Chuyên gia nói gì về quy định thu tiền sử dụng đất bổ sung?

Bộ Tài chính nói gì về 3 phương án thu tiền đất bổ sung mới?

Bộ Tài chính mới đây trình Chính phủ dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trong đó đưa ra 3 phương án về khoản thu tiền đất bổ sung.

Phương án 1, bỏ không quy định nội dung sửa đổi, bổ sung về khoản tiền bổ sung tại Nghị định này và đề xuất đưa vào sửa Luật Đất đai năm 2024 để có cơ sở pháp lý thực hiện. Lý do bởi đây là nội dung quy định tại luật và là vấn đề phức tạp, được xã hội quan tâm, còn nhiều ý kiến khác nhau và ảnh hưởng lớn đến nguồn thu ngân sách nhà nước.

Phương án 2, tiếp thu kiến nghị của địa phương quy định mức thu tiền nộp bổ sung theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai bằng mức 3,6%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.

Bộ Tài chính dẫn lý do, theo báo cáo của địa phương, khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai được tính bằng mức thu 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024. 

Tuy nhiên, qua thực tế triển khai, việc áp dụng mức thu 5,4%/năm để tính toán chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của người sử dụng đất và Nhà nước. Có nhiều trường hợp chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai do nguyên nhân khách quan dẫn đến chậm ban hành Thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Do đó, để cân đối lợi ích giữa người sử dụng đất và Nhà nước, địa phương đề xuất điều chỉnh giảm mức thu bổ sung từ 5,4%/năm thành 3,6%/năm. Hơn nữa, mức thu 3,6% cũng là mức tỷ lệ trung bình cộng giữa 3 chỉ số tính trong giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành (năm 2014 - 2024), gồm: Lãi suất tiền gửi trung bình kỳ hạn 1 - 6 tháng; CPI trung bình hằng năm; tỷ lệ lạm phát trung bình.

Phương án 3, giữ mức khoản tiền thu bổ sung như quy định hiện hành tại khoản 2 Điều 50, khoản 9 Điều 51 Nghị định số 103/2024/NĐ-CP là 5,4%.

Phân tích rõ hơn, Bộ Tài chính cho hay, phương án 1 sẽ xử lý được những ý kiến góp ý đề xuất không thu khoản thu bổ sung này (thuộc thẩm quyền của Quốc hội). Tuy nhiên, nếu theo phương án này thì cần giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định nguyên nhân của việc chậm xác định giá đất và lỗi của bên nào (Nhà nước hay người sử dụng đất) để có cơ sở đề xuất phương án thu hay không thu khoản tiền này. Bộ Tài chính đã yêu cầu các địa phương báo cáo nhưng đến nay mới có 18 địa phương gửi báo cáo và trong báo cáo chưa nêu cụ thể nội dung này như đề cương của Bộ Tài chính gửi kèm công văn đề nghị báo cáo.

Trong thời gian Luật Đất đai năm 2024 chưa sửa đổi, trước mắt để giải quyết vướng mắc thực tế, trong thẩm quyền của Chính phủ, có thể thực hiện theo Phương án 2 và Phương án 3; sau đó Chính phủ sẽ đề xuất Quốc hội để đưa vào trong Luật sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Nếu thực hiện theo phương án 2 sẽ giải quyết được phần nào vướng mắc, kiến nghị của các tổ chức, hiệp hội, doanh nghiệp trong bối cảnh thực tế là việc phải nộp khoản tiền thu bổ sung đã được quy định trong Luật; cách tính mức thu căn cứ vào trung bình cộng trong thời gian 10 năm gần đây của 3 chỉ số sẽ đảm bảo bản chất của khoản thu là khoản tiền bổ sung để kéo giá trị đồng tiền từ thời điểm cũ (thời điểm đáng lẽ phải nộp tiền) về thời điểm hiện tại (thời điểm nộp tiền). Tuy nhiên, các chỉ số này không có nhiều liên quan đến chỉ số biến động về giá đất hoặc giá bất động sản.

Phương án 3 đã được Chính phủ xem xét kỹ và lựa chọn vì có tính đến yếu tố chia sẻ trách nhiệm về nghĩa vụ tài chính đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong trường hợp thực tế các địa phương phản ánh thường khó xác định lỗi của việc chậm xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (tính bằng 50% tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế). 

Hơn nữa nếu không có việc chậm quyết định giá đất tính tiền thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm cũ (thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc bàn giao đất thực tế). Vì vậy người sử dụng đất được chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính từ thời điểm cũ đến nay; theo đó, nếu người sử dụng đất dùng vốn vay ngân hàng để trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có thể lượng tính mức chậm nộp là lãi suất tiền vay ngân hàng; nếu dùng vốn tự có để trả tiền thì mức chậm nộp là tỷ suất lợi nhuận của dự án khác, thường cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Bỏ hẳn việc truy thu mới giải quyết được vấn đề

Trước đó, Reatimes đã ghi nhận ý kiến từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cùng nhiều chuyên gia và đại diện doanh nghiệp, đều cho rằng việc sửa đổi Nghị định 103 là hết sức cấp bách, nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, giảm chi phí đầu vào và khơi thông nguồn cung nhà ở.

Các quan điểm đều đồng ý rằng nếu chậm xác định tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất là do lỗi của cơ quan nhà nước, doanh nghiệp không nên bị tính lãi chậm nộp thông qua khoản thu tiền đất bổ sung. Thay vào đó, chỉ nên thu bổ sung khi doanh nghiệp có lỗi - trong trường hợp cơ quan thuế đã thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng doanh nghiệp không nộp đúng hạn.

Trao đổi với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng các phương án của Bộ Tài chính về việc thu tiền sử dụng đất bổ sung là chưa thoả đáng.

Bởi Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật quy định rằng, các luật ban hành sau mà quy định nghĩa vụ tài chính nặng hơn trước thì không được hồi tố. Nhưng dự thảo sửa đổi Nghị định 103 đề xuất giảm mức thu xuống 3,6%/năm từ ngày 1/8/2024 là ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, trong khi các Luật Đất đai trước đây không quy định mức thu này. Do đó, ông Châu đề nghị bỏ quy định khoản thu này đối với những dự án đã có quyết định giao đất, cho thuê đất từ trước ngày 1/8/2024.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cho rằng nguyên nhân chậm nộp tiền sử dụng đất thường không phải lỗi của doanh nghiệp mà do sự chậm trễ từ phía các cơ quan chức năng. Trong khi căn cứ để thu 3,6% được lý giải dựa trên trung bình cộng của 3 chỉ số giai đoạn thi hành Luật Đất đai 2013 (2014 - 2024) gồm lãi suất tiền gửi trung bình kỳ hạn 1 - 6 tháng, CPI trung bình năm và tỷ lệ lạm phát trung bình là hoàn toàn vô lý và không có cơ sở.

"Tôi hoàn toàn ủng hộ phương án không thu khoản phí này và cho rằng việc quy định mức thu thuộc thẩm quyền của Chính phủ, không cần phải chờ sửa đổi Luật Đất đai 2024", ông Châu nhấn mạnh.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa chia sẻ, tại dự thảo lần này, Bộ Tài chính đã lắng nghe, tiếp thu ý kiến từ các hiệp hội, doanh nghiệp. Tuy nhiên, ông cho rằng phần lớn các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn, dù thị trường đã có tín hiệu phục hồi. Bởi vậy, việc truy thu thêm tiền sử dụng đất sẽ khiến doanh nghiệp phải chịu thêm gánh nặng chi phí.

"Nếu dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP vẫn giữ nguyên việc truy thu tiền sử dụng đất, các doanh nghiệp sẽ càng rơi vào thế bí. Điều này có thể dẫn đến một hệ lụy dây chuyền: các dự án tiếp tục bị chậm tiến độ, thị trường thiếu nguồn cung trầm trọng, đẩy giá bất động sản lên cao, vượt ngoài khả năng chi trả của người mua. Tôi cho rằng, Nhà nước nên bỏ hẳn quy định này, bởi tiền sử dụng đất theo quy định mới đã đủ cao và gây áp lực lớn cho doanh nghiệp. Để khu vực kinh tế tư nhân phát triển mạnh mẽ và thị trường bất động sản phát triển bền vững, Nhà nước nên mạnh dạn tháo gỡ những rào cản để doanh nghiệp phục hồi, tăng gia sản xuất, phát triển dự án", ông Quang nhận định.

Bàn sâu về việc sửa đổi quy định của Nghị định 103/2024/NĐ-CP, LS. Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho hay, chính sách phải hướng tới đại đa số những người làm đúng, phải bảo vệ những doanh nghiệp thực hiện nghiêm túc quy định, chờ đợi đầy đủ các thủ tục pháp lý để triển khai dự án. Không thể để doanh nghiệp phải gánh hậu quả từ sự chậm trễ của cơ quan công quyền. Hơn nữa, việc xây dựng chính sách cần đảm bảo tính phân loại và công bằng. Nếu vì một vài doanh nghiệp mà truy thu cả những đơn vị làm đúng sẽ chẳng khác nào "vơ đũa cả nắm".

Do đó, LS. Nguyễn Thanh Hà đề xuất trước hết không nên áp dụng hồi tố với các trường hợp phát sinh trước ngày 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai 2024 bắt đầu có hiệu lực. Nếu cố tình áp dụng hồi tố trong khi luật chưa cho phép sẽ vi phạm nguyên tắc pháp chế. Bên cạnh đó, nếu thực sự cần truy thu thì cũng cần giới hạn trong phạm vi hợp lý. Cụ thể, chỉ nên áp dụng đối với những dự án phát sinh sau ngày 1/8/2024, tức là sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, và chỉ sau khi đã trừ đi khoảng thời gian 180 ngày là thời hạn định giá đất được quy định rõ trong Luật Đất đai 2024.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn, việc điều chỉnh chính sách theo hướng công bằng, hợp lý là điều cần được thực hiện ngay, tránh tạo thêm rào cản để thúc đẩy kinh tế phục hồi và phát triển, đồng thời duy trì niềm tin của người dân và doanh nghiệp vào chính sách pháp luật./.