Phân loại chung cư làm căn cứ xác định giá bán?

Chung cư giá bao nhiêu thì là bình dân, trung cấp, cao cấp?

Trên thực tế, mỗi đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản hoặc đơn vị cung cấp thông tin, báo cáo về thị trường lại đưa ra một mức giá khác nhau để phân loại chung cư. 

Ví dụ, Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi rõ: “Phân khúc căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu/m2) và cao cấp (50 - 80 triệu/m2) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý, chiếm lần lượt 58% và 26% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu/m2) tiếp tục khan hiếm, chỉ xuất hiện số lượng ít tại một số tỉnh, thành cấp 2,3. Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019.” 

Trong khi đó, Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 mới nhất được Batdongsan.com.vn công bố lại phân loại chung cư bình dân có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2, chung cư trung cấp có giá bán từ 30 - 50 triệu đồng/m2, chung cư cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2 trong biểu đồ biến động giá rao bán chung cư tại thị trường Hà Nội và TP.HCM. 

Ngay trong báo cáo Thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản được Bộ Xây dựng công bố hàng quý, mức phân loại chung cư cũng có sự thay đổi. 

Tại mục 4, tiểu mục 4.1, Báo cáo thị trường quý II/2023 của Bộ Xây dựng trình bày: “Phân khúc căn hộ bình dân có mức giá dưới 25 triệu gần như có không biến động và không có dự án mới.”

Tuy nhiên, đến báo cáo quý III/2023 mới được Bộ Xây dựng công bố với báo chí ngày 19/10, cũng tại tiểu mục 4.1, căn hộ bình dân được chú thích “có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 35 triệu đồng/m2”. Căn hộ trung cấp có mức giá từ 30 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2 và căn hộ cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2. 

Giải đáp về sự thay đổi này tại buổi họp báo thường kỳ quý III/2023 của Bộ Xây dựng, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cho biết: “Mức phân loại chung cư trong báo cáo đã có sự điều chỉnh với giá thị trường. Thời gian tới đây, trong Dự thảo Luật chúng ta sẽ có phân loại chung cư, từ đó xác định chung cư hạng 1, 2, 3 làm căn cứ xác định giá bán và quy định về phí dịch vụ chung cư, như vậy sẽ công bằng hơn cho cả chủ đầu tư và người mua.” 

Việc mỗi chủ đầu tư đưa ra một mức giá chung cư khác nhau và mỗi đơn vị cung cấp thông tin về thị trường bất động sản cũng đưa ra một mức giá khác nhau để phân loại chung cư, làm căn cứ để đo lường nguồn cung, lượng giao dịch,... khiến cho người mua và nhà đầu tư rất khó nắm bắt diễn biến khách quan của thị trường.

Đơn cử, thông tin về chung cư bình dân đang được người mua rất quan tâm vì nhu cầu với phân khúc này là rất lớn và ngày càng tăng lên. Tuy nhiên, nếu xác định chung cư bình dân có giá bán từ 25 triệu đồng/m2 đến dưới 35 triệu đồng/m2, nhiều người cũng đặt ra câu hỏi liệu phân khúc này có thực sự còn "tồn tại" tại những thành phố lớn hay không khi mà giá bán chung cư trung bình trên thị trường sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM đã dao động từ 50 - 60 triệu đồng/m2? Nếu mức giá này đã không còn xuất hiện, vậy chung cư giá bao nhiêu thì được gọi là bình dân, và liệu mức giá này có thực sự "bình dân", phù hợp với túi tiền của người mua? 

"Nên để thị trường điều tiết giá" 

Theo quy định hiện hành, việc phân hạng chung cư được thực hiện theo Thông tư 31/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng, ban hành ngày 30/12/2016, có hiệu lực từ ngày 15/2/2017. Theo đó, chung cư được phân hạng theo 4 nhóm tiêu chí:  Nhóm tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc; Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật; Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tầng xã hội; Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành. Hiện nay, chưa có quy định về việc khung giá bán của chung cư hạng A, B, C phải là bao nhiêu, hoặc chung cư có mức giá như thế nào thì được xác định là hạng bình dân, trung cấp, cao cấp. 

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán nhận định, việc phân loại chung cư hạng A, B, C theo các nhóm tiêu chí được đề ra trong Thông tư 31/2016/TT-BXD nhằm mục đích là cơ sở để người mua tự định giá và xuống tiền. Nghĩa là, mức giá bán là bao nhiêu, có hợp lý không sẽ do người mua quyết định. Nếu chung cư đó với chất lượng bình dân nhưng chủ đầu tư lại bán với giá "cao cấp" thì nghiễm nhiên sẽ không được thị trường chấp nhận. 

Ông Trần Nguyên Đán cũng đánh giá: "Hiện nay đang diễn ra tình trạng "lạm phát" chung cư cao cấp, khiến cho người mua nhà khó định giá giá trị thực sự của sản phẩm. Do đó, việc phân hạng chung cư cần diễn ra minh bạch và có tính cập nhật thường xuyên, có nâng bậc và hạ bậc để người mua và thuê nhà có căn cứ khách quan để hiểu rõ về sản phẩm. Nên có cơ quan chịu trách nhiệm về phân hạng chung cư và để cho người mua đóng vai trò là người định giá."

Về việc có nên quy định mức giá bán của chung cư hạng bình dân, trung cấp, cao cấp hoặc ngược lại, đưa yếu tố giá vào để phân hạng chung cư, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế, Giảng viên cấp cao Học viện Tài chính cũng cho rằng cả hai việc đều không nên, bởi giá bán chung cư không chỉ được xác định bởi những yếu tố cứng như quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật,...mà còn chịu ảnh hưởng của những yếu tố mềm như vị trí, nhu cầu, thị hiếu, thương hiệu của chủ đầu tư. 

"Giá chỉ là một yếu tố rất nhỏ để xác định chung cư hạng cao cấp hay bình dân, do đó không nên để yếu tố giá làm căn cứ xác định loại chung cư. Mặt khác, giá cũng có thể lên xuống liên tục nên việc đặt ra quy định chung cư loại nào phải bán giá bao nhiêu cũng khó mà thực hiện được. Nên để thị trường điều tiết giá" - PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định. 

Đồng quan điểm, Luật sư Nguyễn Danh Huế, Chủ tịch HĐTV Công ty Luật Hừng Đông cũng cho rằng việc phân loại chung cư để làm căn cứ xác định giá bán là khó khả thi, bởi giá chung cư chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố và có sự biến động liên tục tùy vào không gian và thời gian. Ông Nguyễn Danh Huế cho rằng, trong nền kinh tế thị trường thì giá cả nên để thị trường quyết định. Cơ quan quản lý nhà nước không nên can thiệp trực tiếp vào giá bán, thay vào đó có thể can thiệp để điều tiết thị trường phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững hơn. 

Về việc có nhiều luồng thông tin khác nhau về diễn biến của thị trường bất động sản, ngay trong buổi họp báo ngày 19/10, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng nhấn mạnh mỗi đơn vị có cách tiếp cận khác nhau, do đó có thể cung cấp những thông tin khác nhau và điều này thuộc về quyền tự do ngôn luận của cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên, nếu đưa ra thông tin sai lệch thì cá nhân, tổ chức cũng sẽ bị xử phạt theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. 

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng đã dành Chương 8 với 5 điều để quy định về "Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản", trong đó xác định trách nhiệm của Bộ Xây dựng, UBND tỉnh và các cơ quan có liên quan trong việc xây dựng, khai thác hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. 

Hiện nay, giá chung cư vẫn tiếp tục chiều tăng tại thị trường Hà Nội, TP.HCM và các thành phố lớn khác. Để đảm bảo người dân được tiếp cận sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu và thu nhập, các cơ quan quản lý và doanh nghiệp cũng đang nỗ lực tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho các dự án nhà ở thương mại đã hoàn thiện và thúc đẩy các dự án nhà ở xã hội để bổ sung nguồn cung mới cho thị trường, từ đó điều chỉnh giá dựa trên việc cân bằng giữa cung và cầu. Cùng với đó, trong thời gian tới, thông tin trên thị trường bất động sản cũng cần được minh bạch hóa để tạo điều kiện thuận lợi cho người mua và nhà đầu tư gia nhập thị trường./.