"Tấm màng lọc" Covid-19 và cuộc tái cơ cấu doanh nghiệp BĐS 2021

"Cùng với tăng trưởng kinh tế chung được dự báo sẽ quay lại từ năm 2021, nếu nắm bắt được và tận dụng tốt các xu hướng vận động của thị trường bất động sản dưới tác động trực tiếp và gián tiếp của Covid-19, doanh nghiệp sẽ nắm bắt được cơ hội để hồi phục mạnh mẽ" - Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh

Covid-19 và những thách thức

Tuyệt đại đa số các quốc gia, không phân biệt phát triển hay đang phát triển đều phải đương đầu với đại dịch và vật lộn trong lựa chọn đối nghịch: Duy trì tăng trưởng kinh tế hay hy sinh tăng trưởng do áp dụng các biện pháp mạnh để kiềm chế dịch bệnh, đặc biệt là áp dụng các biện pháp giãn cách xã hội trên diện rộng trong thời gian dài, thậm chí lặp đi lặp lại.

Hệ quả tất yếu là nhiều hoạt động sản xuất kinh doanh bị đình trệ, đứt gãy nhiều chuỗi giá trị trên cả phạm vi quốc gia lẫn quốc tế. Các ngành nghề bị thiệt hại nhiều nhất do dịch bệnh và biện pháp kiềm chế lây lan của dịch bệnh là thương mại, du lịch, vận tải hành khách và nhiều ngành dịch vụ khác, kể cả giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao,…

Theo đó, kinh tế toàn cầu và thương mại quốc tế đều tăng trưởng âm, thậm chí suy giảm hàng chục phần trăm ở một số quốc gia đi đôi với tỷ lệ thất nghiệp tăng mạnh và hàng trăm triệu người đối mặt nguy cơ sụt giảm thu nhập nghiêm trọng và lâm vào cảnh nghèo đói. Chính phủ nhiều nước buộc phải tung ra hàng loạt gói cứu trợ trị giá hàng chục, hàng trăm tỷ USD khiến cho ngân sách lâm vào tình trạng thâm hụt nặng nề, gia tăng gánh nặng nợ công.

Trong bối cảnh đó, Việt Nam trở thành điểm sáng hiếm hoi không chỉ trong khu vực mà còn trên toàn cầu khi đồng thời xử lý tốt lựa chọn đối nghịch giữa duy trì tăng trưởng kinh tế và kiềm chế dịch bệnh.

Một mặt, Việt Nam thành công trong kiểm soát hai đợt bùng phát của Covid-19 trong một thời gian ngắn, hạn chế đến mức thấp nhất số ca lây nhiễm và số ca tử vong vì Covid-19, tạo ra kỳ tích khiến nhiều nước ngưỡng mộ pha chút ghen tỵ. Mặt khác, sau khi tăng trưởng kinh tế xuống đáy 0,39% vào quý II/2020 thì sang quý III/2020 đã phục hồi lên mức 2,62% và dự kiến đạt khoảng 3% cả năm 2020.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vừa có những chuyển động do tác động trực tiếp của Covid-19 vừa tiếp tục những xu hướng đã hình thành từ trước khi xảy ra đại dịch đồng thời được thúc đẩy nhanh hơn do đại dịch hoặc ngược lại.

Dấu ấn sâu sắc nhất của Covid-19 lên thị trường bất động sản chính là kết quả hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản. Tương tự như tuyệt đại đa số doanh nghiệp Việt Nam, doanh nghiệp bất động sản, kể cả các doanh nghiệp có quy mô lớn, tiềm lực tài chính mạnh đều chịu ảnh hưởng nặng nề của Covid-19, nhất là trong quý II/2020.

Bên cạnh đó, phần lớn doanh nghiệp môi giới bất động sản buộc phải dừng hoạt động do tác động của các biện pháp giãn cách xã hội đối phó dịch bệnh.

Đang trên đà phát triển mạnh mẽ cả về số lượng lẫn chất lượng thì vấp phải tác động của đại dịch Covid-19 khiến không ít doanh nghiệp bất động sản lâm cảnh lao đao. Doanh nghiệp buộc phải cắt giảm hoạt động sản xuất kinh doanh, sa thải một bộ phận lao động hay ít nhất là giảm tiền lương và thu nhập của người lao động. Thậm chí một số doanh nghiệp bất động sản rơi vào thua lỗ, phải giải thể hay phá sản.

Theo Tổng cục Thống kê, trong 10 tháng năm 2020 đã có gần 85,6 nghìn doanh nghiệp tạm ngừng kinh doanh có thời hạn, ngừng hoạt động chờ làm thủ tục giải thể và hoàn tất thủ tục giải thể, tăng 15,1% so với cùng kỳ năm trước, trong đó có không ít doanh nghiệp bất động sản.

Doanh nghiệp bất động sản vượt bão

Tuy vậy, với bản lĩnh, quyết tâm và sức sáng tạo, sự bền bỉ và năng động của mình, một số doanh nghiệp bất động sản không những đã giữ vững vai trò trụ cột trên thị trường bất động sản mà còn tăng trưởng cả về quy mô và lợi nhuận ngay trong hoàn cảnh khó khăn ngặt nghèo do tác động của Covid-19 trên thị trường trong nước và quốc tế.

Bên cạnh đó, một bộ phận doanh nghiệp bất động sản cũng góp mặt trong số 37,7 nghìn doanh nghiệp quay trở lại hoạt động, tăng 8,2% so với 10 tháng năm 2019, nâng tổng số doanh nghiệp thành lập mới và doanh nghiệp quay trở lại hoạt động trong 10 tháng lên 148,9 nghìn doanh nghiệp, trung bình mỗi tháng có gần 14,9 nghìn doanh nghiệp thành lập mới và quay trở lại hoạt động.

Sức sống bền bỉ dẻo dai của nhiều doanh nghiệp bất động sản không chỉ giúp cho thị trường bất động sản vượt qua bão tố do dịch bệnh gây ra, duy trì phát triển, đóng góp vào thành tích tăng trưởng kinh tế của đất nước mà còn thúc đẩy nhanh hơn tiến trình tái cơ cấu thành viên tham gia thị trường bất động sản.

Theo đó, Covid-19 trở thành yếu tố quan trọng giúp sàng lọc thành viên trên thị trường bất động sản, giữ lại những doanh nghiệp thật sự có uy tín, có quỹ đất lớn và hợp pháp, có tiềm lực tài chính mạnh, có chính sách bán hàng hợp lý và quản lý tốt đảm bảo tiến độ dự án đồng thời loại bỏ dần những doanh nghiệp bất động sản không hội đủ các điều kiện này.

Thực tế cho thấy, tổng lợi nhuận trước thuế của 40 doanh nghiệp vốn hóa lớn nhất trên thị trường chứng khoán Việt Nam trong 9 tháng đầu năm 2020 đạt 168.600 tỷ đồng, tuy vẫn giảm tới 14% so với cùng kỳ năm trước song đã có sự phục hồi nhất định khi tổng lợi nhuận riêng trong quý 3 chỉ còn giảm 9,2% so với cùng kỳ năm 2019.

Số liệu lợi nhuận trước thuế trong 9 tháng năm 2020 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán ghi nhận có doanh nghiệp thua lỗ 62 tỷ đồng hay khoản lợi nhuận không đáng kể của doanh nghiệp khác vỏn vẹn có 8 tỷ đồng so với con số 1.698 tỷ đồng cùng kỳ năm trước. Danh sách doanh nghiệp bất động sản có quy mô lợi nhuận sụt giảm so với cùng kỳ 9 tháng năm 2019 còn có CEN Land, Hải Phát Invest, Nam Long, Tân Tạo,…

Ở chiều ngược lại, trong danh sách doanh nghiệp niêm yết có lợi nhuận tăng cao ngoài những ngân hàng như VPBank, Techcombank, Vietinbank, HDBank và TPBank có tăng trưởng lợi nhuận trên 20% còn có những doanh nghiệp bất động sản, điển hình như Novaland với quy mô lợi nhuận tăng gấp đôi từ 1.900 lên 3.800 tỷ đồng hay mặc dù chỉ tăng 10% so với cùng kỳ năm trước song Vinhomes vẫn dẫn đầu về quy mô lợi nhuận với 23.100 tỷ đồng.

Tổng doanh thu thuần hợp nhất của Vinhomes ghi nhận trong 9 tháng đầu năm 2020 đạt 49.378 tỷ đồng, tăng 31% so với cùng kỳ năm 2019 với việc bàn giao sản phẩm của 4 dự án lớn là Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Marina.

Tổng doanh thu thuần hợp nhất quy đổi ghi nhận trong 9 tháng đầu năm 2020, bao gồm doanh thu từ các hoạt động của Vinhomes, các hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và hoạt động chuyển nhượng dự án được ghi nhận như một khoản thu nhập tài chính, đạt 62.565 tỷ đồng, tăng tới 19% so với cùng kỳ năm 2019.

Tại ngày 30/9/2020, tổng tài sản của Vinhomes đạt 220.509 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt 78.778 tỷ đồng, tăng lần lượt 12% và 22% so với thời điểm 31/12/2019.

Cũng sau 9 tháng năm 2020, bất chấp khó khăn do dịch bệnh gây ra, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản vẫn đạt quy mô lợi nhuận tăng vọt so với cùng kỳ năm trước, điển hình như DIC Group (15%), FLC Homes (448%), Hà Đô (22%), Khang Điền (49%), PC1 (30%), Phát Đạt (77%), Saigon VRG (63%), Sonadezi (26%), Văn Phú-Invest (170%), Vinaconex (167%),…

Đặc biệt, tính đến 30/9/2020, tổng tài sản Vingroup vẫn tăng 6,5%, đạt 430.011 tỷ đồng và vốn chủ sở hữu đạt 124.552 tỷ đồng, tăng 3,3% so với cuối năm 2019. Tổng doanh thu thuần hợp nhất trong quý III của Tập đoàn Vingroup tăng 14% so với cùng kỳ năm trước, đạt 35.914 tỷ đồng chủ yếu đến từ lĩnh vực bất động sản, ô tô và điện thoại cùng với đó. Lợi nhuận trước thuế trong quý III/2020 đạt 3.609 tỷ đồng, tăng tới 42% còn lợi nhuận sau thuế đạt 1.436 tỷ đồng, tăng 102% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng trong quý III/2020, doanh thu bán bất động sản của Tập đoàn này đạt 25.958 tỷ đồng, tăng 70% so với cùng kỳ năm trước. Còn doanh thu từ cho thuê bất động sản đầu tư và các dịch vụ liên quan đạt 1.786 tỷ đồng, tuy giảm 15% so với cùng kỳ năm trước do các gói hỗ trợ giảm tiền thuê cho khách thuê gặp khó khăn do Covid-19 song đã tăng 31% so với quý II/2020.

Còn nhiều nữa những tấm gương doanh nghiệp bất động sản vượt qua khó khăn do dịch bệnh gây ra, không những tồn tại mà còn phát triển ngoạn mục và trở thành minh chứng hùng hồn khẳng định vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam dù trong điều kiện bình thường hay trong nghịch cảnh như Covid-19.

Các doanh nghiệp bất động sản đang thành công có thể tiếp tục đà phát triển. Và ngay cả những doanh nghiệp bất động sản chưa thành công, thậm chí đang thua lỗ vẫn có thể phục hồi tăng trưởng. Cùng với tăng trưởng kinh tế chung được dự báo sẽ quay lại từ năm 2021, nếu nắm bắt được và tận dụng tốt các xu hướng vận động của thị trường bất động sản dưới tác động trực tiếp và gián tiếp của Covid-19, doanh nghiệp sẽ hồi phục mạnh mẽ.

Điển hình là các xu hướng: Thị trường bất động sản công nghiệp đang có nhiều cơ hội phát triển mạnh song hành với làn sóng đầu tư nước ngoài đang dịch chuyển về khu vực châu Á, trong đó có Việt Nam.

Làn sóng dịch chuyển đầu tư sang các tỉnh lân cận Hà Nội và TP.HCM nhằm thoát khỏi tình trạng khan hiếm quĩ đất tại các đô thị này với các thị trường đang ngày càng hấp dẫn như Bắc Ninh, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Phan Thiết.

Thay đổi cách thức kinh doanh bất động sản thông qua áp dụng thành tựu cách mạng công nghiệp 4.0, nhất là trong bối cảnh dịch Covid-19 làm thay đổi hành vi người tiêu dùng theo hướng tiếp cận các thông tin bất động sản qua Internet ngày càng nhiều hơn với yêu cầu cao hơn về công khai minh bạch.

Bên cạnh đó là xu hướng áp dụng công nghệ hiện đại, xây dựng đô thị thông minh, xanh, an toàn và thuận tiện; Gia tăng hoạt động M&A do đại dịch Covid-19 đẩy một bộ phận doanh nghiệp bất động sản rơi vào khó khăn, buộc phải bán tài sản để xử lý trong khi một bộ phận khác lại có nguồn tài chính dồi dào muốn tăng thêm quỹ đất, vừa giúp cho doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại sản phẩm và lĩnh vực hoạt động, vừa giảm tình trạng đầu cơ tích trữ đất đai và đình trệ dự án bất động sản./.

TS. Vũ Đình Ánh