Quy định nộp bổ sung 5,4%/năm khi chậm tính tiền đất

1. Những người thường xuyên đi máy bay bấy lâu nay thường bức xúc với vấn nạn trễ chuyến, mà người ta thường gọi là delay (theo tiếng Anh). Tức là đặt vé bay vào thời gian này, nhưng khi đến giờ thì hãng bay lại thông báo giờ bay lùi lại môt hai tiếng đồng hồ, có khi cả buổi và thậm chí là cả ngày luôn. Thế là vạ vật ở sân bay để chờ đợi đến giờ bay... trễ, nhưng có khi không phải trễ một lần mà vài ba lần, thế là ăn chực nằm chờ ở sân bay như hành khất. Nhưng không phải chỉ có căng thẳng, mệt mỏi, mà nhiều khi lỡ dở công việc, gây thiệt hại cả về kinh tế và ảnh hưởng đến tình cảm, quan hệ...

Bây giờ đặt ra tình huống, tất nhiên là giả định thôi, rằng trong trường hợp delay như thế, hành khách không những không nhận được lời xin lỗi, không được bồi thường mà còn phải... nộp thêm một khoản tiền bổ sung bằng 5,4% tiền vé bay (?!).

Khi ấy, hành khách và mọi người nói chung sẽ nghĩ sao về khoản nộp bổ sung này?

Đến đây, một lần nữa tôi lại phải nhắc lại, rằng đây chỉ là một sự giả định, thậm chí chỉ là giả tưởng thôi, và thành thực xin lỗi tất cả các hãng bay khi lấy trường hợp này ra làm ví dụ, chỉ với mục đích để cho bạn đọc dễ hình dung và thấy rõ sự vô lý đến mức phi lý nếu có trường hợp tương tự diễn ra. Bởi cái trường hợp tương tự ấy đang xảy ra trong lĩnh vực đất đai vốn đã rất nóng giờ lại càng trở nên nóng bỏng hơn do quy định tương tự như giả tưởng nêu trên, đó là khi chính quyền địa phương chậm tính giá đất thì người sử dụng đất phải nộp bổ sung một khoản tiền bằng 5,4%/năm tính trên số tiền thuê đất phải nộp (!!!).

2. Để bạn đọc dễ theo dõi, tôi xin được trình bày một cách cụ thể như sau: Ngày 30/7/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (gọi tắt là Nghị định 103), có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện Nghị định 103 cũng như Nghị định 104/2024/NĐ-CP ngày 31/7/2024 của Chính phủ quy định về quỹ phát triển đất (gọi tắt là Nghị định 104) có bộc lộ một số bất cập cần có sự điều chỉnh. 

Vì vậy mới đây, Bộ Tài chính đã soạn thảo và lấy ý kiến vào dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103 và Nghị định 104. Sau đó, đã có nhiều ý kiến góp ý cho dự thảo, đặc biệt trong đó là góp ý về quy định khoản tiền bổ sung theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai (2024). Cụ thể, tại khoản 9 Điều 51 Nghị định 103 quy định trường hợp đã có quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất... "nhưng chưa quyết định giá đất để tính tiền thuê đất" thì "người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền thuê đất" và khoản này "được tính bằng mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền thuê đất phải nộp".

Ngay sau khi Nghị định 103 ban hành, nhiều doanh nghiệp và một số chuyên gia đã phân tích và cho rằng khoản thu này là không thỏa đáng, thậm chí là bất hợp lý và đề nghị xem xét để bỏ quy định trên. Lý do cần bãi bỏ là vì doanh nghiệp nào cũng rất muốn giá đất được quyết định sớm, càng sớm càng tốt, để hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nhưng thời gian qua có khá nhiều địa phương chậm tính giá đất gây tác động tiêu cực đến doanh nghiệp và cả kinh tế xã hội địa phương, mà nguyên nhân chậm này là do chính quyền địa phương chứ không phải lỗi doanh nghiệp, vì vậy không thể thu thêm như một hình thức "phạt chậm nộp" tiền thuê đất đối với doanh nghiệp được.

Tuy nhiên, trong dự thảo Nghị định sửa đổi mà Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến lại vẫn giữ nguyên quy định thu bổ sung trên. Lý do mà Bộ Tài chính đưa ra là: 1/ "Do chậm quyết định giá đất nên nhà nước chậm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; vì vậy, người sử dụng đất được hưởng lợi từ việc chậm nộp tiền này trong thời gian chậm tính tiền theo quy định"; 2/ "Liên quan đến mức thu nêu trên, một số ý kiến cho rằng 'người sử dụng đất hoàn toàn không có lỗi dẫn đến quyết định phê duyệt giá đất ban hành chậm' là không có cơ sở vì theo báo cáo của các địa phương trong thời gian xây dựng Nghị định 103/2024/NĐ-CP, trường hợp này thường không xác định được lỗi của cơ quan nhà nước hay người sử dụng đất".

3. Tuy nhiên, cả hai lý do mà Bộ Tài chính đưa ra như trích dẫn ở trên đều mang tính võ đoán, thiếu thực tế, hay nói thẳng ra là đều không đúng. Tôi xin phân tích và chứng minh bằng thực tế sau đây:

Thứ nhất xin khẳng định rằng, trong trường hợp chậm tính tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất, trong đó có doanh nghiệp, hoàn toàn không được lợi lộc gì, trái lại còn bị ảnh hưởng, thiệt hại, thậm chí là thiệt hại lớn cả về kinh tế và uy tín.

Để dễ hình dung, tôi xin đặt câu hỏi phản đề: Vậy người sử dụng đất nói chung và doanh nghiệp nói riêng có muốn xác định giá đất sớm không?

Câu trả lời chắc như đinh đóng cột ở đây là, không phải "muốn" mà là "rất muốn", "vô cùng muốn" giá đất được xác định sớm, bởi xác định giá sớm có rất nhiều cái lợi. Trong đó cái lợi lớn nhất là khi xác định được giá đất mới có thể nộp tiền sử dụng đất, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, doanh nghiệp sẽ được mở bán bất động sản trong dự án. Làm ra hàng hóa ai chẳng mong nhanh chóng bán được hàng, vì bán được hàng sẽ thu được tiền và quay vòng được dòng tiền. Cái lợi thứ hai là sau khi nộp tiền sử dụng đất doanh nghiệp sẽ nhanh chóng làm được sổ đỏ cho khách hàng, tăng thêm uy tín...

Còn nếu chậm xác định giá đất, doanh nghiệp thiệt đơn thiệt kép và không hề được hưởng lợi gì từ việc chậm nộp tiền đất như Bộ Tài chính nghĩ. Bởi vì, dù chưa xác định được giá đất để nộp tiền thì doanh nghiệp cũng đã phải chuẩn bị dòng tiền ngay từ khi lập dự án chứ không phải chỉ khi được xác định giá đất mới chuẩn bị nguồn để nộp tiền sử dụng đất. Vì vậy, dù cơ quan nhà nước chậm xác định giá đất thì doanh nghiệp vẫn phải mất chi phí vốn, thường là lãi vay ngân hàng. Mà chi phí vốn ở đây không phải chỉ có chi phí tiền sử dụng đất, mà gồm rất nhiều chi phí, trong đó có cả chi phí quản lý, chi phí xin dự án, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng hạ tầng, xây dựng nhà... Bởi vì, khi có quyết định giao đất thì doanh nghiệp đã phải triển khai dự án rồi, nên khi không xác định được giá đất thì dù có xây dựng xong doanh nghiệp cũng không được mở bán, do đó tất cả tiền đổ vào dự án, trong đó có cả dòng tiền sử dụng đất "chờ nộp" nằm chết dí trong khi vẫn phải trả lãi vay. Đây là thiệt hại rất lớn mà doanh nghiệp phải gánh chịu.

Chi phí bị đội lên hoặc là sẽ tính vào giá thành làm tăng giá bất động sản mà hậu quả là khách hàng và xã hội gánh chịu; hoặc là nếu không tăng giá bán sẽ bào mòn lợi nhuận của doanh nghiệp và thậm chí có thể dẫn đến phá sản, hay ít nhất cũng kìm hãm sự phát triển của doanh nghiệp. Mà xác định giá đất chậm thì sẽ không chỉ làm chậm một dự án đó mà nó kéo theo các dự án sau cũng bị chậm theo. Dự án chậm không chỉ ảnh hưởng về kinh tế, tài chính mà còn ảnh hưởng đến uy tín, hình ảnh doanh nghiệp.

Về phía địa phương, dự án chậm sẽ ảnh hưởng đầu tiên đến thu ngân sách, sau đó tác động, ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội địa phương và ảnh hưởng đến cả uy tín, xếp hạng của địa phương về môi trường đầu tư...

Thứ hai, ý kiến "người sử dụng đất hoàn toàn không có lỗi dẫn đến quyết định phê duyệt giá đất ban hành chậm" là hoàn toàn đúng và việc Bộ Tài chính phản bác ý kiến này là chủ quan và không có cơ sở.

Trong vấn đề này phải khẳng định ngay một điều rằng, việc chậm trễ trong xác định giá đất, nếu không gọi là "lỗi" thì "nguyên nhân" cũng hoàn toàn xuất phát từ phía cơ quan nhà nước ở địa phương. Theo Luật Đất đai, Ủy ban nhân dân và Hội đồng nhân dân các cấp là cơ quan xây dựng và thẩm định giá đất, thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và cấp huyện (cũ), còn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng trình HĐND cấp tỉnh quyết định ban hành.

Trong suốt cả quá trình xây dựng, thẩm định và quyết định, người sử dụng đất nói chung và doanh nghiệp nói riêng hoàn toàn không hề tham gia vào bất cứ công đoạn nào, kể cả việc lấy ý kiến cũng không hề có. Như vậy, chưa muốn xác định "lỗi" do ai nhưng nếu dùng phương pháp loại suy thì đã hoàn toàn có thể loại trừ trách nhiệm của doanh nghiệp trong việc chậm xác định giá đất rồi. Hay nói cách khác, doanh nghiệp hoàn toàn không chịu trách nhiệm về bất cứ điều gì trong việc xác định giá đất chậm, từ đó đi đến khẳng định doanh nghiệp hoàn toàn không có lỗi trong việc chậm nộp tiền đất do tính giá đất chậm. Từ đó đi đến kết luận, việc bắt doanh nghiệp nộp bổ sung tiền đất do quá trình chậm trễ trong xác định gây ra là hoàn toàn vô lý. Nó chẳng khác gì một người có lỗi và người khác phải trả giá cho lỗi đó, trong khi chính họ đã phải chịu thiệt hại do lỗi đó gây ra như ở trên đã phân tích rồi.

Mới đây nhất, Bộ Tài chính đã đưa ra 3 phương án cho trường hợp chậm tính giá đất là: 1) Giữ nguyên 5,4%, 2) Giảm xuống 3,6% và 3) Bỏ quy định này. Theo ý kiến cá nhân tôi, phương án 3 bỏ quy định nộp bổ sung do chậm tính giá đất là hợp tình hợp lý. Còn nếu lấy lý do nội dung nộp bổ sung này đã quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai (2024) thì nên sửa Nghị định 103 theo hướng chỉ áp dụng nộp bổ sung đối với trường hợp xác định được việc chậm tính giá đất là do lỗi của người sử dụng đất, như thế sẽ trọn lý vẹn tình mà vẫn bảo đảm tuân thủ đúng pháp luật.

4. Như vậy, đến đây đã có thể chứng minh được sự "vô tội" của doanh nghiệp trong việc chậm quyết định giá đất nên việc buộc doanh nghiệp phải nộp 5,4%/năm tính theo tiền sử dụng đất trong thời gian chậm nộp là hoàn toàn vô lý. Ngay cả trong trường hợp việc phê duyệt giá đất chậm cứ cho là "không xác định được lỗi của cơ quan nhà nước hay người sử dụng đất" như Bộ Tài chính trình bày trong dự thảo tờ trình đi chăng nữa, thì chả lẽ cứ "không xác định được lỗi" là của ai thì mặc định bắt doanh nghiệp nói riêng và người sử dụng đất nói chung phải gánh cái lỗi đó, phải nộp thêm tiền, còn cơ quan nhà nước thì đứng ngoài hay sao? (?!). Trong khi theo nguyên tắc suy đoán vô tội, Điều 13 Bộ Luật Tố tụng hình sự năm 2015 quy định: "Người bị buộc tội được coi là không có tội cho đến khi được chứng minh theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định và có bản án kết tội của toà án đã có hiệu lực pháp luật. Khi không đủ và không thể làm sáng tỏ căn cứ để buộc tội, kết tội theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy định thì cơ quan, người có thẩm quyền tiến hành tố tụng phải kết luận người bị buộc tội không có tội". Trong hình sự còn thế, vậy mà chẳng lẽ Nghị định 103 khi không xác định được lỗi lại bắt một người không có lỗi là doanh nghiệp phải chịu phạt như một người có lỗi hay sao?

5. Đến đây, bạn đọc đã có thể hình dung ra sự vô lý khi bắt doanh nghiệp nói riêng hay người sử dụng đất nói chung phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất với mức 5,4%/năm tính theo số tiền sử dụng đất, nó cũng chẳng khác gì việc bắt hành khách đi máy bay phải nộp thêm tiền do máy bay delay, trễ chuyến, chậm giờ như tình huống giả tưởng đưa ra ở đầu bài viết vậy. Do đó, sự vô lý này cần được bãi bỏ khi sửa Nghị định 103, nếu không sẽ là một sự không công bằng, gây hậu quả tiêu cực đến doanh nghiệp nói riêng và kinh tế nói chung; đặc biệt là tạo tiền lệ xấu trong việc xây dựng luật và thực thi pháp luật của công chức cũng như cơ quan chức năng mà chúng tôi xin phép được đề cập kỹ trong một bài viết khác./.