Phân khúc chung cư tiếp diễn tình trạng lệch pha

Căn hộ cao cấp vẫn chiếm sóng

Bước sang năm 2026, thị trường bất động sản được dự báo có khả năng vẫn lặp lại kịch bản mất cân đối nguồn cung nhà ở chung cư, thể hiện rõ nhất tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Theo dữ liệu từ JLL Việt Nam, chỉ riêng trong quý IV/2025, thị trường Hà Nội đã đón nhận gần 5.700 căn hộ mới, đẩy tổng nguồn cung cả năm lên con số ấn tượng gần 9.400 căn. Điều đáng nói không chỉ nằm ở số lượng mà còn ở sự leo thang chóng mặt của mặt bằng giá. Giá sơ cấp trung bình đã chạm ngưỡng 4.300 USD/m², ghi nhận mức tăng trưởng kỷ lục 37,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Sự xuất hiện dày đặc của các dự án hạng sang với mức giá phổ biến từ 5.000 đến 6.500 USD/m2 cho thấy khẩu vị của các nhà phát triển đang dịch chuyển hẳn sang nhóm khách hàng thượng lưu. Hiệu ứng này lan tỏa mạnh mẽ sang thị trường thứ cấp khi giá bán tại đây cũng tăng gần 19% theo năm, đặc biệt sôi động tại các tâm điểm như Tây Hồ Tây và trục đường Vành đai 2.

Song hành với Hà Nội, thị trường TP.HCM cũng ghi nhận những tín hiệu hồi sinh rõ nét của nhóm sản phẩm cao cấp. Trong quý cuối cùng của năm 2025, nguồn cung mới là hơn 1.800 căn, tăng tới 47% so với quý trước. Động lực chính thúc đẩy sự tăng trưởng này đến từ việc mở bán các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu và đặc biệt là sự tái khởi động của các dự án từng "đóng băng" nhiều năm như Narra Residence hay The Park Avenue. Việc các dự án lớn quay trở lại đường đua không chỉ bổ sung nguồn cung mà còn cho thấy niềm tin của các chủ đầu tư đang dần phục hồi sau giai đoạn thanh lọc gắt gao.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho rằng, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục duy trì trạng thái sôi động trong năm 2026. Các sản phẩm mới dự kiến sẽ lan rộng ra cả khu vực ngoại thành nhưng vẫn giữ định vị từ cao cấp đến sang trọng, thiếu vắng phân khúc bình dân giá rẻ. Đáng chú ý, mức giá phổ biến trên 5.000 USD/m2 sẽ dần trở thành tiêu chuẩn mới, thậm chí những dòng bất động sản hàng hiệu có thể xác lập đỉnh giá mới trên 6.500 USD/m2.

Trước đó, số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ ra rằng, trong hơn 80.000 căn hộ mới của năm 2025, có tới 25% sản phẩm có giá trên 100 triệu đồng/m2, gấp 10 lần so với năm trước đó. Tại các quận trung tâm Hà Nội và TP.HCM, có đến 85% nguồn cung mới nằm ở mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Việc phân khúc bình dân hoàn toàn "vắng bóng" đang đẩy người lao động có nhu cầu ở thực vào thế khó.

Thực tế này cho thấy, dù thị trường chung cư trong năm 2026 vẫn tiềm năng nhưng cũng đặt ra bài toán đầy thách thức về sự lệch pha nguồn cung khi dòng sản phẩm bình dân ngày càng bị đẩy xa khỏi tầm tay của đại đa số người dân.

Giải bài toán bằng kết hợp giữa Nhà nước và doanh nghiệp

Việc tập trung quá mức vào phân khúc cao cấp không chỉ tạo áp lực lên mặt bằng giá chung mà còn tiềm ẩn nguy cơ "bong bóng" cục bộ. Khi phần lớn sản phẩm phục vụ giới đầu tư và kinh doanh thay vì người ở thực, hiện tượng mua đi bán lại sẽ làm gia tăng các giao dịch ảo, khiến chất lượng phát triển của thị trường và bài toán an sinh xã hội đi xuống.

Các chuyên gia kinh tế cảnh báo, nếu năm 2026 tiếp tục duy trì cơ cấu nguồn cung lệch pha như hiện tại, thị trường sẽ đối mặt với nguy cơ thừa cung "ảo". "Thừa" những căn hộ hàng chục tỷ đồng không người ở, nhưng lại "thiếu" trầm trọng những căn hộ vừa túi tiền - vốn là nền tảng cho sự ổn định an sinh xã hội.

Tại diễn đàn thị trường Bất động sản Việt Nam VREF 2026, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thẳng thắn chỉ ra rằng, cơ cấu sản phẩm chưa hợp lý - phân khúc cao cấp, hạng sang chiếm tỷ trọng lớn, trong khi các sản phẩm nhà ở giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu thực của đại bộ phận người dân lại còn thiếu hụt, đang là thách thức không nhỏ đối với thị trường bất động sản.

"Đây là vấn đề mang tính cơ cấu, đòi hỏi sự điều chỉnh đồng bộ từ quy hoạch, chính sách đất đai, tín dụng cho tới chiến lược đầu tư của doanh nghiệp. Việc không kịp thời điều chỉnh cơ cấu sản phẩm có thể dẫn tới hệ lụy lâu dài, khiến thị trường phát triển lệch pha, thiếu bền vững và dễ tổn thương trước các biến động kinh tế vĩ mô", Thứ trưởng khẳng định.

Để giải bài toán này, chia sẻ bên lề sự kiện Diễn đàn thị trường Bất động sản Việt Nam VREF 2026, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng cần một sự phối hợp giữa chính sách và doanh nghiệp. Cụ thể, cần đẩy nhanh tiến độ phê duyệt các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ thông qua việc tháo gỡ rào cản pháp lý và tiếp cận quỹ đất. Việc áp dụng các công cụ thuế đối với người sở hữu nhiều bất động sản hoặc bỏ hoang đất dự án cũng cần được xem xét để hạn chế tính đầu cơ.

Về phía doanh nghiệp, TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, thay vì mải mê chạy theo lợi nhuận biên cao từ phân khúc hạng sang, các chủ đầu tư cần tái cấu trúc danh mục sản phẩm. Việc hướng dòng vốn vào phân khúc trung cấp không chỉ giúp doanh nghiệp khơi thông dòng tiền nhanh hơn mà còn đảm bảo tính thanh khoản bền vững trong dài hạn.

"Năm 2026 được kỳ vọng là năm thị trường bất động sản hồi phục mạnh mẽ. Tuy nhiên, sự hồi phục đó chỉ thực sự có ý nghĩa nếu nguồn cung đáp ứng đúng nhu cầu của đại đa số người dân. Giải quyết được sự mất cân đối này chính là chìa khóa để đưa thị trường và phát triển lành mạnh hơn", TS. Nguyễn Minh Phong nhận định./.