Nhà ở nhu cầu thực áp đảo, căn hộ cao cấp "ế" hàng

Cả tháng không bán nổi một căn

Theo chia sẻ của anh Nguyễn Đức Dũng, nhân viên môi giới bất động sản chuyên về dòng sản phẩm căn hộ cao cấp tại quận Cầu Giấy (Hà Nội), căn hộ cao cấp đang rất khó bán dù công ty đã tung nhiều chương trình giảm giá và khuyến mãi mạnh. Cũng có một số người chấp nhận cắt lỗ hàng trăm triệu đồng, “gửi” bán nhưng thực tế tìm khách mua nhà với giá 35 – 40 triệu đồng/m2 vào thời điểm hiện tại không hề dễ

Anh Dũng cho hay: “Cùng thời điểm này của năm trước, mỗi tháng tôi có thể chốt từ 1 – 2 căn, thời điểm căn hộ cao cấp đặc biệt chững lại như cuối 2017 dù ít khách hỏi mua hơn nhưng vẫn bán được 1 căn/tháng nhưng suốt mấy tháng vừa qua, có tháng không bán được căn nào. Không những vậy, bên cạnh việc chi tiêu bị cắt giảm, hàng tháng tôi vẫn phải bỏ thêm một khoản tiền không nhỏ để chạy quảng cáo, gọi điện tư vấn khách hàng.

Thường thì các khách hàng của dòng sản phẩm cao cấp rất khó tính, đòi hỏi sự chuyên nghiệp cao nên mọi khâu cũng phải đầu tư hơn, thành ra khá tốn kém, trong khi hoa hồng không có khiến cho anh em môi giới gặp khó khăn. Người trụ lâu cũng chỉ được 3 – 4 tháng”.

Số liệu mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản cho biết, nguồn cung căn hộ siêu sang tăng từ 115 căn hộ vào cuối quý II lên 1.322 căn ở cuối quý III năm nay, tuy nhiên, chỉ có 90 căn hộ giao dịch được trong quý III. Tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm này ở Hà Nội chỉ đạt khoảng 2%. Chiếm tỷ trọng cao nhất là dòng sản phẩm có mức giá thấp, đạt 54% và dòng cao cấp đạt 13%. Tỷ lệ hấp thụ của các dòng sản phẩm phản ánh đúng thực trạng nhu cầu thị trường.

Tương tự, số liệu mới nhất từ Colliers International cho hay, thị trường căn hộ Hà Nội quý III diễn biến khá ảm đạm. Trong đó, số lượng căn hộ giao dịch thành công giảm hơn 25% so với quý II, chỉ đạt 4.000 căn, một phần do những ảnh hưởng của tháng 7 âm lịch. Phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm thị phần lớn nhất, đóng góp 50% tổng số căn chào bán. Phân khúc cao cấp ở vị trí thứ hai, chiếm khoảng 30%. Đáng chú ý, trong quý này tại Hà Nội không có bất kỳ căn hộ hạng sang nào được tiêu thụ. Trong khi đó, phân khúc căn hộ giá rẻ lại có lượng tiêu thụ tương đối ổn định với gần 1.100 căn bán được.

Trên thị trường sơ cấp, nhà đầu tư vẫn chào bán các dự án với mức giá ổn định nhằm chuẩn bị cho đợt tăng giá cuối năm. Đó cũng là nguyên nhân giá chào thuê trung bình ở các phân khúc không có nhiều thay đổi, giữ ở mức 1.120 USD/m2.

"Nhà ở giá hợp lý" là cụm từ được nhắc đến rất nhiều trong 3 năm trở lại đây

Về nguồn cung, trong quý III có khoảng 5.000 căn hộ được tung ra thị trường, giảm 20% so với quý trước. Phân khúc trung cấp đang được thị trường ưa chuộng hơn phân khúc cao cấp vì vừa túi tiền của người mua. Cụ thể, phân khúc trung cấp chiếm khoảng một nửa tổng số căn hộ chào bán trong quý, còn phân khúc cao cấp cung cấp cho thị trường 1.500 căn, chiếm 30%.

Colliers International nhận định, nhờ nguồn cung dồi dào ở phân khúc giá rẻ và trung cấp trong tương lai nên giá bán ở hai phân khúc này sẽ không tăng quá nhanh. Thị trường căn hộ của Hà Nội tiếp tục thể hiện rõ xu hướng dịch chuyển ra xa trung tâm thành phố với những dự án có mảng xanh lớn và cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Những khu vực ngoại ô thành phố như Hà Đông, Đan Phượng và Gia Lâm đang dần trở thành nơi tập trung của các căn hộ giá thấp nhờ vào diện tích đất lớn. Độ lệch pha cung - cầu ở các phân khúc trung và thấp cấp sẽ được thu hẹp trong những năm sắp tới.

Chờ tín hiệu “đột phá”

Thực tế thị trường thấy rõ câu chuyện lệch pha cung – cầu khi phân khúc nhà giá rẻ nhu cầu cao thì nguồn cung lại rất hạn chế, còn căn hộ cao cấp nguồn cung đang ồ ạt trong khi sức cầu có hạn. Đặc biệt, phân khúc căn hộ cao cấp đã có dấu hiệu bão hoà nguồn cung từ năm 2017. Hơn 10 tháng đầu năm 2018, nhiều dự án cao cấp tiếp tục được tung ra trong khi nhu cầu ít khiến thị trường các khó hấp thụ.

Theo một đơn vị nghiên cứu thị trường đánh giá, thanh khoản trên thị trường đang giảm rất mạnh, đặc biệt là phân khúc cao cấp. Mặc dù số lượng căn hạng B bán được nhiều nhưng lượng hàng tồn kho của phân khúc này cũng nhiều nhất. Tổng cung sơ cấp toàn thị trường đang là 24.000 căn trong khi số lượng bán được chỉ hơn 6.000 căn. Đối với hạng A, theo chuyên gia này, lượng hàng cũng đang gia tăng, số lượng căn bán được nhiều hơn quý trước. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho vẫn còn vì có nhiều dự án mới tung ra thị trường và không phải dự án nào cũng bán tốt.

Cũng theo đơn vị này, việc giảm giá bán căn hộ cao cấp có thể xảy ra nhưng phân khúc này cũng có ngưỡng đầu tư của nó. Tức là các dự án có vị trí đẹp, chi phí đầu tư cao thì chắc chắn giá sẽ cao, có giảm cũng không thể giảm nhiều. Có chăng chỉ được tặng thêm gói quản lý, gói nội thất.

Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai cho hay: “Chúng ta đang sống trong thời đại công nghệ 4.0, đa số người có nhu cầu mua căn hộ là người trẻ và có suy nghĩ, quan niệm xã hội đã thay đổi, cải tiến hơn. Đơn cử như chúng ta không cần phải có một diện tích lớn để tích lũy rất nhiều thứ đồ đạc, hay cần một không gian rộng để mời mọi người tập trung ăn uống thường xuyên... Bởi những nhu cầu đó, chúng ta có thể sử dụng không gian đa năng, tiện ích xung quanh dự án.

Chúng ta chỉ cần một phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ vừa phải... nhưng căn hộ đó phải đẹp, thiết bị phải cao cấp để nghỉ ngơi sau những giờ làm việc mệt mỏi. Nhu cầu xã hội nhìn chung không cần một ngôi nhà rất rộng nhưng bên trong lại rất xấu. Tôi có thể lấy ví dụ như ở Nhật Bản, dù giàu hơn, văn minh hơn mình rất nhiều nhưng căn hộ của họ có diện tích rất nhỏ, chỉ 40 - 50m2, thậm chí còn bé hơn. Và căn hộ của họ chỉ giành cho mục đích để ở”.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ cho hay: "Nhà ở giá hợp lý" là cụm từ được nhắc đến rất nhiều trong 3 năm trở lại đây, bởi nhu cầu thực của khách hàng tại phân khúc này luôn chiếm tới 80%. Năm 2017, các chuyên gia, đơn vị nghiên cứu thị trường đều nhận định phân khúc nhà ở giá hợp lý là "phân khúc vàng" của thị trường, khi hàng loạt các đơn vị đã đầu tư, xây dựng và phát triển hàng nghìn căn hộ phù hợp với túi tiền của người dân dân. Bước sang 2018, nhu cầu nhà ở tại phân khúc này vẫn cao trong khi nguồn cung lại chỉ chiếm có 20%. Thực tế là nhu cầu của khách hàng hiện nay không đơn thuần chỉ là có một căn nhà để ở mà còn là nơi để trẻ con phát triển, gia đình đình tận hưởng nhiều dịch vụ tiện ích".