Thị trường bất động sản 2019: Hai điểm nghẽn lớn giải quyết thế nào?

Câu chuyện vốn và lên sàn

Theo chia sẻ mới đây của chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Nguyễn Trần Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại một số điểm nghẽn.Trong đó đáng nóilà nguồn vốn đổ vào bất động sản đang bị “siết” chặt. Cụ thể, năm 2018, mức tăng trưởng tín dụng tối đa mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giao cho các ngân hàng chỉ là 14%, thấp hơn nhiều so với các năm trước là khoảng 17% – 18% và đến tháng 6/2018, nhiều ngân hàng đã dần cạn room tín dụng được cấp từ đầu năm.

Mới đây, NHNN đã ban hành Thông tư số 19 và Thông tư số 16 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng (TCTD). Theo đó, từ 1/1/2019, tỷ lệ đảm bảo an toàn giảm xuống 40% đối với ngân hàng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài, giữ nguyên đối với TCTD phi ngân hàng.

Ngân hàng Nhà nước cũng yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng và hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro như bất động sản, chứng khoán, đồng thời cũng nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 150% lên 200%.

Các động thái nêu trên khiến các doanh nghiệp bất động sản gặp nhiều khó khăn do các doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ người dân. Thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp chưa thực sự phát triển mạnh.

Để giảm phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng, khoảng hai năm gần đây, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã tìm đến các đối tác nước ngoài để cùng phát triển dự án, bên cạnh đó là huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán, khách hàng.

Doanh nghiệp bất động sản hút vốn từ sàn chứng khoán

Nhận định về xu hướng này, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: “Việc phát hành cổ phiếu chỉ áp dụng cho những doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, sức khỏe tài chính ổn định, có thị trường ổn định và tỷ lệ sinh lời tốt. Những doanh nghiệp nhỏ không có thị phần, không có báo cáo tài chính kiểm toán độc lập và không có lãi thì nên loại khỏi nguồn vốn cổ phần đó. Riêng với doanh nghiệp bất động sản, việc phát hành cổ phiếu có phần khó khăn hơn bởi phần lớn là doanh nghiệp nhỏ lẻ, vốn chủ sở hữu thấp. Do đó, cơ hội hút vốn từ sàn chứng khoán chỉ thực sự mở ra cho doanh nghiệp có kế hoạch tốt và minh bạch trong hoạt động kinh doanh".

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó tổng Giám đốcCông tyCPThanh BìnhHà Nộinhận định: “Hiện nay, việc nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng bất động sản ngày càng nhiều. Theo đó, một trong những cách huy động vốn của doanh nghiệp là lên sàn. Rất mừng là nhiều doanh nghiệp lên sàn có giá cổ phiếu rất tốt, cổ tức chia cho cổ đông cũng rất hấp dẫn. Tôi tin tưởng rằng kênh huy động vốn qua thị trường chứng khoán là một kênh tốt và lâu dài cho nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên chúng ta càng ngày càng cần minh bạch hoá hơn các thông tin thị trường, doanh nghiệp để các nhà đầu tư tài chính họ yên tâm hơn trong việc đầu tư nắm giữ cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản”.

Gỡ vướng do thủ tục hành chính và chính sách

Theo ông Nguyễn Trần Nam, điểm nghẽn của thị trường bất động sản không thể không kể về thủ tục hành chính. Hiện nay, Chính phủ đang đẩy mạnh công tác phòng chống tham nhũng nhằm làm trong sạch bộ máy, minh bạch hóa bộ máy công quyền, xử lý nghiêm khắc nhiều cán bộ, đảng viên sai phạm trong thời gian qua.

Không phủ nhận sự cần thiết của việc phòng chống tham nhũng, tuy nhiên về trung hạn cũng sẽ làm giảm đáng kể dự án và sẽ ảnh hưởng tới nguồn cung. Thực tế trong thời gian qua đã có hiện tượng nhiều dự án bất động sản của các nhà đầu tư trong nước không được phê duyệt hoặc chậm phê duyệt, cấp phép do các cán bộ "vừa làm vừa nghe ngóng" hoặc đùn đẩy lên cấp trên, làm chậm thời gian triển khai ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án.

Điều này dẫn đến việc nhà phát triển chạy về các tỉnh như Phú Yên, Bình Định, Ninh Thuận, Bình Thuận, Yên Bái… nơi có nhiều chính sách hấp dẫn nhà đầu tư hoặc nhiều chủ đầu tư "tay ngang" không đủ tiềm lực tài chính phải bán dự án. Đây sẽ là cơ hội đối với các nhà đầu tư nước ngoài chuyên nghiệp với tiềm lực tài chính vững vàng.

Ông Nam nhấn mạnh: "Trong năm 2019, nguồn cung bất động sản trên thị trường có thể chưa ảnh hưởng nhiều vì các doanh nghiệp vẫn còn hàng để bán. Tuy nhiên, trong tương lai đến năm 2020, nếu vướng mắc này không được tháo gỡ, thị trường sẽ thiếu nguồn cung nghiêm trọng".

Doanh nghiệp gặp khó từNghị định 20

Gần nhất, không ít doanh nghiệp có phản ánh về những bất cập của Nghị định 20 ảnh hưởng nghiêm trọng đến hoạt động của doanh nghiệp. Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Công ty CP Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ địa ốc Hoàng Quân khẳng định: “Trên thị trường bất động sản, các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội thì ảnh hưởng còn lớn hơn nhiều doanh nghiệp làm nhà ở thương mại. Đối với các doanh nghiệp nhà ở xã hội, sau khi gói 30.000 tỷ đồng hết, các doanh nghiệp phải vay với lãi suất thương mại nhưng lại bị khống chế trần lãi vay 20%, khống chế mức lợi nhuận 10% vô tình sẽ làm hạn chế sự phát triển đầu tư dự án nhà ở xã hội. Ở góc độ ngân hàng, họ sẽ hạn chế các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội. Với các cổ đông, họ bị hạn chế do vốn liên kết. Vậy, có nên chăng cần sửa đổi là đối với doanh nghiệp làm nhà ở xã hội nên có những quy định riêng”.

Một bất cập tiếp theo mà ông Tuấn chỉ ra, đó là hầu hết các tập đoàn về bất động sản đều có công ty liên kết. Việc liên kết này còn diễn ra ở cá nhân, ở một dự án hay một sản phẩm. Vì vậy, các cá nhân cũng bị ảnh hưởng bởi Nghị định 20.

“Không những vậy, một dự án cũng được tính vào quy định này. Khi hợp tác, doanh nghiệp bỏ vốn vào dự án cũng sẽ bị ảnh hưởng, điều đó khiến không ai dám bỏ vốn vào đầu tư dự án”, ông Tuấn nói.

Chủ tịch địa ốc Hoàng Quân còn cho hay, Nghị định 20 còn khiến việc kêu gọi vốn của các doanh nghiệp startup gặp khó khăn. Hiện Chính phủ đã và đang khuyến khích các startup. Nhiều hộ gia đình, cá thể đã chuyển sang mô hình startup.“Nhưng việc áp dụng Nghị định 20 sẽ khiến việc kêu gọi vốn gặp khó khăn. Các nhà đầu tư phải đặt cược rất lớn”, ông Tuấn nói.

Từ những phân tích trên, ông Tuấn cho rằng, việc dừng Nghị định có thể là khó, nhưng mong các các hiệp hội như Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hội tư vấn Thuế, Hội Luật sư và các chuyên gia có kiến nghị tới Bộ Tài chính, Tổng cục Thuế, làm thế nào nhanh chóng sửa đổi và có thể áp dụng sửa đổi ngay trong kỳ quyết toán thuế 2018 tới đây.

“Chúng tôi rất mong có sự thay đổi cho năm 2018 để các doanh nghiệp thật sự sống được, tồn tại được và hợp tác được với các doanh nghiệp FDI, đặc biệt có quy định, chính sách riêng cho những dự án nhà ở xã hội”, Chủ tịch địa ốc Hoàng Quân bày tỏ nguyện vọng.

Cũng nêu quan điểm về vấn đề này, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, các khó khăn, bất cập của Nghị định 20 về quản lý thuế đối với các doanh nghiệp có giao dịch liên kết là một bài học đắt giá với Bộ Tài chính, các cơ quan của Chính phủ. Đây là bất cập rất lớn trong bối cảnh Việt Nam đang ngày càng hội nhập, minh bạch hơn.

“Chúng ta phải hiểu thông lệ quốc tế là cái không bắt buộc, chỉ là khuyến khích. Dù khuyến khích nhưng chúng ta áp dụng như thế nào là tùy. Trong OECD có nước áp dụng có nước không, và các nước áp dụng là khác nhau. Vì vậy chúng ta áp dụng hay không là do câu chuyện của chính chúng ta”.

Ông Thành cũng phân tích về các mục đích của Nghị định 20 và khả năng đạt được mục đích đến đâu. Theo ông, Nghị định 20 có 3 mục đích: Một là chống chuyển giá, hai là giảm rủi ro cho ngân hàng và ba là tạo cách vận hành, cách phát triển để thị trường minh bạch hơn. Thực tế, 2 mục đích đầu tiên gần như không đạt được. Nghị định đem lại rất nhiều khó khăn cho quá trình sản xuất của doanh nghiệp, đặc biệt doanh nghiệp nhỏ khó lớn lên.

“Tôi kiến nghị cần có thời gian khoảng một năm là tốt nhất để nghiên cứu, sửa đổi các khó khăn, bất cập của Nghị định 20. Nên xem xét áp dụng và đưa chuẩn mực thông lệ quốc tế này tại Việt Nam như thế nào cho phù hợp”, ông Thành cho hay.

An Vũ