Phân khúc văn phòng cần chuyển mình thế nào trong bối cảnh 4.0?

Không gian làm việc 4.0 sẽ không còn những văn phòng chật hẹp trong các tòa cao ốc cao chọc trời. Thay vào đó là mô hình văn phòng xuất hiện nhiều loại hình với mặt sàn rộng, trang bị đầy đủ tiện ích công nghệ, kết hợp công viên cây xanh, quán cà phê và đặc biệt là tính chia sẻ cao. Trong bối cảnh công nghệ 4.0 “bùng nổ” và tinh thần khởi nghiệp lên cao tại Việt Nam sẽ đưa tới những thuận lợi gì cho thị trường văn phòng cho thuê? Mô hình văn phòng truyền thống phải thay đổi ra sao để tồn tại và phát triển? Cà phê cuối tuần cùng bàn luận về chủa đề này.Xin giới thiệu các chuyên gia: ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam; bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu – Tư vấn SavillsHà Nội; bà Nguyễn HoàiAn, Giám đốc chi nhánhCBREHà Nội.

PV: Các chuyên gia nhận định thế nào về xu hướng văn phòng cho thuê tại Việt Nam trong bối cảnh cách mạng công nghệ 4.0 “bùng nổ”?

Ông Stephen Wyatt: Văn phòng làm việc đang dần thay đổi bởi những cải tiến trong công nghệ và dữ liệu. Cụ thể, sản phẩm bất động sản này thay đổi theo 5 xu hướng chính. Đầu tiên chính là việc ứng dụng khoa học dữ liệu để giành ưu thế. Những thiết bị cảm biến và hệ thống thông minh xuất hiện ngày càng phổ biến ở các tòa nhà văn phòng để đo lường hiệu suất sử dụng của tòa nhà.

Thời gian tới, các thiết bị này sẽ tiếp tục phát triển nhiều hơn ở nơi làm việc, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động cũng như tạo ra khối lượng lớn dữ liệu cho văn phòng. Dữ liệu này sẽ hỗ trợ người sử dụng trong việc bố trí không gian hợp lý và giúp nâng cao hiệu quả kinh doanh... Các công ty cần quản lý dữ liệu của mình một cách hợp lý và phân tích thông tin hiệu quả.

Xu hướng thứ hai là việc đưa công nghệ vào chiến lược nơi làm việc. Do đến năm 2020, số lượng các thiết bị được kết nối internet dự đoán sẽ tăng lên 20 tỷ thiết bị, các công nghệ mới nổi như thực tế ảo (VR) sẽ bắt đầu tham gia vào một số không gian làm việc cạnh tranh hàng đầu. 10 năm tới, những cải tiến về điện toán và trí thông minh nhân tạo sẽ làm thay đổi phong cách làm việc. Trong khi đó, việc áp dụng rộng rãi các thiết bị như điện thoại thông minh sẽ tạo thuận lợi để quản lý nguồn nhân lực và ảnh hưởng đến hành vi của người lao động. Làm việc từ xa sẽ trở nên dễ dàng hơn nhờ kết nối mạng tốc độ cao 5G và cáp quang.

Các công ty nên thử nghiệm, ứng dụng những công nghệ thông minh để nâng cao kinh nghiệm làm việc cho nhân viên, cũng như đảm bảo hệ thống được bảo mật tốt nhất.

Thứ ba, nâng cao trải nghiệm của người sử dụng đang trở thành một yếu tố ngày càng quan trọng trong thiết kế nơi làm việc. Những văn phòng được cung cấp đa dạng thức ăn và đồ uống, được trang bị phòng tập thể dục, những không gian vui chơi giải trí ngày càng trở nên phổ biến hơn khi các công ty phải cạnh tranh để thu hút nhân tài...

Ngoài ra, hai xu hướng thay đổi văn phòng làm việc cuối cùng được nhắc đến là yếu tố tiện ích và yếu tố chăm sóc sức khỏe, phúc lợi cho nhân viên.

Cụ thể, những văn phòng làm việc cần được thiết kế phù hợp, hiệu quả chi phí, đặc biệt là những vườn ươm, những khoảng không gian sáng tạo, hiện đại sẽ là một phần cốt lõi của chiến lược bất động sản và chiến lược đổi mới.

Các tòa nhà thông minh, thiết kế tối ưu hơn có thể giúp nâng cao chất lượng bầu không khí trong tòa nhà, tận dụng ánh sáng tự nhiên và tạo môi trường làm việc năng động, năng suất...

Hiện nay, tính riêng tại TP.HCM các khách hàng là những công ty công nghệ hoặc liên quan đến nền tảng công nghệ mới đang thuê văn phòng chiếm 16% toàn thị trường, cao nhất khu vực ASEAN. Nhóm khách thuê công nghệ và các công ty khởi nghiệp đặc biệt ưa chuộng mô hình Co-working đang thịnh hành. Quy mô thị trường không gian làm việc chung đang mở rộng mạnh mẽ trong vài năm gần đây, nâng diện tích đạt tổng hơn 3,7 triệu mét vuông tại 14 thành phố lớn khu vực châu Á Thái Bình Dương.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội: Thời gian vừa qua, một hiện tượng rất đáng lưu ý của thị trường văn phòng là sự nổi lên của các không gian làm việc linh hoạt (Co-working space) đang dần thay đổi cơ cấu khách thuê của khối văn phòng truyền thống. Theo các giao dịch được thu thập bởi CBRE trong năm 2018 thì các giao dịch từ không gian làm việc linh hoạt chiếm tỷ lệ cao nhất với 22% trong tổng số các khách hàng đã giao dịch.

Sự gia tăng nhanh chóng của nguồn cung tại thị trường này đã giúp giải quyết được các vấn đề về “nơi làm việc” của rất nhiều công ty khởi nghiệp, doanh nghiệp vừa và nhỏ, người làm nghề tự do hay thậm chí là các công ty lớn và những tập đoàn.

Sự bùng nổ mạnh mẽ của không gian làm việc linh hoạt cũng tỷ lệ thuận với tình hình hoạt động của mô hình này. Trong quý IV/2018, tỷ lệ lấp đầy trung bình của không gian làm việc chung tại TP.HCM đạt xấp xỉ 80%. Nguồn cung không gian làm việc linh hoạt dự kiến sẽ tăng lên trong năm 2019. Tương tự, tại Hà Nội, không gian làm việc chung đã nổi lên như một nguồn cầu chính. Các khách thuê này chiếm đến 31% các giao dịch cho thuê trên 1.000m2.

PV: Các công ty và tập đoàn ngày nay đã và đang thay đổi mô hình văn phòng của mình từ mô hình khép kín truyền thống sang mô hình thiết kế năng động văn phòng chia sẻ, xa hơn là Smart Office. Vậy theo chuyên gia, văn phòng truyền thống phải thay đổi thế nào để có thể tồn tại?

Bà Đỗ Thu Hằng: Sự ra đời của Co-working space sẽ khiến văn phòng truyền thống phải linh hoạt hơn. Sắp tới văn phòng truyền thống phải tính đến việc tạo không gian không chỉ làm việc, mà phải tối ưu hóa, tạo thêm những góc thiền, yoga,...

Nhiều tòa nhà, thậm chí trong cùng một tòa nhà, vẫn có những khu vực làm văn phòng chia sẻ, đáp ứng mọi đối tượng, mọi phân khúc, có điều họ không tựđứng ra điều hành mà các bên như Toong, Wework, Cowork sẽ đứng ra tổ chức, dựa trên thương hiệu đang được xây dựng.

Để đón đầu xu thế, tôi cho rằng cần có cái nhìn dài hạn, các chủ đầu tư cũng phải xem xét và lưu tâm việc linh hoạt trong cơ cấu giá thuê, linh hoạt trong chiến dịch cho thuê để đảm bảo hiệu suất tốt nhất. Ngoài ra, yếu tố dịch vụ văn phòng rất quan trọng, nhất là các tòa văn phòng hạng A. Theo đó, mỗi tòa nhà văn phòng sẽ không đơn giản chỉ là nơi làm việc mà còn là nơi cung cấp các dịch vụ chung như siêu thị, cà phê, phòng chơi dành cho trẻ em…

Còn đối với khách hàng là các doanh nghiệp nước ngoài, khi lựa chọn thuê một địa điểm nào đó họ thường quan tâm đến đơn vị quản lý, trình độ quản lý. Bởi vậy, chủ đầu tư cũng nên lựa chọn những đơn vị quản lý chuyên nghiệp, chọn mặt gửi vàng để quản lý các tòa nhà của mình.

Ông Stephen Wyatt: Đến năm 2030, văn phòng sẽ trở thành những địa điểm làm việc của đội ngũ nhân viên, người lao động ngắn hạn và những nhóm chuyên gia thường xuyên đi công tác. Do đó, những văn phòng làm việc cần được thiết kế phù hợp, hiệu quả chi phí, đặc biệt là những vườn ươm, những khoảng không gian sáng tạo, hiện đại sẽ là một phần cốt lõi của chiến lược bất động sản và chiến lược đổi mới.

Số lượng các dự án trong danh mục đầu tư bất động sản của một công ty cũng sẽ bị ảnh hưởng. Danh mục đầu tư nên được sắp xếp một cách hợp lý với các địa điểm cốt lõi nằm tại những vị trí chiến lược để thu hút các đối tác, khách hàng, đội ngũ nhân viên và góp phần thu hút nhân tài.

Ngoài ra, các công ty sẽ phụ thuộc hơn vào tốc độ và khả năng thích ứng của các mạng lưới truyền thông, kết nối tối ưu sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh chính và giữ vai trò quan trọng việc cung cấp nước, điện, khí đốt, và là một trong những yếu tố chính trong các quyết định về lựa chọn vị trí và bất động sản.

Trong khi đó, những không gian văn phòng u ám, ngột ngạt sẽ không phải là những lựa chọn tốt cho nơi làm việc. Sự gia tăng của các tòa nhà thông minh, thiết kế tối ưu hơn có thể giúp nâng cao chất lượng bầu không khí trong tòa nhà, tận dụng ánh sáng tự nhiên và tạo môi trường làm việc năng động sẽ tác động mạnh mẽ đến năng suất làm việc, tính bền vững và phúc lợi tốt cho cả công ty và nhân viên.

Bà Nguyễn Hoài An: Một khảo sát của CBRE cho thấy khoảng 50% khách thuê dự tính cần ít hơn diện tích không gian văn phòng truyền thống trong thời gian tới và tìm kiếm những không gian chất lượng cao hơn nhằm khích lệ sự cộng tác, đổi mới và tăng phúc lợi của nhân viên. Theo đó, nhu cầu tích hợp mô hình không gian làm việc chung trong các tòa nhà văn phòng truyền thống cũng bắt đầu xuất hiện do nhu cầu của khách thuê. Tuy nhiên, việc ứng dụng mô hình không gian làm việc chung trong tòa nhà đòi hỏi các chủ tòa nhà phải cân nhắc yếu tố lợi nhuận và văn hóa làm việc.

PV: Tương tự, các mô hình văn phòng mới cũng cần phát triển như thế nào để có đủ sức cạnh tranh?

Bà Đỗ Thu Hằng: Một số người có thể hoài nghi về tốc độ tăng trưởng chóng mặt của Co-working, nhưng rõ ràng mô hình này đã và đang đáp ứng một nguồn cầu chưa được thỏa mãn trên thị trường văn phòng. Trái với số lượng doanh nghiệp vừa và nhỏ và doanh nghiệp mới khởi nghiệp rất lớn, số lượng không gian làm việc chung hiện là một phần rất nhỏ của hoạt động cho thuê văn phòng, cho thấy có cơ hội để mô hình này phát triển hơn nữa. Theo đó, Co-working chắc chắn phát triển tuân theo các chu kỳ kinh tế và biến đổi, để phù hợp với những thay đổi trong cách làm việc của thế hệ lao động mới.

Bà Nguyễn Hoài An: Nếu như những tiện ích cho thuê được coi là “phần cứng” thì “phần mềm” của một Co-working space là sự tương tác tích cực giữa các thành viên. Để tạo được giá trị cộng thêm này, người quản lý một không gian làm việc chung thường phải nắm rõ thông tin, kết nối thành viên khi nhận thấy khả năng hợp tác giữa họ qua các buổi sinh hoạt chung.

Các cải cách công nghệ đã làm thay đổi nhu cầu sử dụng văn phòng làm việc từ truyền thống sang mô hình văn phòng linh hoạt hơn. Tất cả hoạt động vận hành đều diễn ra ở một văn phòng, tập trung vào tính bảo mật, an toàn dữ liệu và tích hợp các giải pháp thông minh. Không gian làm việc kiểu mới này chú trọng vào các hoạt động vận hành, cần cung cấp các lựa chọn mở rộng trong tương lai và không gian, tiện ích cho các sự kiện.

PV: Thưa các chuyên gia, trong năm 2019, tốc độ tăng trưởng của phân khúc văn phòng ra sao? Đâu sẽ là điểm nổi bật của phân khúc này?

Ông Stephen Wyatt: Với những tiến bộ nhanh chóng trong công nghệ, môi trường làm việc ngày nay có tính di động cao hơn và chu kỳ kinh doanh ngắn lại. Công nghệ lên ngôi, con người cũng đòi hỏi làm việc với thời gian và không gian tốt hơn, điều này thúc đẩy thị trường văn phòng trở nên sôi động.

Bên cạnh đó, với sự tăng trưởng mạnh mẽ của kinh doanh trực tuyến tại Việt Nam, trong thời gian tới các tập đoàn công nghệ sẽ tiếp tục săn lùng các tòa nhà văn phòng lý tưởng và nhanh chóng trở thành nhóm khách thuê chính. Thời điểm này cũng là thời cơ dành cho các nhà đầu tư và chủ đầu tư có thể xây dựng văn phòng để bắt kịp nhu cầu.

Tuy nhiên, yếu tố tiên quyết mà các công ty công nghệ hướng đến là vị trí văn phòng phải thu hút được nhân tài, được chế độ hỗ trợ của Chính phủ, có khả năng kết nối giao thông, môi trường làm việc tích hợp với mục tiêu sống, vui chơi và làm việc. Theo đó, chủ đầu tư cần phải cân nhắc đến những nhu cầu mà nhóm khách hàng này mong muốn.

Ngoài ra, thách thức lớn nhất của Co-working space là nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B hiện tại đang hạn chế. Các đơn vị điều hành đã bắt đầu cân nhắc đến loại hình thay thế là nhà phố hoặc diện tích bán lẻ mới để thiết lập không gian làm việc linh hoạt của mình. Một số đơn vị điều hành không gian làm việc chung đang gặp trở ngại trong việc giữ chân người thuê. Một số khách thuê ngắn hạn có xu hướng chuyển sang các không gian mới hơn trong khi các khách thuê lớn đang nâng thời gian thuê từ ngắn hạn lên trung hạn và dài hạn.

Bà Nguyễn Hoài An: Khoảng 1 năm trở lại đây, số lượng đơn vị kinh doanh văn phòng chia sẻ ở Việt Nam tăng đột biến từ 17 lên gần 40 hãng, trong đó doanh nghiệp Việt đang chiếm áp đảo, khi chỉ có 2 đơn vị vận hành nước ngoài. Tuy nhiên, với tốc độ tăng trưởng trung bình 50%/năm, không gian làm việc chung tại Việt Nam hứa hẹn sẽ là một kênh đầu tư hấp dẫn trong mắt doanh nghiệp nước ngoài. Một cuộc chiến dài hơi và khó tiên lượng sẽ sớm diễn ra tại Việt Nam. Đặc biệt, trong thời đại công nghệ 4.0, văn phòng chia sẻ được xem như là một nơi khá hữu hiệu để hợp thức hoá thủ tục pháp lý cho các công ty hoạt động kinh doanh online.

Triển vọng trong năm 2019, giá thuê văn phòng TP.HCM không kỳ vọng tăng lên nữa mà sẽ ổn định ở mức hiện tại.Trong khi đó tại Hà Nội, năm 2019, dự báo thị trường văn phòng sẽ có một lượng cung mới được tung ra. Do đó các đơn vị cho thuê bao gồm văn phòng hiện hữu và dự án tương lai sẽ phải có chiến lược phù hợp về giá để nâng cao tính cạnh tranh của phân khúc này tại Hà Nội trong các năm tới.

Bà Đỗ Thu Hằng: Thị trường văn phòng cho thuê tại Việt Nam đang chuẩn bị bước vào giai đoạn bùng nổ mới, trong đó năm 2018 là bước đệm, năm 2019 - 2020 sẽ thực sự sôi động. Chúng tôi cũng nhận thấy Co-working space đang có triển vọng. Bởi nhìn vào lượng doanh nghiệp thành lập mới tại Hà Nội có thể thấy số lượng doanh nghiệp thì nhiều nhưng số lao động bình quân/doanh nghiệp lại nhỏ. Rất nhiều người có những công ty riêng và họ cần một không gian vừa phải, hiện đại, có thể tiếp khách được, có chất lượng như kì vọng, linh hoạt trong thanh toán. Do đó, chúng tôi cho rằng Co-working space sẽ là xu hướng phát triển trong thời gian tới.

Xin cảm ơn các chuyên gia!