"Sức khỏe" doanh nghiệp bất động sản: Đâu là điều đáng lưu tâm?

Nợ trái phiếu là "gánh nặng"

Thị trường bất động sản Việt Nam đã và đang trải qua một giai đoạn đầy thách thức, với những khó khăn kéo dài từ năm 2022 đến nay. Những vướng mắc về thủ tục pháp lý, sự mất cân đối cung cầu, cùng với năng lực tài chính hạn chế của một bộ phận doanh nghiệp, khiến thị trường có những giai đoạn ảm đạm. Đáng chú ý, câu chuyện thị trường bất động sản luôn quẩn quanh ở... tín dụng.

Gần đây, động thái dừng phát hành tín phiếu của Ngân hàng Nhà nước vào đầu tháng 3/2025 được xem là một tín hiệu rõ ràng về việc nới lỏng chính sách tiền tệ. Quyết định này không chỉ giúp giảm lãi suất huy động vốn mà còn mở ra cơ hội tăng trưởng tín dụng, đặc biệt là cho lĩnh vực bất động sản. 

Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng được đặt ra ở mức 16%, tương đương hơn 2,5 triệu tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế, câu hỏi đặt ra là liệu "cơn mưa" tín dụng này sẽ mang lại điều gì cho thị trường bất động sản? Các chuyên gia dự báo rằng dòng tiền này sẽ tìm đến các kênh đầu tư tiềm năng, trong đó bất động sản được xem là một điểm đến hấp dẫn. Tuy nhiên, điều này cũng đặt ra lo ngại về khả năng làm phát sinh những rủi ro cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư khi xuất hiện một làn sóng đầu tư mới.

Song, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đã đưa ra một quan điểm đáng chú ý rằng, việc nới lỏng tín dụng không đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản sẽ ngay lập tức bước vào một chu kỳ tăng trưởng nóng. Ông cho rằng các biện pháp kiểm soát của NHNN sẽ giúp hạn chế tình trạng đầu cơ và duy trì sự ổn định cho thị trường.

Trong khi tín dụng là "mồi lửa" thổi bùng mối quan tâm, thì trái phiếu mới là "gánh nặng" thực sự khiến các doanh nghiệp bất động sản lao đao. Thực tế, trái phiếu đã trở thành một kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản trong những năm gần đây. Tuy nhiên, việc sử dụng một cách thiếu kiểm soát, với các dự án thiếu minh bạch và tính khả thi, đã tạo ra một "quả bom nợ" khổng lồ. Nhất là trong trường hợp doanh nghiệp lao vào cuộc đua phát hành trái phiếu để "vá víu" các khoản nợ cũ, điều này sẽ không chỉ tạo ra rủi ro cho chính các doanh nghiệp mà còn tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn cho cả hệ thống tài chính.

Đến thời điểm hiện tại, những khó khăn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp trở thành vấn đề cấp thiết hơn. Số liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, năm 2025 sẽ là một năm đầy thách thức với tổng giá trị trái phiếu đáo hạn lên tới 195.066 tỷ đồng. Đáng chú ý, 54,7% trong số đó, tương đương 106.694 tỷ đồng, thuộc về các doanh nghiệp bất động sản. Riêng trong tháng 2/2025, nhóm doanh nghiệp bất động sản đã dẫn đầu nỗ lực mua lại trái phiếu trước hạn, chiếm tới 66,3% tổng giá trị, tương ứng 10.187 tỷ đồng.

Chuyên gia tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu lý giải rằng: "Việc mua lại trái phiếu trước hạn có thể xuất phát từ 2 nguyên nhân chính. Thứ nhất, dự án sử dụng vốn trái phiếu không còn khả thi, buộc doanh nghiệp phải trả nợ để giảm gánh nặng tài chính. Thứ hai, doanh nghiệp có nguồn vốn dư thừa hoặc tiếp cận được nguồn vốn khác với lãi suất thấp hơn, từ đó mua lại trái phiếu để giảm chi phí vốn.

Dù với lý do gì, động thái này cho thấy các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với áp lực tài chính rất lớn và họ đang tìm mọi cách để giảm thiểu rủi ro. Điều này cũng đặt ra câu hỏi về tính minh bạch và hiệu quả của việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là khi chúng được sử dụng để xoay vòng vốn trong bối cảnh thị trường nhiều biến động".

Doanh nghiệp tích cực "cứu mình" trong bối cảnh mới

Trong bối cảnh mới của thị trường bất động sản, để hướng tới sự phát triển bền vững và lành mạnh hơn, từ góc độ quản lý, việc để các doanh nghiệp bất động sản vận hành theo cơ chế thị trường, chấp nhận rủi ro và tự cơ cấu lại hoạt động được xem là giải pháp hợp lý. Bên cạnh đó, để dòng vốn trái phiếu trên thị trường phát huy vai trò tích cực, việc hoàn thiện hành lang pháp lý cho các hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và mua bán nợ là bước đi cần thiết. Ngoài ra, việc xây dựng và thực thi quy hoạch một cách hiệu quả cũng cần được chú trọng. Để giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, cần dựa trên việc phân tích kỹ lưỡng nhu cầu thị trường, xem xét mức tăng thu nhập và tài sản tích lũy của người dân cũng như tốc độ tăng trưởng kinh tế. Kiểm soát chặt chẽ hơn việc cấp phép cho các dự án trung và cao cấp, đồng thời khuyến khích đầu tư vào nhà ở bình dân, là những biện pháp đáng cân nhắc.

Trong đó, việc các doanh nghiệp cần chủ động thay đổi để thích ứng được giới chuyên gia đặc biệt nhấn mạnh. Theo đó, khó có thể vượt qua khủng hoảng tài chính mà không chấp nhận "mất mát". Minh chứng rõ nét cho điều này là tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2025 của CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC), theo tờ trình về phương án triển khai và kinh doanh dự án năm 2025, HĐQT Vinaconex ITC đã đề xuất các phương án đầu tư, kinh doanh linh hoạt cho dự án Cát Bà Amatina. Cụ thể, các phương án này bao gồm: chuyển nhượng một phần dự án cho nhà đầu tư khác để cùng phát triển; kinh doanh, bán hoặc cho thuê các công trình xây dựng của dự án, cũng như hợp tác với bên thứ ba để triển khai bán hàng.

Còn trong văn bản giải trình gửi đến Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HoSE) và Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) về báo cáo tài chính, Tập đoàn Novaland cho biết có 21 tài sản được rao bán trong năm 2024 và 2025. Trong năm 2024, doanh nghiệp đã đạt được một số thỏa thuận tái cấu trúc ban đầu với chủ nợ và các trái chủ với tổng số tiền là 17.898 tỷ đồng. Các chủ nợ vẫn sẵn sàng thương thảo về việc chấp thuận gia hạn và cho phép tập đoàn thời gian để khắc phục. Trong kế hoạch thanh lý tài sản trị giá 26.542 tỷ đồng, công ty đã bán thành công 2 tài sản, thu về 8.059 tỷ đồng. Ngoài ra, tập đoàn đã ký các hợp đồng nguyên tắc cho việc bán 7 tài sản với tổng giá trị 7.433 tỷ đồng; ký các biên bản ghi nhớ cho việc bán 5 tài sản với tổng giá trị 6.682 tỷ đồng; nhận được các thư dự thảo đề nghị không ràng buộc từ người mua cho việc bán 3 tài sản với tổng giá trị 2.603 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, Novaland cho hay, doanh nghiệp đang phối hợp với các cơ quan trung ương, chính quyền địa phương để tháo gỡ vướng mắc pháp lý tại các dự án, kỳ vọng đạt được các mốc pháp lý nhất định trong năm nay, nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh thời gian tới.

Còn Regal Group - một doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản tại Đà Nẵng mới đây cũng thông qua việc chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại CTCP Đô thị thông minh Việt Nam vốn hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản cho CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS). Theo đại diện Regal Group, việc chuyển nhượng toàn bộ vốn tại các công ty này nằm trong kế hoạch tái cấu trúc mà doanh nghiệp đã đặt ra từ trước. Sau khi hoàn tất mọi thủ tục chuyển nhượng, toàn bộ số tiền trên sẽ được bổ sung vào nguồn vốn lưu động để phục vụ cho các hoạt động sản xuất - kinh doanh.

Ngoài ra, CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco) đã thông qua kế hoạch chuyển nhượng dự án chung cư Thống Nhất (dự án cao tầng) cho công ty liên kết là CTCP Xây lắp Thừa Thiên Huế. Dự kiến nếu giao dịch thành công sẽ đóng góp khoảng 48% lợi nhuận năm 2025 cho Hodeco.

Những động thái này phần nào cho thấy, các doanh nghiệp bất động sản đang tích cực thay đổi mạnh mẽ để thích ứng giữa những biến động mới của thị trường. Họ không còn thụ động chờ đợi "giải cứu", mà đang chủ động tái cấu trúc, tìm kiếm những hướng đi mới. Sự nhanh nhạy và quyết đoán không chỉ là phản ứng cần thiết để tồn tại, mà còn là bước chuẩn bị cho một giai đoạn phát triển mới khi thị trường dần phục hồi và ổn định. Hơn hết, điều này cũng cho thấy rằng các doanh nghiệp bất động sản đang không chỉ đối phó với khó khăn hiện tại mà còn đặt nền móng cho tương lai, cho thấy một bước trưởng thành và linh hoạt đáng khích lệ của ngành bất động sản./.