Quy định thu tiền sử dụng đất bổ sung: Không thể "vơ đũa cả nắm"

Nghịch lý "người làm đúng bị phạt ngược"

Vừa qua, Bộ Tài chính đã tổ chức lấy ý kiến góp ý dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định số 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 quy định về Quỹ phát triển đất.

Trước đó, tại khoản 2 Điều 50 Nghị định 103/2024/NĐ-CP có quy định: Đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành (01/8/2024) nhưng chưa quyết định giá đất thì người sử dụng đất sẽ phải nộp bổ sung một khoản tương đương 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp trong thời gian chờ định giá.

Quy định trên thời gian qua đã gây ra nhiều hoang mang cho doanh nghiệp bất động sản. Đến nay, tại dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP, Bộ Tài chính muốn tiếp tục giữ nguyên quy định về khoản thu bổ sung này đối với phần thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều này đã vấp phải nhiều ý kiến trái chiều. 

Không ít chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, việc áp dụng cơ chế thu bổ sung như trên chưa phản ánh đúng thực tiễn triển khai, thậm chí đang vô tình đẩy thêm gánh nặng tài chính không cần thiết về phía doanh nghiệp; đồng thời quy định này cũng tiềm ẩn nhiều hệ lụy kinh tế và pháp lý nghiêm trọng. Do đó, cần có giải pháp điều chỉnh theo hướng linh hoạt, hài hòa hơn để phù hợp với thực tế.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, quy định về khoản tiền sử dụng đất bổ sung đối với thời gian chưa được tính tiền sử dụng đất là bất hợp lý. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn buộc phải thực hiện nghĩa vụ này bởi chỉ khi hoàn tất khoản nộp, khu đất mới đủ điều kiện đưa vào khai thác và mở bán theo quy định. 

Dẫn chứng cụ thể, ông Hiệp cho biết tại một dự án của GP.Invest ở Phú Thọ, ngoài khoản tiền sử dụng đất gần 500 tỷ đồng, doanh nghiệp còn phải nộp thêm khoảng 27 tỷ đồng tiền đất bổ sung. Trên thực tế có không ít doanh nghiệp khác còn phải đóng khoản bổ sung cao hơn nhiều, do đã nhận quyết định giao đất từ năm 2014, tức đã hơn một thập kỷ tính đến nay.

"Đây là một bất cập lớn. Việc chậm nộp tiền sử dụng đất không bắt nguồn từ phía doanh nghiệp, nhưng cuối cùng doanh nghiệp lại phải chịu trận. 

Nếu chính sách này không được sửa đổi mà vẫn thực thi thì sẽ gây ra rất nhiều căng thẳng đối với doanh nghiệp. Với những doanh nghiệp chưa đóng tiền đất mà khoảng thời gian chưa đóng kéo dài hàng năm trời, số tiền đất bổ sung họ phải đóng lên đến hàng trăm, thậm chí hàng ngàn tỷ đồng. Việc này khiến doanh nghiệp nặng gánh, thậm chí có doanh nghiệp sẽ khó cân đối được và có nguy cơ phá sản", ông Hiệp nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ĐBQH Nguyễn Quang Huân (Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Dương), Phó Chủ tịch Hội Doanh nhân tư nhân Việt Nam cũng bày tỏ quan ngại sâu sắc khi cho rằng, quy định thu bổ sung tiền sử dụng đất có thể đẩy nhiều doanh nghiệp vào nguy cơ phá sản nếu phải gánh một khoản chi phí khổng lồ, lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng.

Ông Huân nêu ví dụ: "Một dự án có tiền thuế đất khoảng 500 tỷ đồng, thông thường phải mất 4 - 5 năm mới được phê duyệt tiền sử dụng đất. Theo Nghị định 103, doanh nghiệp sẽ phải đóng thêm 21,6% tổng số tiền, tức khoảng hơn 100 tỷ đồng. Đây là một con số quá lớn trong bối cảnh hiện nay, đủ sức đánh gục bất kỳ doanh nghiệp nào đang vật lộn với khó khăn tài chính".

Ngoài ra, ông Nguyễn Quang Huân đặt câu hỏi: "Nếu Nhà nước chưa hoàn tất định giá đất, doanh nghiệp lấy căn cứ nào để nộp tiền? Chưa kể việc chưa có giá đất thì không thể quy kết doanh nghiệp là nộp chậm. Vậy cơ sở nào để truy thu bổ sung như một hình thức xử phạt?". 

Phân tích thêm, ông cho rằng khi bị ép thu bổ sung tiền sử dụng đất trong hoàn cảnh chưa có doanh thu, doanh nghiệp buộc phải tìm mọi cách để xoay xở, cầm cự, mà hệ quả tất yếu là đẩy giá nhà, đất lên cao. Điều này đi ngược hoàn toàn với chỉ đạo của Thủ tướng về yêu cầu kéo giảm giá bất động sản để hỗ trợ người dân.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw nhận định, việc dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024/NĐ-CP vẫn giữ nguyên quy định buộc người dân, doanh nghiệp nộp bổ sung tiền sử dụng đất cho giai đoạn chờ xác định giá đất là không phù hợp với nguyên tắc áp dụng pháp luật hiện hành.

Cụ thể, theo luật sư Hà, quy định trên đang đi ngược lại tinh thần tại Điều 156 của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Luật quy định rất rõ: "Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp quy định của văn bản có hiệu lực trở về trước thì chỉ được áp dụng nếu quy định mới có lợi hơn cho người bị tác động". 

Trong khi đó, quy định hiện tại lại yêu cầu truy thu tiền sử dụng đất với lãi suất 5,4%/năm đối với các dự án phát sinh trước ngày 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, rõ ràng là đi ngược tinh thần của pháp luật. Đồng thời, việc áp dụng luật mới để xử lý hành vi quá khứ theo hướng bất lợi không chỉ sai luật mà còn có thể làm phát sinh tranh chấp pháp lý.

Luật sư Hà chỉ rõ, bản chất của vấn đề nằm ở khoảng trống thời gian từ khi cá nhân, doanh nghiệp có quyết định giao đất, cho thuê đất đến khi cơ quan nhà nước xác định được giá đất. Tuy nhiên, việc xác định giá đất thường bị kéo dài do thủ tục từ phía cơ quan nhà nước. Trong khoảng thời gian đó, người dân và doanh nghiệp hoàn toàn bị động, không thể can thiệp để thúc đẩy tiến độ, nhưng khi giá đất được xác định, họ lại bị yêu cầu nộp bổ sung phần chênh lệch cộng lãi suất, việc bắt họ nộp tiền bổ sung như vậy là không công bằng.

"Nghịch lý này không hiếm gặp trên thực tế. Nhiều dự án từng rơi vào tình trạng "đắp chiếu" hàng năm trời chỉ vì chưa xác định được giá đất, chưa cấp sổ đỏ hay chưa đủ điều kiện triển khai. Doanh nghiệp không phát sinh doanh thu nhưng vẫn bị truy thu. Đây là một nghịch lý của cơ chế "người làm đúng bị phạt ngược", trong khi sự chậm trễ lại đến từ chính cơ quan nhà nước", Luật sư Hà nói.

Cũng theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, hệ lụy từ quy định truy thu tiền sử dụng đất là điều đã thấy rõ, khi doanh nghiệp phải gánh thêm áp lực tài chính rất lớn. Với mức truy thu cộng lãi suất cao, nhiều chủ đầu tư có thể rơi vào tình trạng thiếu hụt vốn, buộc phải dừng triển khai hoặc thu hẹp quy mô dự án. Hệ quả là nguồn cung bất động sản vốn đã eo hẹp lại càng thêm cạn kiệt. Không chỉ dừng ở đó, chi phí đầu vào tăng tất yếu sẽ kéo theo giá bất động sản leo thang, khiến cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng xa tầm với của người dân. Tình trạng thiếu cung, giá tăng, thị trường trầm lắng, giấc mơ an cư xa dần sẽ là hệ quả tất yếu nếu không có giải pháp điều chỉnh chính sách kịp thời.

Cần một chính sách công bằng, không đánh đồng bên đúng với bên sai

Cần khẳng định rằng, trong một số trường hợp doanh nghiệp đưa dự án vào kinh doanh trước khi giá đất được xác định, việc áp dụng cơ chế truy thu phần nào là cần thiết để ngăn chặn hành vi trục lợi chính sách. Đây là biện pháp nhằm đảm bảo kỷ cương pháp luật và công bằng giữa các chủ thể tham gia thị trường.

Song, không thể lấy sai phạm của số ít để đánh đồng với đa số doanh nghiệp tuân thủ đúng quy định. Nếu chỉ vì một vài trường hợp cá biệt mà áp dụng truy thu trên diện rộng, kể cả với những doanh nghiệp tuân thủ đúng quy trình, thì chính sách sẽ mất đi tính công bằng, điều vốn là nền tảng của một thị trường minh bạch, lành mạnh. Chính sách, về bản chất phải hướng tới đại đa số những người làm đúng, phải bảo vệ những doanh nghiệp thực hiện nghiêm túc quy định, chờ đợi đầy đủ các thủ tục pháp lý để triển khai dự án. Không thể để doanh nghiệp phải gánh hậu quả từ sự chậm trễ của chính cơ quan công quyền. 

"Việc xây dựng chính sách cần đảm bảo tính phân loại và công bằng. Nếu vì một vài doanh nghiệp mà truy thu cả những đơn vị làm đúng sẽ chẳng khác nào "vơ đũa cả nắm". Mục tiêu chính sách phải đặt lợi ích của đại đa số người dân và doanh nghiệp tuân thủ pháp luật lên hàng đầu", luật sư Nguyễn Thanh Hà nêu quan điểm.

Do đó, luật sư Nguyễn Thanh Hà đề xuất, trước hết, không nên áp dụng hồi tố với các trường hợp phát sinh trước ngày 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực. Nếu cố tình áp dụng hồi tố trong khi luật chưa cho phép sẽ vi phạm nguyên tắc pháp chế. 

Bên cạnh đó, nếu thực sự cần truy thu, thì cũng cần giới hạn trong phạm vi hợp lý. Cụ thể, chỉ nên áp dụng đối với những dự án phát sinh sau ngày 1/8/2024, tức là sau khi luật có hiệu lực và chỉ sau khi đã trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn định giá đất được quy định rõ trong Luật Đất đai 2024.

"Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, việc điều chỉnh chính sách theo hướng công bằng, hợp lý là điều cần được thực hiện ngay, để duy trì niềm tin của người dân, doanh nghiệp vào pháp luật; đồng thời tránh tạo thêm rào cản cho phục hồi kinh tế", luật sư Nguyễn Thanh Hà nhấn mạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng kiến nghị Bộ Tài chính nên xem xét lại quy định thu tiền đất bổ sung, bởi theo ông, đây là chính sách thiếu hợp lý và cần được bãi bỏ. 

"Trong trường hợp chậm có quyết định thu tiền sử dụng đất, cơ quan định giá phải là bên chịu trách nhiệm. Đồng thời, cần sửa đổi điều kiện chuyển tiếp để những doanh nghiệp đã buộc phải nộp theo quy định cũ được khấu trừ lại khoản đã nộp", ông Hiệp đề xuất.

Góp ý cho dự thảo, ĐBQH Nguyễn Quang Huân cũng cho rằng, cần làm rõ trách nhiệm trong việc chậm xác định giá đất và nộp tiền sử dụng đất. Theo đó, phải phân định cụ thể lỗi thuộc về bên nào, là bên giao đất hay bên được giao đất. 

"Nếu bên được giao đất cố tình trì hoãn, chậm làm hồ sơ, né tránh nghĩa vụ tài chính, thì việc áp dụng mức lãi suất 5,4%/năm là hợp lý. Nhưng nếu lỗi thuộc về cơ quan quản lý khi chậm ban hành quyết định, kéo dài thời gian định giá thì Bộ Tài chính cần có quy định miễn, giảm khoản tiền bổ sung này cho doanh nghiệp để tạo ra môi trường kinh doanh công bằng hơn", ông Huân nhìn nhận.

Theo đại biểu, Bộ Tài chính nên lắng nghe ý kiến của người dân, doanh nghiệp để rà soát xem vướng mắc chỗ nào, chỗ nào chưa phù hợp thì phải kiến nghị lên Chính phủ.

"Nếu vướng mắc nào thuộc thẩm quyền của Chính phủ thì Chính phủ sửa đổi, vướng mắc nào vượt thẩm quyền của Chính phủ thì Chính phủ trình Quốc hội để sửa đổi. Tôi nghĩ không có gì là không giải quyết được. Bây giờ vướng chỗ nào thì phải tháo gỡ chỗ đó, phải tháo gỡ thật sớm để giảm bớt khó khăn cho người dân, doanh nghiệp", ông Nguyễn Quang Huân nhấn mạnh./.