Trào lưu “biểu tình” tại các chung cư: Lợi hay hại?

Việc căng băng rôn phản đối chủ đầu tư ngày càng được cư dân sử dụng nhiều đến nỗi được ví von như một “phong trào”. Tuy nhiên câu chuyện đằng sau việc bùng phát tranh chấp chung cư này là gì? Sau mỗi lần đấu tranh mệt mỏi và tốn rất nhiều công sức, thời gian ấy, cư dân có thực sự giải quyết được những vấn đề còn tồn đọng như mong đợi? Lỗ hổng nào cần phải vá để đem đến một môi trường minh bạch và văn minh hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam?

Để hiểu rõ hơn về câu chuyện này, Cà phê cuối tuần đã có cuộc trò chuyện với ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.

PV: Thưa ông, vài năm trở lại đây, những tranh chấp ở chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư ngày càng gay gắt, theo ông đâu là nguyên nhân dẫn đến tình trạng này?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Những tranh chấp ở chung cư thường gói gọn trong 4 vấn đề. Thứ nhất, tranh chấp trong việc xác định phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng của nhà chung cư, tranh chấp về sở hữu tầng hầm và tầng 1 của nhà chung cư, đặc biệt là cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư trong hợp đồng mua bán và khi bàn giao căn hộ.

Các tranh chấp này thường xảy ra khi có Luật Nhà ở 2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành, một số tranh chấp xảy ra kể cả sau khi có Luật, nhất là cách tính diện tích căn hộ theo thông thuỷ hay tim tường. Bởi trước khi có các văn bản này thì trong các văn bản pháp luật về nhà ở không có quy định rõ ràng về vấn đề sở hữu chung, sở hữu riêng, đồng thời trong mẫu hợp đồng mua bán căn hộ cũng yêu cầu phải ghi rõ các phần diện tích này cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Thứ hai, tranh chấp trong việc thành lập ban quản trị, phí dịch vụ chung cư và quản lý 2% kinh phí bảo trì nhà chung cư. Cụ thể, đối với việc thành lập ban quản trị chung cư. Mặc dù Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành đều quy định rõ ràng trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu ban quản trị nhà chung cư để thực hiện các nhiệm vụ trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, nhiều khu nhà chung cư vẫn không tiến hành tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị. Mặt khác, về phía chính quyền địa phương mặc dù đã được pháp luật quy định phải có trách nhiệm trong việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước của mình trong quản lý nhà chung cư trên địa bàn, trong đó có việc kiểm tra, giám sát công tác quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.

Thứ ba, tranh chấp về phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư. Mặc dù pháp luật về nhà ở đã quy định các chi phí dịch vụ do UBND cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác và UBND cấp tỉnh có trách nhiệm quy định mức thu tối đa kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn và chủ đầu tư căn cứ vào mục thu do UBND cấp tỉnh ban hành để tính toán, cân đối mức phí dịch vụ. Tuy nhiên, trên thực tế, do nhà chung cư có quy mô khác nhau, tần suất sử dụng các loại dịch vụ khác nhau từ các dịch vụ đơn giản tối thiểu đến phức tạp và mặc dù pháp luật đã có quy định chủ đầu tư phải thoả thuận mức phí dịch vụ với người mua nhà khi ký hợp đồng mua bán nhưng trên thực tế vẫn xảy ra các tranh chấp, mâu thuẫn.

Thứ tư, tranh chấp nữa là về quản lý kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung của nhà chung cư. Mặc dù Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành đều quy định chủ đầu tư có trách nhiệm nộp 2% kinh phí bảo trì (số tiền này thu từ người mua căn hộ và phần diện tích mà chủ đầu tư giữ lại, không bán), số tiền này phải được gửi vào ngân hàng thương mại và chuyển giao lại cho ban quản trị nhà chung cư khi ban quản trị được thành lập.

Trên thực tế, một số chủ đầu tư không thực hiện nghiêm túc quy định này, không chuyển giao số kinh phí bảo trì này cho bản quản trị mà tự ý sử dụng vào các mục đích khác nhau hoặc cũng có trường hợp khi chuyển sao số kinh phí này thì ban quản trị cũng tuỳ tiện sử dụng không đúng mục đích.

Các tranh chấp xảy ra một phần do khung pháp lý điều chỉnh về vấn đề này chưa được kịp thời bổ sung, hoàn thiện để theo kịp với tốc độ phát triển đa dạng của loại hình nhà ở chung cư; một phần do một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến việc thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình.

Ngoài ra, cũng có những trường hợp do người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung nêu trong hợp đồng mua bán căn hộ, trong đó đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ hợp đồng mua bán căn hộ, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý nên xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp, gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý, ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà, chủ đầu tư cũng như ảnh hưởng đến mô hình phát triển nhà chung cư hiện đại.

PV: Thưa ông, bên cạnh những tranh chấp chung cư chính đáng liên quan đến chủ đầu tư như chất lượng công trình, thời gian thi công và các lợi ích khác của khách hàng thì cũng có những trường hợp người dân chưa hiểu hết sự việc và bị dẫn dắt vì lợi ích của người khác. Hệ quả là khiến sự việc trở nên căng thẳng. Quan điểm của ông về câu chuyện này như thế nào?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Trong thời đại công nghệ, mạng xã hội phát triển, hầu như dự án nào cũng được cập nhật các thông tin về tiến độ bàn giao, chất lượng dự án công trình, dịch vụ tại chung cư. Trên thực tế, tôi cho rằng điều này là cần thiết đối với người mua hàng, người dân và không có gì sai trái.

Tuy nhiên, khi mâu thuẫn với chủ đầu tư xảy ra, bên cạnh những người bức xúc cần chủ đầu tư đưa ra câu trả lời thì một số người lại lợi dụng đưa những thông tin sai lệch về dự án, kích động người dân nhằm điều hướng dư luận theo mục đích và lợi ích riêng của cá nhân mình. Đây là việc làm lợi dụng người khác, cần phải lên án và bài trừ.

Thực tế, đa số người dân đều muốn có một không gian sống thanh bình và hầu hết chủ đầu tư đều muốn đi đường dài với nhiều dự án khác, nên không có tranh chấp nào là không thể ngồi lại cùng nhau giải quyết.

PV: Thưa ông, khi sự việc bị đẩy đi quá xa thì phía sau những tranh chấp, mâu thuẫn, căng băng rôn phản đối sẽ là gì?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Đương nhiên, một khi câu chuyện bị đẩy đi quá xa tất yếu sẽ dẫn đến những hệ quả cho cả hai bên. Người mua nhà mất thời gian, chi phí và công sức những lần hô hào biểu tình nhưng vẫn không đạt được mục đích như mong muốn. Với cách thức giải quyết tranh chấp mua bán nhà chung cư như vậy thì những người mua nhà vừa không thể hiện được sự văn minh, vừa không đem lại hiệu quả. Thậm chí những người mua nhà còn rất dễ “sa” vào các hành vi vi phạm pháp luật hình sự như: gây rối trật tự công cộng; hủy hoại tài sản hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản.

Đối với chủ đầu tư, uy tín bị ảnh hưởng nặng nề, dự án rớt giá, thanh khoản kém. Thực tế cho thấy, khi dự án có tranh chấp, kiện cáo thì giá bán có thể giảm 5 - 10%, hoặc nhiều hơn nữa nếu tranh chấp là nghiêm trọng. Một số dự án, nhà đầu tư chấp nhận lỗ để bán được nhà và thu hút sức mua. Vì vậy, các doanh nghiệp và cư dân nên chủ động điều chỉnh, tháo gỡ, tránh để tranh chấp kéo dài và nặng nề hơn.

PV: Vậy theo ông, giải pháp giải quyết và hạn chế các tranh chấp liên quan đến chung cư phải như thế nào?

Ông Nguyễn Mạnh Hà: Công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư liên quan đến 3 chủ thể chính là: chủ sở hữu sử dụng nhà chung cư, bao gồm chủ sở hữu các căn hộ, chủ sở hữu các phần sở hữu riêng trong nhà chung cư (diện tích văn phòng, thương mại…); chủ đầu tư và chính quyền địa phương. Vì vậy, để nâng cao chất lượng công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư thì cần có sự nỗ lực, đóng góp của tất các chủ thể có liên quan.

Có dư luận cho rằng, mô hình quản lý, vận hành nhà chung cư được quy định tại Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn Luật là chưa phù hợp với tình hình thực tế, gây nhiều tranh chấp, mà cần giao việc quản lý vận hành đó cho chủ đầu tư thực hiện cho cả vòng đời dự án. Tôi lại cho rằng, mô hình hiện hành là hợp lý và phù hợp với thông lệ chung của quốc tế. Bởi tài sản thuộc quyền sở hữu của ai thì người đó phải có quyền và trách nhiệm quản lý.

Tuy nhiên, cần nâng cao hơn nữa trách nhiệm, tính chuyên nghiệp của các chủ thể liên quan đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư. Đặc biệt là trách nhiệm và quyền hạn của chính quyền địa phương cấp quận và phường không được tham gia từ đầu, từ khi hình thành dự án, cũng như trong quá trình bán căn hộ.

Thực tế, nhiều cư dân, kể cả những người tham gia ban quản trị không tìm hiểu kỹ về quy định của Pháp luật về quản lý, vận hành nhà chung cư, có tư tưởng đòi hỏi mà không thấy tránh nhiệm, thậm chí vào Ban quản trị để trục lợi. Các chủ đầu tư thì không muốn buông quyền của mình trong khi công trình đã bàn giao đưa vào sử dụng từ lâu.

Ngoài ra, cũng cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, có chế tài nghiêm khắc đối với các vị phạm trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, chiếm dụng diện tích sở hữu chung, kinh phí bảo trì.

Để giải quyết tất cả những tranh chấp này phải từ hai phía người dân và chủ đầu tư thì cơ quan quản lý nhà nước phải là trung gian đứng ra điều chỉnh chứ không phải để ai cũng vì quyền lợi của mình mà đưa ra ý kiến nhằm tranh thủ lợi ích cho bên mình mới dẫn đến những tranh chấp không giải quyết được.

Xin chân thành cảm ơn ông!

Đẩy đi quá xa, cả hai cùng mệt mỏi (Ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận kinh doanh nhà ở miền Bắc & miền Trung Savills Việt Nam) Để tránh mẫu thuẫn tranh chấp ở chung cư thì trước hết khách hàng phải là người tìm hiểu kỹ các sản phẩm. Tiếp đó là chủ đầu tư phải có cam kết chắc chắn về sản phẩm của mình. Thực tế thời gian gần đây, các chủ đầu tư đã quan tâm rất nhiều đến chất lượng đời sống của người dân sau khi bàn giao nhà. Đây là tín hiệu tích cực. Trong tranh chấp, nếu hai bên bình tĩnh cùng ngồi lại chia sẻ thấu đáo thì sẽ giải quyết được mọi vấn đề. Bởi câu chuyện càng đẩy đi quá xa, người dân và chủ đầu tư càng mệt mỏi. Thêm nữa, giá trị của bất động sản cũng sẽ đi xuống ở những chung cư đang có mâu thuẫn quá lớn.

Ảnh hưởng đến giá trị bất động sản (Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội) Chắc chắn tranh chấp, mâu thuẫn ở các chung cư sẽ làm ảnh hưởng đến giá trị của sản phẩm bất động sản. Tranh chấp ở chung cư thường liên quan đến diện tích chung, quỹ bảo trì, phí quản lý. Cần phải có chế tài xử phạt nếu sản phẩm bất động sản chủ đầu tư bàn giao không đúng với hợp đồng trước đó. Đặc biệt, cần có quy định chặt chẽ hơn để đảm bảo quỹ bảo trì chung cư trở nên minh bạch. Các bên liên quan có thể nắm được thông tin và sử dụng để tránh trường hợp ai đó trục lợi riêng. Mặt khác, mâu thuẫn chung cư cũng có liên quan đến người sử dụng chung cư, nhất những người lần đầu tiên sống ở chung cư. Rất nhiều trong số đó chưa có kinh nghiệm, chưa có kiến thức sử dụng cũng như hiểu về vai trò trách nhiệm của mình với nơi mình sống. Do vậy, chỉ khi thị trường phát triển chuyên nghiệp hơn, người dùng chuyên nghiệp hơn, có pháp lý rõ ràng mới có thể giải quyết được những tranh chấp này.

Người đại diện cho cư dân đã công tâm chưa? (Ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO VietBuilding) Câu chuyện tranh chấp giữa chủ đầu tư và ban quản trị toà nhà là vấn đề có hai mặt. Ở góc độ cư dân, thực sự đại diện cho người dân đã công tâm vì quyền lợi chung của dân hay chưa? Đó là những người thực sự tâm huyết nhưng ở khía cạnh nào đó vẫn phải xem xét có yếu tố cá nhân trong đó hay không? Cũng không ít trường hợp, tại một số chung cư phải thay ban quản trị, ban quản lý cũ vì nhiều nguyên nhân. Ví như, một số ban quản trị, ban quản lý là thông qua quen biết. Ở góc độ chủ đầu tư, nếu họ làm tốt, đảm bảo quyền lợi của cư dân, cam kết đúng pháp luậtthì sẽ không xảy ra tranh chấp.

Có hiện tượng trục lợi cá nhân (Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM) Thực tế có hiện tượng phần tử ngoài xã hội tìm cách chui vào ban quản trị chung cư để trục lợi cá nhân, làm thiệt hại đến lợi ích của cư dân. Thủ đoạn của những phần tử này là mua căn hộ nhỏ nhất, vận động để được bầu làm Trưởng ban quản trị để sau đó thực hiện hành vi trục lợi. Thậm chí sau khi trục lợi, có cả trường hợp bán lại căn hộ chung cư mà cư dân không hay biết hoặc từ bỏ vị trí Trưởng ban quản trị sau khi đã trục lợi xong.

Nhà đầu tư cần rõ ràng ngay từ đầu (Ông Lê Hà Giang, Chủ tịch HĐQT Long Giang Land) Có những doanh nghiệp quảng cáo một đằng, thực tế một nẻo khiến cho cư dân cảm thấy bất mãn, và họ khó tin vào việc chủ đầu nói được và làm được. Bản chất của những mâu thuẫn phát sinh sau khi bàn giao nhà đều xuất phát từ sự ức chế. Mà ẩn sâu của sự ức chế đó là vì bị lừa ngay từ đầu. Những gì mà khách hàng nhận được trong quảng cáo đến lúc thực tế là hai trạng thái hoàn toàn khác nhau. Nhà đầu tư cần phải rõ ràng, phải cam kết đi đôi với thực hiện. Nếu không chính khách hàng họ có cảm giác bị lừa dối. Có thể nói, trước khi tiến tới một dịch vụ tốt thì sản phẩm của chủ đầu tư phải tốt. Điều đó giúp doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra ở phía sau.

Hồng Vũ (thực hiện)

Thiết kế: Đức Anh