Thí điểm chỉ định thầu: "Làn xanh" cho doanh nghiệp dám làm nhà ở xã hội

Tại dự thảo Nghị quyết về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng đã đề xuất giao chủ đầu tư nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu.

Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã được quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc có văn bản pháp lý tương đương thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chưa được quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư hoặc có văn bản pháp lý tương đương thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu.

Đề xuất này đang nhận được sự đồng tình từ cộng đồng doanh nghiệp cũng như các chuyên gia, nhà khoa học. Bởi nếu được thí điểm, cộng đồng doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội sẽ được tháo gỡ một trong những "nút thắt" lớn nhất từ trước đến nay, giúp cắt giảm nhiều thủ tục hành chính, đồng thời rút ngắn thời gian thực hiện dự án.

Mất hơn 200 ngày để hoàn tất khâu đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Theo quy định hiện hành, trường hợp có 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm phát triển dự án nhà ở xã hội, việc lựa chọn nhà đầu tư bắt buộc phải thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Tuy nhiên, quy trình này đang trở thành lực cản lớn, khiến nhiều doanh nghiệp phải "ngụp lặn" trong hàng loạt thủ tục hành chính rườm rà và tốn kém thời gian.

Tính toán từ Bộ Xây dựng cho thấy, ngay cả khi dự án nhà ở xã hội đã có quy hoạch xây dựng được duyệt, có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và được đưa vào danh mục, kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì thời gian thực hiện theo tuần tự từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư đến khi lựa chọn, ký kết được hợp đồng dự án với nhà đầu tư vẫn lên tới khoảng 300 ngày.

Nếu triển khai linh hoạt các thủ tục song song và áp dụng thời gian thực hiện tối thiểu theo quy định thì tổng thời gian thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cũng kéo dài ít nhất 200 ngày.

Nhưng thực tế, chia sẻ từ các doanh nghiệp cho thấy, thời gian thực hiện quá trình này thường kéo dài hơn nhiều. Với các tầng nấc thủ tục hành chính rườm rà, việc hoàn tất thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thường diễn ra cả năm, thậm chí nhiều năm, tùy vào tốc độ xử lý hồ sơ của từng địa phương và những vướng mắc phát sinh.

Lãnh đạo một doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội khu vực phía Nam thẳng thắn cho biết: "Nhà nước tính toán mất 286 ngày để hoàn tất quy trình đấu thầu trong trường hợp có từ 2 nhà đầu tư quan tâm, nhưng thực tế có khi… 2.800 ngày cũng chưa xong".

Theo ông, điều này đã và đang khiến quá trình đầu tư một dự án nhà ở xã hội bị đội thêm đáng kể về thời gian. Trong khi, thời gian chính là chi phí, cơ hội và cả lợi nhuận của doanh nghiệp.

Với các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt trong phân khúc có biên lợi nhuận thấp như nhà ở xã hội, thủ tục kéo dài không chỉ làm tăng chi phí mà còn làm nản lòng nhà đầu tư. Không ít doanh nghiệp có năng lực thật sự, sẵn sàng tham gia, nhưng khi vướng phải thủ tục phức tạp và chờ đợi kéo dài, họ đã chọn cách rút lui.

"Hệ quả là một vòng luẩn quẩn - doanh nghiệp không mặn mà, dự án đình trệ, nguồn cung thiếu hụt, người thu nhập thấp tiếp tục phải chờ đợi trong vô vọng", ông nói.

Chỉ định thầu - cơ chế cấp thiết tháo gỡ "nút thắt cổ chai"

Trong bối cảnh hàng loạt dự án nhà ở xã hội đình trệ vì vướng ngay khâu lựa chọn nhà đầu tư, đề xuất thí điểm chỉ định thầu được xem là một giải pháp khả thi và cần thiết. Không chỉ giúp cắt giảm thời gian lên tới hàng trăm ngày, chỉ định thầu còn giúp tăng tốc độ triển khai dự án, khơi thông nguồn vốn xã hội hóa đầu tư vào lĩnh vực đang rất cần sự hỗ trợ như nhà ở xã hội.

Thực tế, chỉ định thầu không phải là hình thức mới. Chính sách này đã từng được áp dụng trong nhiều lĩnh vực hạ tầng, đặc biệt với các dự án cấp bách, có tính chất đặc thù. Với nhà ở xã hội - một lĩnh vực mang tính chính sách, xã hội rõ rệt - việc chỉ định thầu nếu được thiết kế chặt chẽ, minh bạch, hoàn toàn có thể đem lại hiệu quả thực tiễn mà vẫn bảo đảm tính công bằng.

Theo các chuyên gia, cốt lõi ở đây là thiết lập các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư rõ ràng và minh bạch như: Năng lực tài chính, kinh nghiệm triển khai các dự án tương tự, cam kết tiến độ và chất lượng… Những điều này cần được công bố công khai và giám sát chặt chẽ trong suốt vòng đời dự án.

Bà Thái Quỳnh Như - Chuyên gia cao cấp, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhận định, thí điểm chỉ định thầu là một hướng đi hợp lý. Nếu được triển khai đúng cách, nó không chỉ giúp đẩy nhanh tiến độ, mà còn giúp địa phương lựa chọn được các nhà đầu tư uy tín, thực chất. Tuy nhiên, bà cũng lưu ý rằng để bảo đảm hiệu quả, cần có quy định cụ thể về thiết kế, thi công, chất lượng vật liệu, trang thiết bị, cũng như quy trình giám sát và nghiệm thu minh bạch.

Đặc biệt, chuyên gia VIRES cho rằng nên coi việc phát triển nhà ở xã hội như một tiêu chí đánh giá uy tín và trách nhiệm cộng đồng của doanh nghiệp, từ đó có thể ưu tiên họ trong các cơ hội đấu giá, đấu thầu hay giao đất cho những dự án bất động sản khác.

Đề xuất thí điểm chỉ định thầu trong phát triển nhà ở xã hội không chỉ là một giải pháp ngắn hạn để tháo gỡ điểm nghẽn hiện tại, mà còn có thể mở đường cho một tư duy mới trong điều hành và quản lý đầu tư trong lĩnh vực có tính xã hội cao. Nhưng bất kỳ cơ chế đặc thù nào cũng cần đi kèm với công cụ kiểm soát, sự minh bạch và quyết tâm cải cách thực sự. Khi đó, chính sách mới mới có thể tạo niềm tin và thúc đẩy thị trường nhà ở xã hội phát triển bền vững.

"Đề xuất nếu được thông qua sẽ là một tín hiệu đáng mừng cho cộng đồng doanh nghiệp, cho phân khúc nhà ở xã hội. Nhưng tốt ở mặt chủ trương chưa đủ, điều quan trọng là việc thực thi. Nếu không thay đổi cách làm, việc thực thi nhanh chóng, hiệu quả không được đảm bảo, chúng ta khó có thể kỳ vọng vào một sự chuyển biến thực chất trong lĩnh vực nhà ở xã hội", lãnh đạo doanh nghiệp bày tỏ./.