Nhà đầu tư bất động sản có xu hướng chuyển từ “lướt sóng“ sang dài hạn

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản tháng 2 của Batdongsan.com.vn cho thấy, thị trường bất động sản tháng 2/2022, mức độ quan tâm tăng 23% so với tháng trước. Cụ thể, mức độ quan tâm toàn thị trường của tháng 2/2022 đã tăng 23% so với tháng 1/2022. Trong đó, nổi bật là sự quan tâm ở phân khúc chung cư để bán (23%), bán đất (17%) và đất nền dự án (15%).

Một số địa phương thu hút sự quan tâm nổi bật của nhà đầu tư, có thể kể đến như: Lâm Đồng (41%), Khánh Hòa (35%), Đà Nẵng (32%) Đồng Nai (25%)…

Hai thị trường chủ lực là Hà Nội và TP.HCM cũng cho thấy sự đồng pha khi mức độ quan tâm đều tăng, lần lượt ở các mức 22% và 29%. Tại Hà Nội, các phân khúc chính đều tăng, như: Chung cư để bán (23%), nhà riêng (13%), bán đất (8%). Tại TP.HCM, các phân khúc này cũng tăng lần lượt ở các mức: 22%, 17% và 19%.

Như vậy, chỉ trong 2 tháng đầu năm, với bối cảnh chung là nền kinh tế đang khởi sắc trở lại, đặc biệt, việc thông thương hàng không sẽ tạo động lực cho doanh nghiệp quay lại sản xuất - kinh doanh, từ đó mang đến “cảm hứng” mới cho thị trường địa ốc, kích thích các nhà đầu tư rót tiền vào các phân khúc và loại hình sản phẩm khác nhau.

Tuy nhiên, nếu ở giai đoạn trước, nhiều người có xu hướng tham gia đầu tư theo tâm lý đám đông với mục đích là “lướt sóng” để kiếm lời, thì ở thời điểm hiện tại, sự thận trọng mới là yếu tố được đề cao số một khi đầu tư vào bất động sản.

Ông Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ tài chính bất động sản cho rằng, đầu tư bất động sản cần có một tâm thế đúng. Tâm thế đầu tư lướt sóng ngắn hạn là đã sai từ đầu. Bất động sản mang tính chu kỳ trung và dài hạn nhiều hơn.

“Lợi nhuận trong ngắn hạn do may mắn nhiều hơn giỏi. Nhiều nhà đầu tư thấy may mắn lại nghĩ do mình phân tích đúng, giỏi nên làm 2 - 3 vòng nữa thì thường là họ bị kẹp ở vòng thứ 3. Khi đầu tư vào bất động sản nhà đầu tư bắt buộc phải có một tâm thế đúng đắn cho tầm nhìn trung và dài hạn”, ông Khôi khuyến cáo.

Ông Khôi cũng nói thêm, với các nhà đầu tư mới tham gia thị trường thì càng phải cẩn trọng, cần phải biết mình là ai, đang ở đâu trong chuỗi bán hàng một sản phẩm bất động sản, tránh để mất vốn giữa chừng. Đặc biệt, nên cẩn trọng với thông tin trong ngành bởi, thông tin thực tế có thể hoàn toàn khác với thông tin trên giấy.

Về triển vọng trong năm 2022, thị trường bất động sản được ủng hộ bởi cơ sở hạ tầng, đầu tư công. Bên cạnh đó, bất động sản có mối tương quan với lạm phát, khi lạm phát gia tăng giá bất động sản thường có xu hướng tăng theo bởi đây là kênh trú ẩn an toàn cho nhà đầu tư.

Vị chuyên gia cũng lưu ý, đa số nhà đầu tư bất động sản áp dụng phân tích từ trên xuống giống như chứng khoán: Phân tích vĩ mô, từng khu vực, sau đó đánh giá tác động cơ sở hạ tầng. Về lâu dài thị trường được ủng hộ bởi cơ sở hạ tầng đầu tư công được nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, đây không nhất thiết là điều kiện quan trọng nhất cần để ý tới. “Có thị trường tôi đánh giá về mặt vĩ mô tốt nhưng vẫn có nhà đầu tư bị “kẹp hàng” như thường nên phải cẩn thận với việc phân tích”, ông Khôi nhấn mạnh.

Chia sẻ với phóng viên về chiến lược đầu tư trong giai đoạn này, ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân cho hay, từ cuối năm 2020, ông đã cơ cấu lại danh mục đầu tư cá nhân theo 5 tiêu chí:

Thứ nhất, mua bất động sản có giá trị sử dụng, không phải bất động sản giá trị tăng. Từ giai đoạn 2020 - 2021, giá đất nền vùng ven đô thị tăng nhanh, nhiều khu vực giá đất tăng nhưng vẫn bỏ hoang, chưa sử dụng được vì đa phần đều là đầu cơ mua, giá đã tăng mạnh và hết lý do để tiếp tục tăng giá. Nếu nhà đầu tư tiếp tục mua vào rất dễ bị ngâm vốn dài hạn, thậm chí có thể giảm giá.

Vì vậy, theo ông Minh, để an toàn, nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn bất động sản có giá trị sử dụng để ở hoặc kinh doanh. Với loại bất động sản này, nhà đầu tư tuyệt nhiên có thể cho thuê lại, vừa có lợi nhuận từ cho thuê và vẫn an toàn cho số vốn.

Thứ hai, săn đất vùng trũng, nơi giá đất không, chưa tăng quá nhiều trong giai đoạn 2018 - 2020 và có lý do để tăng giá. Thời gian qua, giá đất tại các tỉnh thành ven Hà Nội hay TP.HCM, nhiều nơi đã tăng 50 - 200%, thậm chí có nơi đã tăng tới 300%. Để tìm những nơi có tiềm năng nhưng giá chưa tăng nhiều là điều khó, nhưng không phải không có. Nhà đầu tư cần đầu tư thời gian tìm những nơi giá đất mới chỉ tăng từ 10 - 20% đổ lại, nhưng vẫn còn lý do tăng giá để đầu tư.

Thứ ba, nâng cao thời gian đầu tư thành dài hạn từ 2 - 4 năm. Thời gian nhà nhà đổ xô mua bất động sản, người người lo lạm phát, lãi suất rẻ.. rồi đi mua đất đã qua, hay nói đúng là qua giai đoạn sôi động nhất, cùng đó các kế hoạch phát triển về hạ tầng, quy hoạch đã dần được công bố.

Bởi vậy, sẽ không còn nhiều tiền đề để xuất hiện những điểm nóng hạ tầng nào có thể tạo ra sốt, việc “lướt sóng” sẽ không còn dễ dàng như trước. Thế nên đầu tư bất động sản cần tính dài hơn, để dự phòng rủi ro, tránh kỳ vọng ngắn không xoay kịp.

Thứ tư, không sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi sự biến động thị trường xuất hiện, kinh tế chung lại gặp nhiều khó khăn, thì việc vay mượn để đầu tư mà không lường trước đến việc dòng tiền, trả nợ là nhiều rủi ro. Nhìn trong trung hạn bất động sản vẫn tốt nhưng trong ngắn hạn thì thị trường sẽ có nhiều biến động.

Thứ năm, bán đi các bất động sản đã tăng mạnh và không có giá trị sử dụng, chỉ giữ lại vùng đất thật sự tiềm năng và cơ sở hạ tầng phát triển ngay. Các bất động sản đã tăng mạnh thì nhà đầu tư có thể bán đi, mua đầu tư những vùng trũng mới. Giữ lại những bất động sản có vị trí đẹp và hạ tầng phát triển là cách sử dụng đồng vốn hiệu quả và tối ưu trong đầu tư./.