Giá chung cư liên tục tăng cao, người thu nhập thấp ngày càng khó mua nhà?

Nhu cầu tìm mua lớn, giá chung cư tăng “phi mã”

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý III/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy, chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực.

Cụ  thể, tuy tình hình kinh tế duy trì sự ổn định nhưng thị trường bất động sản quý 3 năm 2023 vẫn chưa khởi sắc. Cả lượng tin rao bán nhà đất và mức độ quan tâm đều tiếp tục có sự giảm sút so với cùng kỳ. Lượt tìm kiếm nhà mặt phố Hà Nội giảm hơn 40%, TPHCM giảm gần 60%. Ngay cả loại hình nhà phố thương mại tại các thị trường du lịch trọng điểm cũng sụt giảm mạnh trong quý vừa qua và chưa thấy rõ diễn biến phục hồi.

Trong khi đó. loại hình đất nền, mức độ quan tâm trên cả nước giảm gần 10% so với quý trước đó. Nếu so với tháng 3/2023, đất nền khu vực phía Bắc ghi nhận mức độ quan tâm giảm 73%; đất nền các tỉnh phía Nam cũng giảm 71% và khu vực miền Trung giảm mạnh nhất, tới hơn 75%. Lượng giao dịch đất nền vẫn chưa cải thiện, chủ yếu do quan ngại về tính pháp lý và giá bán chưa phù hợp.

Với loại hình nhà thấp tầng, tình trạng giảm mạnh về cả nhu cầu và sức mua diễn ra phổ biến hơn, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM. Theo đó, trong quý III/2023, lượt tìm kiếm nhà mặt phố trên cả nước giảm 52%, biệt thự giảm 48% và nhà riêng giảm 42% so với cùng kỳ 2022.

Trái ngược với các loại hình khác, lượt tìm mua chung cư trên cả nước lại tăng nhẹ 3%, lượt tìm thuê cũng tăng 6%. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội tăng 6%, TPHCM tăng nhẹ 1%.

Tỷ lệ giao dịch thành công căn hộ chung cư có dấu hiệu cải thiện, đây cũng là loại hình được kỳ vọng hồi phục tốt. Giá rao bán chung cư không có xu hướng giảm mà chỉ đi ngang, thậm chí tăng nhẹ ở một số sản phẩm và khu vực. So với quý I/2023, giá bán chung cư Hà Nội trong quý III/2023 tăng trung bình từ 4-5%, chung cư TPHCM đi ngang trong thời gian qua.

Trong đó, căn hộ phân khúc cao cấp hiện đã tăng 4%, lên mức 69,8 triệu đồng/m2. Phân khúc trung cấp tăng 5%, dao động quanh mức 39,1 triệu đồng/m2. Còn với phân khúc bình dân, mức giá đã tăng 1% và trung bình rơi vào khoảng 25,2 triệu đồng/m2.

Còn tại TPHCM, giá gần như đi ngang so với quý I năm nay. Dẫu vậy, giá chung cư tại khu vực này vẫn cao hơn đáng kể so với Hà Nội.

Hiện giá căn hộ thuộc phân khúc cao cấp vẫn giữ nguyên mức trung bình 87,5 triệu đồng/m2. Tương tự, phân khúc trung cấp cũng không thay đổi giá bán khi vẫn dao động quanh mốc 43,5 triệu đồng/m2. Riêng phân khúc bình dân lại giảm 3% và có giá chỉ còn 28,4 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, những khu vực có giá chung cư tăng nhanh nhất đều tọa lạc xung quanh những hạ tầng giao thông mới. Ví dụ, các phường nằm dọc tuyến đường sắt 2A (Cát Linh - Hà Đông) tại Hà Nội có giá chung cư tăng khoảng 5 - 15%/năm. Trong đó, phường Phú La và Văn Quán tăng mạnh nhất, lần lượt là 17%/năm và 21%/năm.

Xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TPHCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TPHCM và Hà Nội đã tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Người thu nhập thấp ngày càng khó mua nhà?

Tuy lượt tìm kiếm tăng, nhưng tâm lý người mua vẫn tồn tại một số rào cản nhất định. Theo khảo sát, hai lý do chính khiến nhiều khách hàng không vội xuống tiền mua căn hộ là vì giá bán vẫn còn quá cao và những lo ngại xoay quanh tính pháp lý của dự án.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định: “Việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất”.

Do chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao, tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê).

Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm. Dữ liệu này được Batdongsan.com.vn tổng hợp và phân tích, so sánh với kể từ năm 2015 đến nay.

Còn theo ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận định giá là rào cản lớn nhất với người mua ở thời điểm hiện tại vì các loại hình bất động sản thấp tầng có giá cao hơn nhiều so với mặt bằng thu nhập của người dân và sản phẩm có giá trị lớn khó thực hiện vay để mua. 

Theo ông Tuấn, mỗi phân khúc bất động sản thấp tầng lại có một xu hướng và tiềm năng hồi phục khác nhau. Cụ thể, nhà phố còn đang trầm lắng do hoạt động du lịch - bán lẻ chưa tăng trưởng mạnh mẽ vì ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô và hậu dịch COVID-19. 

Một nguyên nhân khác khiến giá nhà tăng cao, người thu nhập thấp ngày càng khó mua nhà là nguồn cung nhà ở bình dân tại thành phố lớn trong tương lai rất hạn chế. Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM, 74% tổng số dự án là những dự án có đất hỗn hợp, quy mô lớn, nằm tại các quận vùng ven và huyện ngoại thành (nguồn cung chủ yếu nhà ở bình dân).
Các dự án này bao gồm đất ở, đất nông nghiệp mà doanh nghiệp đã nhận chuyển nhượng, xen cài đất rạch, bờ đất, đường thuộc diện Nhà nước trực tiếp quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án. Theo quy định, phần diện tích này phải đấu giá theo giá thị trường. Do đó, đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại (mới) đã giải phóng mặt bằng, có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc thủ tục công nhận chủ đầu tư.
"Trong vòng 5 năm tới, số dân TPHCM sẽ tăng hơn 1 triệu người. Nếu thành phố không đề ra các mô hình phát triển nhà ở đáp ứng tình trạng gia tăng dân số thì nhu cầu nhà ở sẽ hết sức nan giải"- Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận định.
Theo tính toán của Bộ Xây dựng, đến năm 2020, các khu vực đô thị cả nước có hơn 1,7 triệu người khó khăn về nhà ở và 1,7 triệu công nhân có nhu cầu ổn định chỗ ở. Để đáp ứng nhu cầu này, cần phải xây dựng khoảng 700.000 căn hộ nhà ở giá rẻ. Trong khi đó, thị trường đang thiếu sản phẩm nhà ở thương mại loại vừa và nhỏ có giá vừa túi tiền, thiếu nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá thấp.
Mặt khác, Nhà nước lại chưa có chính sách tín dụng phù hợp hỗ trợ người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị tạo lập nhà ở cũng như cơ chế chính sách hữu hiệu nhằm khuyến khích các doanh nghiệp phát triển các dự án nhà ở cho thuê để giải quyết nhu cầu chỗ ở của sinh viên, công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Bởi vậy, thị trường bất động sản nhà ở, nhất là phân khúc bình dân trong 2019-2020 có thể gặp khó khăn và thu hẹp hơn nhiều so với giai đoạn vài ba năm trước.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản đề nghị các địa phương cần triển khai xây dựng, điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở làm cơ sở cấp phép đầu tư cho các dự án nhà ở. Rà soát, bổ sung quy hoạch để có quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội.
Đồng thời, đề nghị Chính phủ và các bộ, ngành liên quan sớm cân đối nguồn vốn bù lãi suất, đưa chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp khu vực đô thị. Sớm thành lập ngân hàng tiết kiệm nhà ở để người dân chủ động tham gia, tạo nguồn vốn cải thiện nhà ở của bản thân cũng như có trách nhiệm đối với việc này.