Sản phẩm bất động sản trong sân golf: Vướng mắc từ quyền sở hữu?

PV: Thưa luật sư, ông đánh giá như thế nào về những chính sách của Việt Nam hiện nay trong việc tạo môi trường thông thoáng, thuận lợi nhằm phát triển thị trường golf Việt?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Vào những năm 1920, golf đã bắt đầu du nhập vào Việt Nam. Năm 1920, sân golf Đồi Cù (Đà Lạt, Lâm Đồng) đầu tiên được xây dựng. Đây là một môn thể thao chuyên nghiệp, có thị trường riêng với tất cả các yếu tố và đặc điểm khá riêng biệt so với các loại hình thị trường dịch vụ khác.

Đầu tư và kinh doanh sân golf đã được thể chế trong các văn bản luật của Việt Nam gắn liền với các hoạt động đầu tư FDI tại Việt Nam. Việc luật hóa này đã có từ những ngày đầu của Luật Đầu tư nước ngoài năm 1987 và Luật Đầu tư nước ngoài năm 2000.

Về chính sách phát triển thị trường golf Việt, nhìn chung xuyên suốt từ năm 1987 đến nay, tôi cho rằng khá thông thoáng, thuận lợi cho việc phát triển, tuy có một số khoảng thời gian chúng ta tìm cách hạn chế và kiểm soát chặt chẽ về số lượng sân golf do sự phát triển nóng của thị trường. Nếu tính trong khoảng thời gian gần 25 năm vừa qua, hiện cả nước đã có khoảng 60 sân golf đang hoạt động lẫn đang trong quá trình hoàn tất xây dựng tại 24/64 tỉnh thành. Xét về số lượng, đây là tốc độ phát triển đáng kể của thị trường. Nếu môi trường và chính sách đầu tư “kìm kẹp” và “nghiêm khắc” thì thị trường golf Việt không thể phát triển được như vậy.

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng.

PV: Một trong những chính sách đang thu hút nhiều luồng ý kiến và gây ranhiều tranh cãi hiện nay trong giới golf, đó là thuế tiêu thụ đặc biệt (TTĐB). Loại thuế này đối với ngành golf được hiểu như thế nào, thưa luật sư?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Không phải mọi hoạt động kinh doanh liên quan đến golf hay thuộc sân golf đều là đối tượng của loại thuế TTĐB này. Loại thuế này chỉ "đánh" trên dịch vụ “kinh doanh golf, bao gồm bán thẻ hội viên và vé chơi golf”. Quy định này đã có từ cách đây 10 năm, tức là Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt đã có từ năm 2008, không phải gần đây mới có.

Chúng ta cũng cần lưu ý, về nguyên tắc tính thuế, đối với dịch vụ golf, giá tính thuế TTĐB là giá cung ứng dịch vụ chưa có thuế GTGT và chưa có thuế TTĐB.

Thông tư 195/2015/TT-BTC đã có quy định rõ về thuế TTĐB đối với kinh doanh golf (bao gồm cả kinh doanh sân tập golf): doanh thu được tính thuế TTĐB về bán thẻ hội viên, bán vé chơi golf, bao gồm cả tiền bán vé tập golf, tiền bảo dưỡng sân cỏ, hoạt động cho thuê xe (buggy) và thuê người giúp việc trong khi chơi golf (caddy), tiền ký quỹ (nếu có) và các khoản thu khác liên quan đến chơi golf do người chơi golf, hội viên trả cho cơ sở kinh doanh golf. Trường hợp khoản ký quỹ được trả lại người ký quỹ thì cơ sở sẽ được hoàn lại số thuế đã nộp bằng cách khấu trừ vào số phải nộp của kỳ tiếp theo, nếu không khấu trừ thì cơ sở sẽ được hoàn theo quy định.

Với các hàng hóa, dịch vụ kinh doanh liên quan đến golf như: trò chơi golf 3D trong nhà mô phỏng môn thể thao golf ngoài thực tế, bán dụng cụ golf hay kinh doanh các loại hàng hóa, dịch vụ khác như khách sạn, ăn uống, bán hàng hóa lưu niệm, các loại hàng hóa hoặc các trò chơi khác trong sân golf thì các hàng hóa, dịch vụ này không phải chịu thuế TTĐB.

PV: Có ý kiến cho rằng, việc đánh thuế TTĐB đối với kinh doanh golf đang là “gọng kìm lớn” đối với sự phát triển của thị trường golf Việt Nam. Thưa luật sư, ông đánh giá thế nào về tác động của thuế TTĐB với thị trường golf Việt?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Tôi không cho rằng việc đánh thuế TTĐB lại là “gọng kìm lớn” đối với sự phát triển của thị trường golf Việt. Mức thuế suất TTĐB hiện nay đối với hoạt động kinh doanh này là 20%. Mức thuế suất này ngang bằng với mức thuế tiêu thụ hàng hóa của xe mô tô hai bánh, xe mô tô ba bánh có dung tích xi lanh trên 125cm3 và thấp hơn mức thuế suất của kinh doanh vũ trường (40%), kinh doanh massage, karaoke (30%) hay kinh doanh casino, trò chơi điện tử có thưởng (35%).

Nếu so với ngành dịch vụ khác chịu thuế TTĐB, thì kinh doanh golf chỉ xếp trên ngành dịch vụ kinh doanh xổ số (15%). Thuế TTĐB đối với kinh doanh golf là loại thuế đánh vào các tổ chức cung cấp dịch vụ golf, mặc dù về gián tiếp, loại thuế này có góp phần đẩy giá dịch vụ golf lên cao.

Với mức thuế xuất 20% như hiện tại, tôi cho rằng, con số này không tác động quá lớn vào tính ổn định và phát triển bền vững của thị trường golf Việt Nam. Thị trường golf Việt Nam do còn non trẻ nên phụ thuộc rất nhiều yếu tố, trong đó có yếu tố căn cơ là phát triển du lịch cao cấp phải mang tính tăng trưởng, ổn định và bền vững chứ không phải chỉ đơn thuần là ảnh hưởng bởi một chính sách thuế.

Tuy nhiên, theo quan điểm cá nhân, tôi cho rằng mức thuế suất nêu trên hơi cao và thiếu công bằng với những lợi ích, đóng góp trong kinh tế mà lĩnh vực golf mang lại.

Trong suốt thời gian hơn 20 năm vừa qua, thị trường golf đã góp phần làm tăng tính hấp dẫn, đa dạng và phong phú của môi trường đầu tư, kinh doanh và du lịch tại Việt Nam. Đặc biệt, không thể phủ nhận được, thị trường golf góp phần thu hút khách du lịch cao cấp ở trong và ngoài nước.

Nhìn nhận ở hiện tại và xu hướng trong thời gian tới, môn thể thao này đương nhiên mang lại các lợi ích kinh tế - xã hội không nhỏ, đặc biệt sẽ trở thành “công cụ đắc lực” hỗ trợ ngành du lịch phát triển.

Vì thế, nếu có thể đưa mức thuếTTĐB từ 20% về mức 10% - 15% nhằm thúc đẩy hơn nữa cho sự phát triển của thị trường này, tôi cho là phù hợp. Còn nếu bỏ hẳn luôn loại thuế này đối với kinh doanh golf, thì quá lý tưởng!

Ảnh minh họa

PV: Những năm trở lại đây đã chứng kiến “cái bắt tay” mật thiết giữa golf và bất động sản nghỉ dưỡng. Vì sao, xu hướng bất động sản nghỉ dưỡng gắn liền với golf lại bắt đầu nở rộ tại Việt Nam như vậy, thưa luật sư?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Giữa bất động sản nghỉ dưỡng và sân golf, thực tế có mối tương hỗ qua lại lẫn nhau. Chúng hỗ trợ và làm gia tăng giá trị lẫn nhau ở phân khúc định vị khách hàng cao cấp. Do đó, xu hướng đi cùng nhau, cùng dựa vào nhau để phát triển, mang giá trị kép cho nhau không có gì là mới. Xu hướng này, ở các nước phát triển đã có từ vài chục năm trước đây và Việt Nam không nằm ngoài quy luật đó.

Tuy nhiên, ở Việt Nam xu hướng này đang dần trở nên nở rộ trong thời gian vài năm gần đây là do ảnh hưởng của sự phát triển thị trường bất động sản và sự phong phú, đa dạng về sản phẩm của thị trường này. Hơn 10 năm trước đây, Việt Nam hầu như có rất ít sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Nhưng đến hiện nay, ở nhiều khu vực và địa phương đã hình thành nên các quần thể giữa sân golf, resort và bất động sản nghỉ dưỡng đan xen, tồn tại cùng nhau.

PV: Dù vậy, sự kết hợp đan xen giữa sân golf nằm trong dự án bất động sản nghỉ dưỡng đặt ra một bất cập về vấn đề quyền sở hữu tài sản giữa 2 loại hình này. Ông có thể chia sẻ và phân tích kỹ hơn về những vướng mắc trong trường hợp nêu trên?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Chúng ta cần phân biệt, đâu là quyền sở hữu tài sản là bất động sản và đâu là các quyền có liên quan hay phát sinh từ tài sản là bất động sản mà không phải là quyền sở hữu.

Ngoại trừ một số ít các dự án sân golf có các quy hoạch hay điều chỉnh chức năng khu nhà ở nằm bên trong khu sân golf,thìngười mua đơn vị nhà ở này mới có thể là chủ sở hữu của tài sản nhà ở.

Với hầu hết đa số các dự án golf và bất động sản nghỉ dưỡng ở hiện nay, xét về quy hoạch, chúng đều không hình thành nên đơn vị ở hay đơn vị dân cư, nghĩa là về mặt quy hoạch Nhà nước, chúng không phải là khu dân cư mà đơn thuần chỉ là thuộc về quy hoạch du lịch, quy hoạch golf đơn thuần, quy hoạch thương mại - dịch vụ.

Và do bản chất về đất đai của dự án golf, dự án bất động sản nghỉ dưỡng, chúng không phải là đất ở nên không có thời hạn sử dụng lâu dài. Về đất đai, các chủ đầu tư dự án thường thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho suốt thời gian thuê. Theo đó, người mua các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng này (có thể nằm bên trong sân golf) chỉ có quyền khai thác, quyền quản lý hay quyền sử dụng mà không thể hình thành nên quyền sở hữu tài sản đầy đủ như sở hữu tài sản đối với nhà ở được (bao gồm cả hai quyền là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở).

PV: Liệu những vướng mắc này có tạo ra sự e dè của người mua khi nhắm tới những căn hộ nằm gần sân golf thuộc dự án bất động sản không, thưa luật sư?

Luật sư Nguyễn Sơn Tùng: Tôi nhận thấy, ở nhiều nước, việc này là bình thường và đa số mọi người đều chấp nhận. Vì ở họ giữa người mua, người bán (chủ đầu tư dự án) họ hiểu rõ các quyền và nghĩa vụ của nhau phát sinh từ bản chất của tài sản và giao dịch liên quan đến tài sản.

Còn riêng ở Việt Nam ta, tôi cho rằng do nhận thức giữa các bên, do quy định của pháp luật chưa được rõ ràng và áp dụng đồng bộ, thống nhất ở tất cả các địa phương. Đặc biệt, do giá trị của bất động sản nghỉ dưỡng được các chủ đầu tư bán với giá quá cao, dẫn đến tâm lý mong muốn phải sở hữu tài sản này của người mua nên thường phát sinh các tranh chấp không đúng bản chất giữa các bên. Đó cũng là vướng mắc khi người mua nhắm tới căn hộ nằm gần sân golf.

- Cảm ơn ông về cuộc trò chuyện!

Nhật Minh