“Nội chiến” chung cư: Có cách nào hóa giải?

Những cuộc “nội chiến” một khi đã bùng phát sẽ kéo dài dai dẳng

Tụ tập đông người, căng băng rôn, hô khẩu hiệu đòi quyền lợi đã và đang trở thành những làn sóng, phong trào ở những dự án chung cư xảy ra tranh chấp.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2018 có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. Con số này đã cho thấy nội chiến chung cư đang bùng nổ với xu hướng ngày càng gia tăng tại nhiều dự án trong thời gian gần đây, và hầu hết tranh chấp đều kéo dài dai dẳng.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc cư dân căng băng rôn đòi quyền lợi không phải là vấn đề mới nhưng đang diễn biến thành phong trào với tính chất ngày càng phức tạp và khó giải quyết triệt để: “Tình trạng này thực tế đã diễn ra âm ỉ từ lâu. Nhưng nếu trước đây chỉ có ở một vài chung cư thì hiện tại lại đang lan rộng thành phong trào, diện các chung cư có mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân ngày càng mở rộng, số lượng nhiều hơn, sự đấu tranh mạnh mẽ hơn, phức tạp hơn với số lượng người tham gia đông hơn”.

GS. Đặng Hùng Võ cho rằng, mối quan hệ ba bên giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân hiện tại vẫn chưa được giải quyết thấu đáo. Đó là nguyên nhân dẫn đến những cuộc nội chiến ở chung cư một khi đã bùng phát thường kéo dài dai dẳng.

“Việc cư dân tụ tập đông người, căng băng rôn, hô khẩu hiệu để đòi quyền lợi hay thể hiện nguyện vọng của mình một cách mạnh mẽ là chuyện thông thường. Bởi khi kiến nghị từng người đơn lẻ không được trả lời hoặc giải quyết một cách thỏa đáng thì họ buộc phải tụ tập nhiều người hơn, đó là lẽ tự nhiên. Tôi cho rằng các cơ quan nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền cần có suy nghĩ thấu đáo về việc tại sao người dân lại làm thế kia”, ông Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Vị chuyên gia này phân tích, mọi nguyên nhân gây ra mâu thuẫn ở chung cư đều xuất phát từ lợi ích. Cư dân thường mong muốn những lợi ích lớn hơn nhưng chủ đầu tư không đáp ứng vì những lý do riêng cũng liên quan đến lợi ích của họ. Do vậy, chỉ khi tìm được tiếng nói chung giữa hai bên thì mới hy vọng mâu thuẫn được hóa giải.

“Đây là mối quan hệ mua bán trên hợp đồng, là mối quan hệ dân sự do đó việc hòa giải không đơn giản. Bởi căn cứ duy nhất để giải quyết là hợp đồng nhưng hợp đồng thường do chủ đầu tư soạn ra thiên về lợi ích của chủ đầu tư, đôi khi không đầy đủ, không ghi rõ các điều kiện liên quan giống như khi quảng cáo bán hàng, đặc biệt là vấn đề liên quan đến quyền và lợi ích của cư dân. Còn người mua nhà Việt Nam lại thường không quan tâm nhiều đến nội dung hợp đồng, đến khi thấy quyền lợi của mình không được như mong muốn mới đi kiến nghị. Chính vì vậy chúng ta thấy rằng cuộc chiến này phải kéo dài một thời gian dài nữa thì nó mới có thể giải quyết được tận gốc vấn đề”.

Theo ông Võ, cũng có những trường hợp, dù chủ đầu tư đã đối thoại với cư dân và đi đến sự thỏa thuận, thông cảm. Nhưng bên cạnh những người bức xúc cần chủ đầu tư đưa ra câu trả lời thì một số người lại lợi dụng đưa những thông tin sai lệch về dự án, kích động, xúi giục cư dân tiếp tục căng băng rôn, tụ tập chống đối chủ đầu tư khiến sự việc trở nên căng thẳng nhằm “lấy danh tiếng” để trục lợi riêng. Đây là hành vi mang tính hình sự, cần điều tra và xử lý nghiêm khắc.

Còn trên thực tế, đa số người dân đều muốn sống yên bình, ổn định và hầu hết chủ đầu tư cũng muốn giữuy tín để đầu tư những dự án khác nên hai bên không ai ngần ngại việc ngồi lại và cùng nhau giải quyết. Nhưng một khi, sự việc đã bị đẩy đi quá xa, thì mâu thuẫn lại càng khó hóa giải.

Hóa giải cách nào khi sự việc bị đẩy đi quá xa?

Theo GS. Đặng Hùng Võ, một khi sự việc đã đi quá xa, tranh chấp kéo dài thì dù ai thắng, ai thua thì thiệt hại cũng là rất lớn: “Ở những chung cư có tranh chấp, chắc chắn giá trị dự án sẽ giảm xuống. Cả cư dân, chủ đầu tư dự án đều bị thiệt hại và sâu xa hơn là hình ảnh của đất nước cũng bị ảnh hưởng khi thường xuyên có những nhóm cư dân xuống đường đòi quyền lợi, trật tự không được đảm bảo.

Trong chiến lược phát triển nhà ở, sẽ có 80% là chung cư, thu hẹp dần các nhà ở riêng lẻ. Nhưng nếu tiếp tục để tình trạng tranh chấp diễn ra ngày một nhiều, ắt sẽ tạo ra tâm lý sợ chung cư, ngại chung cư và người ta sẽ đi tìm không gian nào đó tốt hơn. Thị trường nhà ở này chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng, nguy cơ thừa cung”.

Do vậy, theo GS Đặng Hùng Võ, cần phải có những giải pháp kịp thời để hóa giải những mâu thuẫn đang xảy ra ở các chung cư, tránh trường hợp để câu chuyện đi quá xa sẽ gây ra hệ lụy nghiêm trọng.

“Phải nói rằng, khung pháp luật về nhà ở chung cư chưa thực sự “kín” còn thực thi pháp luật thì rất “hở”. Do vậy, chung cư vẫn như cái tổ ong lộn xộn.

Hiện nay khung pháp luật chúng ta chỉ có một chương trong Luật Nhà ở là về chung cư, một chương nữa nói về phá dỡ, sửa chữa nhà nói chung trong đó có phần nói về nhà chung cư. Như thế là chưa đủ. Do đó, để hóa giải những mâu thuẫn, tình trạng mất trật tự ở chung cư, tôi cho rằng cần phải có một khung pháp luật về chung cư chi tiết hơn, quy định đầy đủ về quyền lợi, trách nhiệm của các bên và hướng giải quyết các vấn đề chung cư như quỹ bảo trì, ban quản trị, sổ đỏ, chất lượng nhà chung cư… Ở các nước, luật chung cư rất đầy đủ, chi tiết để tạo nên một quy tắc chung về cuộc sống chung cư.

Thứ hai, pháp luật có nghiêm mà không có văn hóa cũng trở nên lộn xộn, tạo ra cuộc sống hỗn độn ở trong chung cư mà mạnh ai người nấy làm. Không gian cũng có thể bị lấn chiếm trở thành không gian riêng,…

Tôi cho rằng vận động để nâng cao ý thức tiếp nhận cuộc sống có văn hóa tại không gian chung cư là điều rất cần thiết và đây là phạm trù thuộc về đạo đức chứ không phải phạm trù thuộc về pháp luật. Chỉ khi cả hai mặt pháp luật và đạo đức đều phải quan tâm thì mới giải quyết được tận gốc những xung đột, những mâu thuẫn mà hiện nay đang xảy ra rất nhiều trong các nhà chung cư.

Chính những người dân, chủ đầu tư cũng phải thể hiện vai trò, trách nhiệm của mình, đặt lợi ích chung lên hàng đầu. Bởi thực tế, có nhiều cư dân, kể cả những người tham gia ban quản trị không tìm hiểu kỹ về quy định của pháp luật về quản lý, vận hành nhà chung cư, luôn đòi hỏi cao mà không có trách nhiệm, thậm chí vào Ban quản trị để trục lợi, trở thành những “ông vua con”. Còn các chủ đầu tư thì không muốn buông quyền của mình, không lắng nghe và giải quyết sự việc một cách thỏa đáng.

Ngoài ra, không thể không nhắc đến vai trò trung gian của chính quyền cấp cơ sở, cao hơn nữa là Nhà nước trong việc quan tâm, lắng nghe và giải quyết những nguyện vọng của người dân một cách thỏa đáng. Tránh trường hợp, người dân bày tỏ nguyện vọng một cách mạnh mẽ nhưng không ai lắng nghe, không ai giải quyết thì mâu thuẫn sẽ đẩy lên cao trào, càng khó giải quyết”, GS Đặng Hùng Võ chỉ rõ.

Thiết kế: Đức Anh

Liên Liên