Nhiều bất cập trong quản lý và phát triển chung cư mini

Phải thừa nhận, rằng sự phát triển của loại hình nhà ở này đã góp phần tích cực trong việc giải quyết nhu cầu nhà ở ngắn hạn cho người dân. Tuy nhiên, sự phát triển ồ ạt, thiếu định hướng đã dẫn đến sự thiếu thống nhất giữa quy định về sự hiện diện về mô hình căn hộ này với các quy định về xây dựng và yêu cầu về phòng cháy chữa cháy. Từ đó, tạo ra lỗ hổng trong việc quản lý xây dựng...

Theo quy định của pháp luật nhà chung cư, nhà tập thể, nhà ở ký túc xá hoặc nhà hỗn hợp cao từ 7 tầng trở lên phải buộc có giấy phép về phòng cháy, chữa cháy. Khi thi công phải đảm bảo đúng thiết kế đã phê duyệt và phải được nghiệm thu về phòng cháy chữa cháy mới đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Trong khi, theo Luật Phòng cháy chữa cháy và các văn bản liên quan, lại không bắt buộc áp dụng đối với nhà ở riêng lẻ có chiều cao từ 6 tầng trở xuống. Vì vậy, rất nhiều nhà riêng lẻ, nhà ống không có các phương án phòng cháy và thoát hiểm.

Điều đáng chú ý là để tối ưu lợi nhuận, các chủ đầu tư khi tiến hành xây dựng chung cư mini đã lách bằng cách xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ chỉ 6 tầng. Sau đó, ngang nhiên xây vượt tầng cao đã được cấp phép, rồi bán hoặc cho thuê, điển hình như trường hợp xảy ra ở chung cư mini tại tại địa chỉ 29/70 phố Khương Hạ, phường Khương Đình, quận Thanh Xuân vào đêm 12/9 vừa qua.

Qua khảo sát của Thương Trường tại một số phường ở khu vực quận Đống Đa, chung cư mini thường xây dựng trên diện tích nhỏ, thực tế nhiều căn nằm sâu trong ngõ với quy mô từ 5 - 10 tầng và len lỏi trong các khu dân cư. Hơn nữa, phần lớn chung cư này không làm lối thoát hiểm, cơ sở vật chất phòng cháy chữa cháy chỉ mang tính hình thức, do chủ đầu tư muốn tận dụng quỹ đất. Do đó, nếu sự cố về cháy nổ xảy ra thì hậu quả vô cùng lớn. Đơn cử tại ngõ 151 Láng Hạ, lối vào tại khu chung cư mini nằm sâu hun hút trong một con ngỏ rất nhỏ, lối đi này 2 xe máy tránh nhau cũng khó khăn. Trong khi tại khu vực phố La Thành, một số chung cư mini được cải tạo từ nhà riêng và cũng len lỏi và sâu hun hút trong những con ngõ chật hẹp, không thể đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy.

Theo phân tích của KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam “Trong phòng cháy chữa cháy yêu cầu đặt ra rất cụ thể, nghĩa là không chỉ phòng cháy chữa cháy đối với bản thân công trình, mà việc kết nối bên ngoài phải như thế nào. Khi chính công trình không đảm bảo phòng cháy chữa cháy, cộng thêm vị trí không thuận tiện để đảm bảo thoát nạn, thì hai yếu tố cùng kết hợp sẽ dễ dẫn đến sự việc đáng tiếc”.

Ở góc độ sở hữu, với mô hình nhà ở riêng lẻ, chia thành các căn hộ nhỏ, hay còn hiểu là căn hộ chung cư mini hiện không bị pháp luật hạn chế, thậm chí đã xuất hiện trong Luật Nhà ở 2014, nhưng trong các văn bản về pháp luật xây dựng, lại chưa có quy chuẩn riêng. Cụ thể, tại Điều 46, Luật Nhà ở 2014 quy định cho phép hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên, và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này, thì được nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó. Chính quy định này đã tạo cơ sở pháp lý dẫn đến tình trạng phát triển loại nhà chung cư mini, chung cư hộp diêm.

Tuy nhiên, theo KTS Nghiêm vấn đề mấu chốt phải xem điều kiện kỹ thuật thế nào, chứ thực tế hiện nay, định hướng đúng song điều kiện kỹ thuật thực hiện lại không được giám sát chặt chẽ, từ cơ quan quản lý cấp phép đến đội thanh tra trật tự xây dựng kiểm tra và đặc biệt chính quyền địa phương một số nơi vẫn chưa thường xuyên giám sát.

Bởi vậy, “chúng ta cần phải xem xét, xây dựng những quy định rõ ràng liên quan tới vấn đề này, đặc biệt là đưa ra khái niệm chuẩn xác về chung cư mini trong văn bản quy phạm pháp luật; xác định rõ khu vực nào được xây dựng, khu vực nào không được xây dựng, nếu vi phạm sẽ xử nghiêm”, KTS Nghiêm lưu ý.

Sau những vụ việc đáng tiếc như vừa qua, các chuyên gia trong ngành, cho rằng không ít công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, không đủ điều kiện để được cấp “sổ đỏ” cho người mua.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu, cho rằng nguyên nhân việc nở rộ chung cư mini vượt ngoài tầm kiểm soát có nguyên nhân bắt nguồn từ bất cập của quy định pháp luật về “phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân”; nguyên nhân thứ nữa là hạn chế, yếu kém trong công tác thực thi pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước, nhất là cấp cơ sở. Ngoài ra, còn nguyên nhân do các đầu nậu và doanh nghiệp liên kết với hộ gia đình, cá nhân móc nối cùng một số cán bộ cấp cơ sở, để thực hiện công trình nhà chung cư mini trái phép.

Do đó, giới chuyên gia kiến nghị nên sử dụng công cụ quy hoạch để hạn chế phát triển loại nhà ở riêng lẻ kiểu nhà chung cư mini có nhiều phòng tại khu vực đô thị, quận nội thành. Đồng thời bổ sung các nội dung có quy định chặt chẽ hơn đối với việc phát triển và xây dựng chung cư mini.