"Phễu lọc" của thị trường bất động sản công nghiệp

FDI giá trị cao "định hình" lại thị trường

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 11 tháng năm 2025, tổng vốn FDI đăng ký đạt 33,69 tỷ USD (tăng 7,4% so với cùng kỳ). Số dự án đăng ký mới đạt 3.695, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư vào môi trường đầu tư ổn định và năng động. Đặc biệt giải ngân đạt 23,6 tỷ USD - mức cao nhất trong 5 năm qua. Đáng chú ý, đằng sau những con số tươi sáng này là một sự thay đổi về bản chất dòng vốn.

Từ những ngày đầu, khi các nhà sản xuất quốc tế bắt đầu chuyển hoạt động sang Việt Nam, chủ yếu nhờ chi phí lao động thấp, họ thuê nhà xưởng để sản xuất hàng may mặc, giày dép, nội thất và các sản phẩm giá trị thấp. Đến nay, Việt Nam không còn chỉ là bến đỗ của các ngành thâm dụng lao động mà đang trở thành "cứ điểm" của các tập đoàn công nghệ cao như Intel, Amkor, Hana Micron, NVIDIA...

Báo cáo của Savills nhấn mạnh, sự trỗi dậy của các ngành công nghiệp thế hệ mới đang tạo nên những chuyển biến mới mang tính đột phá cho thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Đơn cử, lĩnh vực Trung tâm dữ liệu (Data Centres) tại Việt Nam đang tăng tốc mạnh mẽ, với tổng công suất thiết kế đạt khoảng 524,7 MW vào năm 2025, tăng đáng kể so với giai đoạn trước, và dự kiến có thể chạm mốc 950 MW vào năm 2030 theo các kế hoạch và công bố hiện tại.

Song song đó, ngành bán dẫn được dự báo sẽ đạt quy mô thị trường 16,5 tỷ USD vào năm 2030, cùng mục tiêu đào tạo 50.000 kỹ sư nhằm đáp ứng nhu cầu nhân lực chất lượng cao cho các lĩnh vực công nghệ then chốt.

Ông John Michael Campbell, Giám đốc bộ phận Dịch vụ Bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam nhận định: "Công nghiệp Việt Nam đang chuyển từ mô hình tăng trưởng dựa trên chi phí sang mô hình dựa trên năng lực hệ thống". Điều này đồng nghĩa với việc hạ tầng, năng lượng và dữ liệu đã trở thành bộ ba quyền lực quyết định sức hấp dẫn của một khu công nghiệp mới, nhất là với khu công nghiệp có vốn FDI.

Theo chuyên gia Savills, Việt Nam đang bước vào cuộc chạy đua hoàn thiện hạ tầng kết nối và logistics. Nhiều dự án trọng điểm được thúc đẩy đồng thời, từ mở rộng cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, các tuyến giao thông liên vùng như Biên Hòa - Vũng Tàu, Vành đai 3 - 4 TP.HCM, đến hệ thống cao tốc phía Bắc. Nền tảng năng lượng quốc gia cũng được nâng cấp, đặc biệt ở mảng năng lượng tái tạo, trong khi hạ tầng số và trung tâm dữ liệu bước vào chu kỳ đầu tư mới.

Hơn hết, thị trường công nghiệp giai đoạn mới cũng không còn phụ thuộc hoàn toàn vào vốn ngoại. Dòng vốn trong nước, từ tín dụng, trái phiếu đến các mô hình liên doanh, đang quay trở lại mạnh mẽ, tạo dư địa cho các nhà phát triển nội như KBC, Becamex, Prodezi… mở rộng và nâng cấp hạ tầng theo chuẩn quốc tế.

Đồng quan điểm về vận hội mới, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ dưới sự dẫn dắt của dòng vốn FDI chất lượng cao, đặc biệt là trong các lĩnh vực tiên phong như bán dẫn và trung tâm dữ liệu. Việc Chính phủ ưu tiên xây dựng các khu công nghiệp xanh, thông minh và hiện đại, đi kèm với các chính sách ưu đãi đặc thù đã tạo sức hút mãnh liệt đối với những "đại bàng" công nghệ.

"Sự hiện diện của các tập đoàn này không chỉ khẳng định vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu mà còn trực tiếp thúc đẩy nhu cầu khổng lồ về các mô hình khu công nghiệp chuyên biệt, đáp ứng được những tiêu chuẩn kỹ thuật phức tạp nhất", ông David Jackson đánh giá.

Ông nhấn mạnh, yếu tố làm nền tảng cho sự bứt phá trong năm 2026 chính là mạng lưới hạ tầng và logistics đang được đầu tư đồng bộ, đóng vai trò chất xúc tác quan trọng cho dài hạn. Các dự án trọng điểm như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam cùng sự bùng nổ của thương mại điện tử đang định hình lại nhu cầu về hệ thống kho vận và trung tâm phân phối hiện đại. Sự kết nối xuyên suốt giữa sản xuất và lưu thông không chỉ hỗ trợ trực tiếp cho các khu công nghiệp mà còn củng cố lợi thế cạnh tranh cốt lõi, tạo tiền đề vững chắc để thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam bước vào giai đoạn bứt phá ngoạn mục trong tầm nhìn đến năm 2030.

Cuộc đua ESG - "Phễu lọc" nhà đầu tư chuyên nghiệp

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam chính thức tiến vào giai đoạn sàng lọc gắt gao, nơi các tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) không còn là khái niệm mang tính khuyến khích mà đã trở thành "tấm vé thông hành" bắt buộc. Các nhà đầu tư quốc tế, đặc biệt là nhóm doanh nghiệp công nghệ cao, logistics xanh và sản xuất thông minh, hiện đang đặt ra những yêu cầu khắt khe về không gian xanh, tiêu chuẩn lao động, năng lượng tái tạo và khả năng kiểm soát phát thải ngay từ khâu lựa chọn địa điểm, buộc các chủ đầu tư trong nước phải thay đổi tư duy từ phát triển theo chiều rộng sang phát triển theo chiều sâu bền vững.

Thực tế này cho thấy, khu công nghiệp nào chậm chân trong việc chuyển đổi hoặc không đáp ứng được chuẩn xanh sẽ ngay lập tức bị loại khỏi danh sách ưu tiên của dòng vốn ngoại.

Ở góc độ vĩ mô, nỗ lực của Chính phủ trong việc tái cấu trúc không gian phát triển công nghiệp và nâng cao chất lượng hạ tầng đang tạo ra một bộ khung pháp lý vững chắc cho mô hình kinh tế xanh. Ông David Jackson nhìn nhận, việc áp dụng điều kiện khắt khe như tỷ lệ lấp đầy tối thiểu 60% mới được phê duyệt khu công nghiệp mới, kết hợp cùng cơ chế rút gọn thời gian cấp phép dự án công nghệ cao xuống còn 15 ngày, đã trở thành đòn bẩy gia tăng sức cạnh tranh quốc gia đáng kể.

Theo các chuyên gia, chính những rào cản kỹ thuật này lại là "phễu lọc" hiệu quả để thu hút những nhà đầu tư chuyên nghiệp vốn luôn đặt nặng tính bền vững. Khi ESG trở thành thước đo giá trị, bất động sản công nghiệp Việt Nam không chỉ gia tăng được sức hấp dẫn mà còn xây dựng được một nền tảng vận hành minh bạch, tiệm cận với các tiêu chuẩn quốc tế khắt khe nhất.

Sự chuyển dịch đang thể hiện rõ ràng hơn trên thực tế thông qua làn sóng triển khai dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp ngay trong tháng 12/2025. UBND tỉnh Hưng Yên đã chấp thuận chủ trương đầu tư Khu công nghiệp số 06 - Giai đoạn 1 tại xã Ân Thi và xã Xuân Trúc của Tập đoàn Hòa Phát. Theo quy hoạch, Khu công nghiệp số 06 - Giai đoạn 1 có quy mô hơn 230 ha, dự án có tổng vốn đầu tư hơn 2.700 tỷ đồng. Dự án đang được chủ đầu tư tiến hành hoàn thiện thủ tục pháp lý và thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Dự kiến sẽ bắt đầu xây dựng hạ tầng từ quý III/2026 và sẵn sàng bàn giao mặt bằng trong quý I/2027.

Đặc biệt, ngày 19/12, nhiều tỉnh thành trên cả nước cũng đồng thời khởi công các khu công nghiệp mới. Đơn cử, Hải Phòng khởi công loạt khu công nghiệp, cụm công nghiệp lớn gồm: Dự án Khu công nghiệp Lương Điền - Ngọc Liên có quy mô khoảng 150ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.764 tỷ đồng; Cụm công nghiệp An Thọ có vốn đầu tư thực tế dự kiến lên đến gần 1.000 tỷ đồng; Cụm công nghiệp Dũng Tiến - Giang Biên với tổng mức đầu tư khoảng 790 tỷ đồng…Tại Bắc Ninh, Khu công nghiệp Phúc Sơn có quy mô 123,94ha tổng mức đầu tư hơn 1,8 nghìn tỷ đồng đã bắt đầu triển khai. Tại Thái Nguyên, Kinh Bắc City – KBC đã tổ chức Lễ khởi công dự án KCN Phú Bình có quy mô 675ha…

Điểm chung là các khu công nghiệp, cụm công nghiệp này đều có quy mô lớn, bảo đảm tiêu chí công nghệ tiên tiến, thân thiện môi trường và giá trị gia tăng cao, kỳ vọng sẽ tạo động lực mới trong thu hút đầu tư, mở rộng không gian phát triển công nghiệp.

Giới chuyên gia cho rằng, sự xuất hiện của các khu công nghiệp quy mô lớn, ngay trong giai đoạn bản lề 2025 - 2026 cho thấy niềm tin của dòng vốn về triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản công nghiệp. "Việt Nam không chỉ đang xây dựng nhà xưởng; chúng ta đang xây dựng những hệ sinh thái công nghiệp chuyên biệt, xanh và thông minh để giữ chân các "đại bàng" toàn cầu trong chu kỳ bứt phá 2025 - 2030", chuyên gia Savills đánh giá./.