“Rối như tơ vò” bảng giá đất mới

Gần 9.000 hồ sơ tồn đọng phát sinh

Cuộc họp tháo gỡ vướng mắc liên quan đến việc áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 diễn ra trong tuần qua dưới sự chủ trì của Bộ Tài nguyên và Môi trường cùng các cơ quan liên quan một lần nữa khẳng định tính bức thiết của việc tìm ra các giải pháp thấu đáo khi TP.HCM điều chỉnh bảng giá đất áp dụng trên địa bàn.

Trước cuộc họp này, TP.HCM phải xin ý kiến nhiều nơi thông qua các hội nghị, hội thảo phản biện của Mặt trận Tổ quốc, Hội đồng nhân dân, Ban Thường vụ Thành ủy… và đối thoại rộng rãi với các tổ chức, cơ quan, người sử dụng đất.

Đó cũng là lý do việc xây dựng bảng giá đất điều chỉnh bị kéo dài, cho dù được thực hiện theo quy trình rút gọn để kỳ vọng áp dụng từ ngày 1/8/2024. Đến nay, dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đã được trình lên Hội đồng thẩm định bảng giá đất do Chủ tịch UBND TP.HCM Phan Văn Mãi làm Chủ tịch.

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, trước ngày 1/8/2024, bảng giá đất trên địa bàn áp dụng theo Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND của UBND Thành phố. Việc xây dựng dự thảo này bị giới hạn bởi quy định về khung giá đất tại Nghị định 96/2019 của Chính phủ. Do đó, giá đất cụ thể hàng năm được điều chỉnh bằng hệ số K để áp dụng cho từng nhóm đối tượng, từng khu vực…

Tuy nhiên, khi Luật Đất đai mới có hiệu lực đã không còn quy định về hệ số K, nên Thành phố phải điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp, tiệm cận giá thị trường căn cứ vào Nghị định 71/2024 về giá đất.

Như vậy, việc TP.HCM điều chỉnh bảng giá đất là đúng Luật, nhưng do mức giá tại nhiều địa phương tăng trung bình 5-10 lần, thậm chí có nơi tăng trên 50 lần, gây phản ứng trong dư luận.

Ngay như ông Trần Văn Khuyên - Bí thư huyện Hóc Môn, địa phương nơi có tuyến đường dự kiến mở và và giá đất có thể tăng 51 lần cũng phải giãi bày rằng, huyện còn nghèo, hạ tầng còn kém, đường xá chưa tốt, nhưng giá đất gần như tăng cao nhất Thành phố. Người dân có miếng đất nông nghiệp giờ muốn chuyển sang thổ cư để chia cho con cái cũng không thể xoay xở để nộp đủ tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới.

Lo ngại của ông Khuyên cũng là tâm lý chung của nhiều người, bởi theo cách tính bảng giá đất, các hộ gia đình, cá nhân sẽ phải bỏ thêm một số tiền rất lớn khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cấp sổ hồng lần đầu.

Chẳng hạn, một người dân làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho căn nhà đã được xây dựng từ lâu trên thửa đất có diện tích 100 m2 tiếp giáp đường Nguyễn Văn Linh, huyện Bình Chánh. Thửa đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp, có giá là 200.000 đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 6,8 triệu đồng/m2 theo bảng giá hiện hành.

Như vậy, nếu theo cách tính hiện nay, người này chỉ phải nộp tiền sử dụng đất là 660 triệu đồng. Còn nếu tính theo dự thảo bảng giá đất mới, dự kiến quy định giá đất nông nghiệp là 3,2 triệu đồng/m2 (vị trí 1) và giá đất đường Nguyễn Văn Linh là 65 triệu đồng/m2, số tiền sử dụng đất phải nộp lên tới 6,18 tỷ đồng.

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, tổng diện tích đất nông nghiệp của 9 quận, huyện và TP. Thủ Đức chịu tác động khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là gần 110.091 ha.

Trong đó, các quận 12 (1.133 ha), Tân Phú (27,9 ha), Bình Tân (854 ha); các huyện Nhà Bè (4.624,1 ha), Củ Chi (31.127,7 ha), Hóc Môn (5.235,2 ha), Bình Chánh (16.555,1 ha), Cần Giờ (46.975.7 ha) và TP. Thủ Đức (4.558.2 ha).

Ngoài ra, Thành phố còn khoảng 7.779 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, chủ yếu phân bổ ở các quận, huyện vùng ven, trong khi vùng lõi trung tâm đã được cấp giấy chứng nhận và được sử dụng ổn định nên không phải thực hiện quy trình này.

Đó là tác động trực tiếp, còn tác động gián tiếp theo hiệu ứng “nước nổi, thuyền dâng” là giá nhà ở sẽ tiếp tục leo thang, bởi thị trường bất động sản luôn “nhạy cảm” với biến động chính sách.

Mức giá tại dự thảo bảng giá đất mới sẽ tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp…

Cần cân nhắc cách tính giá đất

Do chưa có bảng giá đất cho giai đoạn chuyển tiếp từ ngày 1/8/2024 đến thời điểm chính thức áp dụng bảng giá đất điều chỉnh theo quy định tại Luật Đất đai 2024, nên Thành phố dường như bế tắc trong việc giải quyết các thủ tục hành chính liên quan tới nghĩa vụ tài chính.

Theo báo cáo của Cục Thuế TP.HCM, có hơn 8.800 hồ sơ thuế tồn đọng phát sinh từ ngày 1/8/2024 cho đến nay. Trong đó, 5.448 hồ sơ thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản; 2.737 hồ sơ thuộc các trường hợp không phát sinh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước (thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ…); 346 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất và 277 hồ sơ thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Mức giá tại dự thảo bảng giá đất mới sẽ tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp…

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), để giải quyết số hồ sơ tồn đọng này, Thành phố cần sớm ban hành bảng giá đất điều chỉnh trong 1-2 tuần tới.

Dù vậy, cơ quan soạn thảo cần rà soát, cân chỉnh, xác định các mức giá đất tại dự thảo bảng giá đất điều chỉnh đảm bảo vừa đúng quy định pháp luật, vừa sát với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn.

Về phương thức, ông Châu cho biết, cách tính bảng giá đất điều chỉnh mà đơn vị tư vấn giá đất đang thực hiện là lấy bảng giá đất hiện hành nhân với hệ số để cho ra mức giá đất mới. Mỗi quận, huyện, thành phố sẽ có một hệ số riêng được tính dựa trên mức tăng giá đất của nơi đó.

Do đó, theo ông Châu, TP.HCM nên tính bảng giá đất điều chỉnh bằng cách lấy giá bồi thường thực tế tại các tuyến đường đã được UBND Thành phố phê duyệt làm chuẩn và áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất của các tuyến đường lân cận trong cùng khu vực, hoặc giữa các khu vực trên địa bàn từng quận, huyện và TP. Thủ Đức.

Điều này nhằm bảo đảm công bằng cho các cá nhân, hộ gia đình nộp tiền sử dụng đất từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025 cũng sẽ nộp tương đương, hoặc nếu có cao hơn thì không chênh lệch quá lớn so với các trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất trước đó.

Còn bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills TP.HCM đánh giá, các phương pháp được áp dụng để xác định giá đất chưa đồng bộ và còn đơn giản. Tại một số khu vực có giá trị cao, phương pháp xây dựng bảng giá đất dường như chỉ là nhân hệ số cố định cho tất cả các tuyến đường.

Chẳng hạn, tại quận 1, hệ số nhân 5 được áp dụng đồng loạt cho tất cả các vị trí và tuyến đường. Kết quả là, đường Đồng Khởi được đề xuất với giá 810 triệu đồng/m2 (so với 162 triệu đồng/m2 hiện tại), đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Bến Bạch Đằng đến Nguyễn Thị Minh Khai) là 484 triệu đồng/m2 (so với 96,8 triệu đồng/m2 hiện tại). Tương tự, quận 4 có hệ số nhân 11,3 và quận 5 là 5,58.

“Cách tiếp cận này thực chất không khác gì việc áp dụng bảng giá cũ nhân với hệ số K, do đó chưa thực sự phản ánh giá trị thị trường của từng tuyến đường như tinh thần của Luật Đất đai 2024”, bà Giang nói, đồng thời cho rằng, mặc dù việc cập nhật bảng giá đất để phản ánh giá trị thị trường là một bước tiến quan trọng, nhưng bản đề xuất hiện tại cần được hoàn thiện thêm. Phương pháp cần có sự tinh chỉnh, cụ thể hơn cho từng khu vực, thay vì chỉ áp dụng các hệ số chung.