Số hoá quy hoạch: “Át chủ bài“ trị sốt đất, thổi giá ảo

Khi môi giới “bơm” sốt đất bằng thông tin quy hoạch

Những năm gần đây, tình trạng sốt đất ăn theo thông tin quy hoạch khiến thị trường bất động sản biến động không ngừng. Cùng với đó, trên mạng xã hội liên tục xuất hiện các video ghi lại cảnh hàng trăm cò đất tập trung để mua bán đất nền như đi trẩy hội. Sau ồn ào môi giới dàn cảnh chạy “chốt” đất như hàng tôm, hàng cá ngoài chợ ở Bình Phước, mới đây, hàng trăm “cò đất” lại tập trung ở một khu đất tại thôn Hà Xá, xã Triệu Ái, huyện Triệu Phong, tỉnh Quảng Trị để “chốt” cọc đất nền.

Ở nhiều địa phương trên cả nước, đặc biệt là các vùng nông thôn, tình trạng sốt đất ảo diễn ra ngày một nhiều. Bất chấp cảnh báo của cơ quan chức năng, nhiều nhà đầu tư thiếu kiến thức, nhẹ dạ, ham lời vẫn liều mình bỏ tiền đầu tư với hy vọng làm giàu nhanh chóng. Cũng từ đây, không ít người rơi vào cảnh trắng tay.

Đặc biệt tại Hà Nội, thị trường bất động sản Thủ đô liên tục nóng theo các thông tin triển khai đường vành đai 4, quy hoạch sông Hồng, sông Đuống… Theo đó, giá đất huyện Đông Anh cụ thể ở các xã Xuân Canh, Uy Nỗ, Đông Hội, Vĩnh Ngọc đang thiết lập mặt bằng giá từ 40 - 150 triệu đồng/m2.

Tại huyện Mê Linh, toàn huyện có khoảng 50 dự án tập trung tại các xã ven đại lộ Võ Văn Kiệt như: Tiền Phong, Tráng Việt, Thanh Lâm, Đại Thịnh, thị trấn Quang Minh. Sau khi được phê duyệt quy hoạch chung, các chủ đầu tư như Tổng Công ty HUD, Minh Giang, Cienco 5 đã đồng loạt triển khai làm hạ tầng, xây dựng nhiều dự án chung cư khiến thị trường bất động sản Mê Linh khởi sắc trở lại, giá đất nền tại đây cũng tăng 10 - 20% so với cùng kỳ năm 2021.

Anh Nguyễn Thành Tâm, sinh sống tại khu vực Hoài Đức chia sẻ, ngay khi biết thông tin dự án đường Vành đai 4 qua địa phận huyện Hoài Đức, đã có rất nhiều nhà đầu tư ở các quận nội thành về địa phương khảo giá để đầu tư. Chớp cơ hội này, anh Tâm cùng một số người bạn cũng gom tiền “ôm” trong tay tới chục mảnh đất dịch vụ tại xã Song Phương. Tính đến thời điểm hiện tại, anh đã chốt bán được 4 mảnh với lãi gấp 2 lần giá mua lúc đầu.

“Giá đất dịch vụ ở xã Song Phương trước chỉ 25 - 30 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng cao, có nơi lên tới 80 triệu đồng/m2”, anh Tâm cho hay.

Cũng là nhà đầu tư chuyên săn lùng đất theo thông tin dự án, anh Nguyễn Ngọc Minh, ở phường Mễ Trì Thượng tiết lộ, mới đây anh đã chốt bán một mảnh đất dịch vụ ở xã La Phù, diện tích hơn 90m2, lãi hơn 2 tỷ đồng. Hiện, anh Minh vẫn còn một số mảnh khác ở xã An Khánh, xã Song Phương... có diện tích nhỏ hơn, chưa chốt giá chuyển nhượng vì anh cho rằng Hoài Đức đang được đầu tư nhiều về hạ tầng giao thông, đặc biệt là sắp tới sẽ có đường Vành đai 4 đi qua, nên giá trong tương lai sẽ tiếp tục tăng mạnh. 

Theo các chuyên, khi chưa có Luật Quy hoạch, thị trường vận hành dựa trên các quy hoạch ngành, quy hoạch địa phương với các kỳ khác nhau. Nhưng khi có Luật Quy hoạch, các địa phương và Trung ương đồng bộ thống kê hiện trạng để hoạch định ra các kịch bản cho tương lai. Do đó, khi các thông tin về việc dự kiến xây dựng công trình, quy hoạch khu đất mới được đưa ra bàn thảo, người dân sẽ phát sinh tâm lý đất ở khu vực nào có quy hoạch thì đất ở đó sẽ tăng giá. 

Có thể thấy, việc xuất hiện một thông tin quy hoạch mới sẽ khiến thị trường bất động sản nhộn nhịp, thậm chí dẫn đến tình trạng “sốt đất”. Những người có ý định đẩy giá nhằm thao túng thị trường có cơ hội thực hiện ý đồ của mình. Những nhà đầu tư mới dễ sa vào chiếc bẫy “mật ngọt chết ruồi” này.

Số hoá quy hoạch để minh bạch thị trường bất động sản

Sở hữu thông tin quy hoạch chính xác là “quân át chủ bài” quyết định sự thành bại trong hoạt động đầu tư bất động sản. Đây vẫn là bài toán khó mà mỗi nhà đầu tư phải tự tìm câu trả lời cho mình. Nhưng trong thời đại số như hiện nay, khoa học công nghệ 4.0 đã được áp dụng vào mọi mặt trong đời sống, từ đó, bài toán khó kia đã có lời giải.

Thực tế cho thấy, trên cả nước, số lượng địa phương được ghi nhận có khả năng tiếp cận thông tin quy hoạch đất đai ở mức cao chỉ đếm trên đầu ngón tay, còn lại phần lớn chỉ ở mức trung bình hoặc trung bình thấp, cá biệt có những nơi còn không thay đổi trong nhiều năm. Đây cũng là những địa phương thường xảy ra tình trạng giá đất “sốt ảo” trong thời gian qua như Lâm Đồng, Quảng Trị…

Nhất là trong bối cảnh dịch bệnh trước đó, việc tiếp cận các thông tin về giá bất động sản, quy hoạch đất của các chủ đầu tư… cũng trở nên khó khăn hơn. Không nắm được giá đất chính xác cùng những thông tin cần thiết, nhà đầu tư dễ gặp thiệt thòi trong giao dịch, mua bất động sản với giá trên trời. Theo đó, nhiều website xây dựng tập trung vào thông tin quy hoạch và giá đất cũng đã ra đời để phục vụ nhu cầu của người đầu tư và người mua nhà ở thực. 

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long chia sẻ, yêu cầu tiên quyết trong quản lý nền kinh tế mở cửa hiện nay là phải đảm bảo tính công khai, minh bạch thông tin quy hoạch, đặc biệt với một thị trường “nhạy cảm” như bất động sản, thông tin càng công khai, minh bạch bao nhiêu thì càng giúp thị trường phát triển bền vững bấy nhiêu.

Theo ông Long, trong các kênh thông tin, báo chí là kênh hiệu quả, chính thống, có kiểm chứng, song có một thực tế là việc phối hợp, cung cấp thông tin giữa các cơ quan quản lý Nhà nước với báo chí còn rất hạn chế, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Trần Văn Hảo - Giám đốc Công nghệ Đất Vàng Việt Nam chia sẻ: “Công nghệ cũng sẽ đóng góp một phần lớn vào việc giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch. Thực tế, không ít người dân, nhà đầu tư phải chịu nhiều thiệt hại trước sự dẫn dắt của “đầu cơ”, môi giới không có tâm hoặc chạy theo những cơn sốt đất. Việc có những ứng dụng công nghệ giúp họ có thể tra cứu thông tin về các phân khúc bất động sản mình quan tâm, thông qua công nghệ VR, AR là một giải pháp thông minh và cần được phát triển”.

Cũng theo ông Hảo, bất động sản là một kênh sự đầu tư lớn, việc áp công nghệ để minh bạch thông tin quy hoạch sẽ góp phần giúp cho những nhà đầu tư an tâm hơn trong việc tìm kiếm các sản phẩm. Hiện nay, các công ty trong lĩnh vực công nghệ bất động sản cũng đã đưa ra nhiều ứng dụng để mang đến những trải nghiệm uy tín và chân thật nhất cho khách hàng thông qua hệ thống VR, AR… liên kết minh bạch từ hình ảnh đến thông tin chi tiết của dự án. Từ đó, góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản khoa học, minh bạch với các thông tin chính xác, dễ hiểu.

“Một ngày nào đó, công nghệ bất động sản không chỉ phục vụ cho các nhà đầu tư của Việt Nam, mà còn cần được nhìn nhận ở tầm khu vực và toàn cầu”, ông Hảo nhấn mạnh.

Ông Hoàng Mai Chung - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Meey Land cho biết, đối với phát triển nền tảng công nghệ bất động sản thì cơ sở dữ liệu là thứ vô cùng quan trọng, đặc biệt là cơ sở dữ liệu liên quan đến quy hoạch, chưa kể dữ liệu liên quan đến dân cư. Nếu Nhà nước có những cơ chế rõ ràng hơn trong việc các cơ quan quản lý Nhà nước có thể hợp tác hay chia sẻ các cơ sở dữ liệu đó cho người dân, cho doanh nghiệp để cùng nhau minh bạch hóa thị trường bất động sản thì đấy là một điều rất tốt đối với doanh nghiệp chuyển đổi số bất động sản.