phương này là gì?

Bà Phạm Thị Miền: Thời gian qua, tại các báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, chúng tôi đều đưa ra các đánh giá, nhận định về tiến độ phục hồi của các địa phương, khu vực. Trong đó, khu vực miền Bắc đang cho thấy kết quả tốt hơn hai khu vực còn lại khi hơn 60% nguồn cung nhà ở mở bán trong quý II đến từ các dự án ở khu vực miền Bắc.

Trong đó, các địa phương vệ tinh của Hà Nội là những khu vực ghi nhận dấu hiệu hồi phục tích cực, dần thu hút cả chủ đầu tư lẫn khách hàng/nhà đầu tư. Đặc biệt, địa bàn Đông Anh (Hà Nội) và tỉnh Hà Nam hiện là hai khu vực dễ dàng nhận thấy nhất. Lợi thế trọng yếu của những nơi này vẫn là nằm trong hoặc cận Thủ đô.

Ngoài ra, yếu tố hạ tầng giao thông thuận lợi ở hiện tại và thị trường còn dư địa để phát triển theo quy hoạch trong tương lai gần, cũng giúp tăng thêm sức hấp dẫn cho các khu vực này.

Hoạt động theo cơ chế thị trường rất khó triệt tiêu hoàn toàn yếu tố đầu cơ, thổi giá

PV: Sóng bất động sản quay trở lại tại nhiều địa phương chứng tỏ nhu cầu mua, đầu tư bất động sản hồi phục, tính thanh khoản bất động sản được cải thiện. Nhưng kèm theo đó vẫn còn những lo ngại về tình trạng đầu cơ, thổi giá?

Bà Phạm Thị Miền: Hoạt động theo cơ chế thị trường thì rất khó để có thể triệt tiêu hoàn toàn yếu tố đầu cơ, thổi giá. Đặc biệt, khi thị trường có những dấu hiệu tốt lên, sôi động hơn, thì rất dễ dẫn đến hiện tượng này.

Thực tế, thị trường bất động sản hiện vẫn đang trong quá trình phục hồi sau một thời gian khá dài chìm trong khó khăn. Do đó, tất cả những yếu tố tiêu cực đều khiến thị trường bị ảnh hưởng. Bởi hơn lúc nào hết, đây là giai đoạn mà thị trường rất nhạy cảm.

Chính vì thế, khi phát hiện bất cứ một dấu hiệu nào có nguy cơ gây mất an toàn, chúng ta cần ngay lập tức vào cuộc, tránh để hệ lụy đi xa, ảnh hưởng tới thị trường khi bước vào chu kỳ mới.

Và để có thể kiểm soát được các hiện tượng đầu cơ, thổi giá, cần có sự chung tay của tất cả các chủ thể, bao gồm cả cơ quan quản lý nhà nước, các chủ đầu tư, lực lượng môi giới.

Theo đó, cơ quan quản lý nhà nước cần theo dõi, giám sát các hoạt động phổ biến trên thị trường để nhanh chóng đưa ra những biện pháp xử lý nhanh chóng khi cần thiết. Các chủ đầu tư và lực lượng môi giới cần công khai thông tin về pháp lý, tiện ích dự án rõ ràng, minh bạch, tránh mập mờ tạo cơ hội cho nhóm đầu cơ hoạt động.

Ngoài ra, chính các khách hàng/nhà đầu tư cũng cần tỉnh táo để tránh bị cuốn vào những "cơn sóng" này. Đặc biệt, các đơn vị báo chí, truyền thông cũng cần rất tỉnh táo để tiếp cận và đưa tin chính xác, tránh bị dẫn dắt theo những thông tin có chủ đích.

PV: Trải qua gần 3 năm khó khăn, hầu như mọi chủ thể trên thị trường từ chủ đầu tư, đơn vị môi giới, nhà đầu tư đều rút ra được những bài học cho mình. Trong đó, bài học về tính bền vững để "bền sức" được nhiều chủ thể đúc rút. Bà nghĩ sao về điều này? Theo bà, mỗi chủ thể cần làm gì để "bền sức" khi bước vào một chu kỳ mới của thị trường?

Bà Phạm Thị Miền: Khoảng thời gian khó khăn vừa qua chính là "phép thử", "bộ lọc" để phân loại ra đâu là chủ thể thực lực và đâu là chủ thể còn thiếu sót, yếu kém về nội lực. Khoảng thời gian này không phải 1 quý, 2 quý mà gần 3 năm đằng đẵng, đủ để chúng ta nhận thấy sự quan trọng của "sức bền". Nếu không có sức bền, các doanh nghiệp sẽ khó có thể trụ lại thị trường đến thời điểm hiện tại.

Do đó, khi bước vào một chu kỳ phát triển mới, để bền sức, các chủ thể cần nghiêm túc nhìn nhận, đánh giá lại điểm mạnh của mình ở đâu để ưu tiên tập trung vào đó, tránh đầu tư dàn trải. Chiến lược này không chỉ giúp các doanh nghiệp phát huy được thế mạnh mà còn nhằm hạn chế rủi ro, tránh tình trạng "chôn vốn" tại các dự án như nhiều doanh nghiệp bất động sản thời gian qua đã gặp phải.

Đặc biệt, tuyệt đối không "tay không bắt giặc". Bởi chỉ khi thị trường biến động dù rất nhỏ, những chủ thể "tay không bắt giặc" là những chủ thể sẽ bị ảnh hưởng đầu tiên, rất khó có thể bám trụ trên thị trường.

Ngoài ra, việc chủ động, tích cực cập nhật thông tin về thị trường, các thay đổi mới trong luật để xây dựng, điều chỉnh kế hoạch kinh doanh, phát triển dự án cũng là điều hết sức quan trọng.

Một điểm cũng cần lưu tâm khác là doanh nghiệp cần không ngừng nâng cao nội lực của bản thân. Đây phải được xem là yếu tố cốt lõi để doanh nghiệp ưu tiên hàng đầu.

PV: Dựa trên những chuyển biến của thị trường thời điểm này, bà có dự báo như thế nào về khả năng hồi phục của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới? Sang năm 2025, thị trường sẽ ở đâu trên "hình chữ V"?

Bà Phạm Thị Miền: Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang bám rất sát tiến trình phục hồi. Cùng với những nỗ lực của tất cả các chủ thể, cộng thêm sự trợ lực từ hành lang pháp lý mới, tôi tin rằng các kết quả này sẽ ngày càng rõ nét.

Sang năm 2025, tôi cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam vẫn sẽ neo ở cánh phải của chữ V. Rất khó có thể đạt đỉnh, nhưng việc bám chắc và không để bị "tụt xuống" cũng đã là một thành công đáng khích lệ.

PV: Phân khúc nào sẽ dẫn đầu khả năng hồi phục của thị trường trong năm tới, thưa bà?

Bà Phạm Thị Miền: Bất động sản nhà ở và công nghiệp sẽ là 2 phân khúc dẫn đầu thị trường trong năm 2025. Trong đó, bất động sản nhà ở sẽ tiếp tục có thêm những kết quả rõ nét hơn khi nhiều chủ đầu tư đang đẩy mạnh triển khai dự án và có kế hoạch ra hàng trong năm tiếp theo. Đặc biệt với phân khúc nhà ở xã hội, thị trường đang ghi nhận một số "ông lớn" đăng ký tham gia phát triển. Vì vậy, có thể kỳ vọng loại hình này sẽ có những cải thiện nhất định về nguồn cung trong thời gian tới.

Đối với bất động sản công nghiệp, những trợ lực cho phân khúc này vẫn rất mạnh như dòng vốn FDI không ngừng tăng cao, hạ tầng giao thông hoàn thiện… Do đó, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục duy trì phong độ trong năm 2025.

PV: Trân trọng cảm ơn bà!