Nghịch lý nhà tái định cư tại Hà Nội: Khẩn trương xây dựng rồi... bỏ hoang?

Chung cư tái định cư (TĐC) "cửa đóng then cài"

Theo khảo sát của PV, trên địa bàn các quận như Cầu Giấy, Hoàng Mai, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Long Biên… đến thời điểm hiện nay còn rất nhiều tòa nhà tái định cư bỏ trống. 

Trên đường Tân Mai kéo dài hay còn gọi là đường 2,5 (thuộc phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai) ba tòa nhà tái định cư đã xây dựng hơn 2 năm nay nhưng đến giờ vẫn để trống. Cũng nằm tại quận Hoàng Mai, khu TĐC Vĩnh Hoàng (nằm tại KĐT Vĩnh Hoàng) với 3 tòa chung cư đã hoàn thiện nhưng vẫn thưa người tới ở. Cảnh tượng hoang vắng, đìu hiu tại khu tái định cư cao tầng hiện đại.

Sở hữu vị trí “vàng” tại quận Cầu Giấy nhưng dự án nhà ở TĐC N01 - D17 Duy Tân (phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy) 10 năm vẫn "cửa đóng then cài", chịu chung số phận bị bỏ hoang. Được biết, quy mô của dự án gồm 15 tầng nổi và 1 tầng hầm, với tầng 1 và 2 là tầng thương mại, căn hộ ở từ tầng 3 đến tầng 15. Được chia thành 4 đơn nguyên với các loại diện tích: 50m2 - 56m2 - 60m2 - 65m2 - 66m2 - 80m2 - 87,5m2, mỗi đơn nguyên sẽ bao gồm: 5 căn hộ; 2 thang máy cao tốc và 1 thang thoát hiểm. 

Được khởi công xây dựng từ năm 2010 và dự kiến hoàn thành vào 2013, tuy nhiên đến nay, tòa chung cư vẫn chưa thể hoàn thiện và vẫn trong tình trạng “phơi sương phơi nắng”. Theo quan sát, qua nhiều năm, hàng rào bằng tôn bao quanh dự án bị viết, dán chằng chịt những thông tin quảng cáo. Tại mặt phố Duy Tân, vỉa hè bên ngoài chung cư còn được tận dụng làm nơi tập kết thùng rác, gây ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân xung quanh dự án.

Khối tòa nhà tái định cư 4A Tạ Quang Bửu (Hai Bà Trưng) khang trang vẫn bị bỏ hoang gần 10 năm nay. Theo tìm hiểu của PV, chủ đầu tư nhà tái định cư 4A Tạ Quang Bửu là Công ty cổ phần Tu tạo và Phát triển nhà. Một dự án với 154 căn hộ, nhưng sau gần 10 năm vẫn chưa thể đi vào hoạt động, hàng trăm hộ dân vẫn chưa thể vào ở trong căn hộ tái định cư của mình. Tình trạng này gây lãng phí rất lớn ngân sách của Thành phố, đồng thời nếu không đưa vào sử dụng, duy tu bảo dưỡng thì chỉ trong vài năm tới, tòa chung cư này sẽ xuống cấp trầm trọng.

Gần đây có một số thông tin, tòa nhà này đã có nhà đầu tư mới tiếp quản và sẽ sớm được đưa vào sử dụng. Dù thế nhưng nhiều ý kiến vẫn nghi ngờ, bởi nhiều năm qua, đã có hàng chục “tin đồn” và tòa nhà vẫn im lìm nằm “đắp chiếu”?

Cũng nằm trên "đất vàng" của Thủ đô, khu TĐC Hoàng Cầu (Đống Đa, Hà Nội), với 4 tòa CT2A, CT2B, CT2C và CT3 về cơ bản đã hoàn thiện, song số người dân về ở còn lác đác. Dự án TĐC Hoàng Cầu do UBND quận Đống Đa làm chủ đầu tư với đơn vị đại diện là Ban quản lý dự án quận. Dự án xây dựng quỹ nhà tái định cư cho nhà di dân giải phóng mặt bằng ao Hoàng Cầu theo quyết định phê duyệt ngày 31/10/2011 của UBND TP. Hà Nội. Nhiều rao bán căn hộ suất ngoại giao được giới thiệu cụ thể, với giá bán rất cao từ 29 - 30,5 triệu đồng/m2. Trong khi đó, giá gốc của những căn tái định cư này chỉ từ 14,5-16 triệu đồng/m2. 

Khu tái định cư Hoàng Cầu khá khang trang, hiện đại nhưng thưa thớt người ở

Dù hầu hết đều nằm ở những vị trí đắc địa nhưng không hiểu vì lý do gì, sau khi xây dựng xong, những tòa nhà, chung cư TĐC này lại bị bỏ hoang, lâu ngày là tình trạng xuống cấp, hư hỏng nặng.

Lý giải thực trạng này, UBND thành phố Hà Nội cho biết, quy định tại Nghị định 197/NĐ-CP của Chính phủ đã nêu rõ, trước khi tiến hành GPMB, phải công bố công khai quỹ nhà TĐC và giá bán nhà TĐC cho các hộ dân. Do vậy, với các dự án lớn, việc chuẩn bị đủ quỹ nhà TĐC để công bố công khai trước khi thực hiện công tác giải phóng mặt bằng là một khó khăn lớn đối với Hà Nội. Bên cạnh đó, tiến độ thực hiện GPMB của một số dự án trọng điểm còn chậm so với kế hoạch nên rất nhiều căn hộ TĐC đã giới thiệu cho các chủ đầu tư nhưng không được đưa vào khai thác sử dụng.

Đối với những khu TĐC bỏ hoang, mỗi địa phương có cách xử lí khác nhau. Theo đại diện Phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng Hà Nội), Sở Xây dựng đã có đề xuất thu hồi các căn hộ TĐC sau 2 năm người dân không về ở, để bán đấu giá thu hồi vốn.

Sau đó, Công ty CP xây dựng số 3 Hà Nội (Hanco3) đã đề xuất TP Hà Nội cho phép phá bỏ toàn bộ 3 toà nhà tái định cư thuộc Khu đô thị mới Sài Đồng (Long Biên, Hà Nội) sau 10 năm xây dựng nhưng không có người ở. Đề xuất này của Hanco3 tạo ra những ý kiến trái chiều, đặc biệt là câu hỏi về hiệu quả trong quá trình đầu tư xây dựng TĐC ở Hà Nội.

Liên quan đến vấn đề này, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Nguyễn Chí Dũng cho biết, với các dự án bị chậm tiến độ, Sở cũng đã đề nghị Thành phố chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra thu hồi dự án, Sở Kế hoạch và Đầu tư chấm dứt hoạt động của dự án theo quy định của Luật Đầu tư, làm cơ sở lựa chọn nhà đầu tư khác thực hiện, tránh để các dự án nhà TĐC bị đắp chiếu nhiều năm, trong khi quỹ nhà TĐC không đủ phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng.

Lý giải nghịch lý nhà TĐC xây dựng rồi... bỏ hoang

Thực tế, công tác đầu tư xây dựng quỹ nhà TĐC luôn được thành phố quan tâm xem xét, tuy nhiên, việc đầu tư cơ sở hạ tầng thiếu đồng bộ cùng chất lượng xây dựng kém đã tạo thành những quan niệm xấu về nhà tái định cư. Hình ảnh nhà sụt lún, mất nước, thang máy hỏng đã trở thành nỗi ám ảnh đối với nhiều hộ dân sống trong những khu nhà TĐc như khu Nam Trung Yên, Đền Lừ, Mễ Trì Thượng… chỉ sau ít năm đi vào sử dụng.

Liên quan tới thực trạng các khu TĐC vắng người ở, trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) phân tích, theo quy định của pháp luật là phải có nhà cho người dân rồi mới có thể di chuyển người dân để giải phóng mặt bằng. Như vậy, nếu làm trước được các khu nhà ở cho người dân là tốt.

Tuy nhiên, lý do khiến nhà TĐC bỏ trống là không phù hợp với điều kiện sinh hoạt của những người giải phóng mặt bằng. Ví dụ, người trong diện giải phóng mặt bằng ở quận Tây Hồ nhưng lại bố trí TĐC tận Hà Đông, hay giải phóng mặt bằng ở Mỹ Đình nhưng đưa người dân tái định cư sang Gia Lâm… đi vài chục cây số mới tới nơi thì không phù hợp, nên người dân không nhận TĐC hoặc có nhận thì cũng không ở.

Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho rằng, cần thực hiện theo Luật Nhà ở, dần dần tiến tới thị trường hóa lĩnh vực TĐC, đền bù bằng tiền thỏa đáng, có sẵn vị trí mua được nhà phù hợp với điều kiện của người dân.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ với báo chí, trước đây có chủ trương là phải xây quỹ nhà TĐC để phục vụ phát triển các dự án thu hồi đất ở, nhà ở của người dân nằm trong dự án. Tuy nhiên, dự án nhà TĐC dần bộc lộ các bất hợp lý.

Ở giai đoạn trước, nhà TĐC được thực hiện như dự án ngân sách Nhà nước, được cấp vốn rồi giao cho các doanh nghiệp, đơn vị đầu tư, xây dựng, kèm theo một số ưu đãi cho các đơn vị này. Tuy nhiên, hiệu quả của các dự án nhà TĐC trong giai đoạn này chưa thể hiện tốt.

“Bên cạnh đó, trước khi tiến hành xây dựng nhà tái định cư, việc nghiên cứu xem liệu dự án có đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân hay không lại chưa được tiến hành kỹ càng, sâu sát. Hệ quả là, nhiều quỹ nhà tái định cư được xây dựng trước đây bị bỏ hoang vì không phù hợp nhu cầu sử dụng và các công trình đó thường xuống cấp rất nhanh”, ông Đính nhấn mạnh.

Nguyên nhân được xác định chưa phù hợp với nhu cầu người dân, còn tồn tại nhiều bất cập...

Sau khi nhận thấy nhiều bất cập, cơ quan quản lý Nhà nước cũng đã có điều chỉnh, thay cho việc xây nhà TĐC. Qua đó, những nhà nằm trong dự án có thể được quy đổi ra tiền. Nhà nước mua theo giá thị trường sau đó có thể giới thiệu hoặc người dân tự tìm mua nhà mới.

Ngoài ra, theo ông, các nhà TĐC có nhiều bất cập, không phù hợp nên đã có nhiều dự án bỏ trống. Trong khi đó, nhà TĐC thường được miễn quyền sử dụng đất, Nhà nước dùng tiền ngân sách đầu tư xây dựng, tu bổ nhưng bỏ trống thì đó là một thiệt đơn thiệt kép. Tình trạng nhà TĐC đang bỏ hoang, hư hỏng và xuống cấp, nhiều tỷ đồng của Nhà nước đang bị lãng phí; trong khi đó không ít người dân thiếu nhà để ở. Đây là nghịch lý đang tồn tại cần có giải pháp để tìm được lối ra cho những căn nhà TĐC này. 

Lối thoát nào cho nhà TĐC bỏ hoang?

Trong khi nhiều người dân tại Hà Nội chật vật mưu sinh để kiếm tiền mua nhà ở thì nhiều chung cư TĐC lại đang dư thừa, thậm chí có hàng ngàn căn đang bị bỏ hoang, gây lãng phí cho ngân sách TP. Từ thực tế này, nhiều ý kiến cho rằng, các dự án TĐC cần điều chỉnh ngay các điểm bất hợp lý, đặc biệt phải phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân

Về các giải pháp để giải quyết bài toán tránh lãng phí đất đai tại các dự án biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang, theo các chuyên gia “đã bàn tới, bàn lui nhưng kết quả hầu như giậm chân tại chỗ”. Bày tỏ quan điểm về tình trạng này, TS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Hà Nội phân tích, mối tương đồng giữa sản phẩm đầu ra (các loại hình nhà ở, khu đô thị) và nhu cầu của xã hội chưa đồng nhất. Ngày trước, các chủ đầu tư làm phân khúc này chủ yếu tập trung vào sản phẩm nhà ở, không chú trọng đến việc hạ tầng, tiện ích sống.

Nhìn nhận về trách nhiệm của Nhà nước, có ý kiến cho rằng, vẫn chậm gắn kết các khu đô thị cũ với sự phát triển chung của toàn TP bằng hệ thống kết cấu hạ tầng. Đặc biệt, cơ chế chính sách phát triển hạ tầng xã hội, kỹ thuật của Nhà nước cũng chưa phát huy được tính xã hội hóa mà chủ yếu vẫn sử dụng nguồn ngân sách của mình. Còn nhiều khu đô thị, chung cư bỏ hoang gián tiếp chứng tỏ khả năng kéo dân ra vùng lõi trung tâm chưa cao.

Tuy nhiên, GS.TSKH Đặng Hùng Võ lại cho rằng, không thể dồn toàn bộ trách nhiệm cho Nhà nước. Tình hình nhu cầu vốn đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật của Việt Nam nói chung và mỗi địa phương nói riêng là rất lớn, trong khi đó ngân sách Nhà nước có hạn. Do đó, Nhà nước không thể hoàn thiện tất cả hệ thống hạ tầng. Chủ đầu tư các dự án bị bỏ hoang hiện hữu phải cùng phối hợp thực hiện dự án phát triển kết cấu hạ tầng trên cơ sở quy hoạch đồng bộ được nghiên cứu kỹ càng. Ăn theo quy hoạch, các khu đô thị, chung cư bỏ hoang phải giải cứu bằng quy hoạch.

"Kho BĐS bị tồn đọng là cái giá phải trả cho những khiếm khuyết về chính sách quản lý nhà đất ở nước ta. Cụ thể là chưa ngăn chặn được nạn đầu cơ và quy hoạch thiếu tương xứng. Giải bài toán bằng đầu tư quy hoạch hạ tầng nghe có vẻ dễ nhưng lại khó. Cần sự vào cuộc của nhiều phía, trong đó chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc phối hợp với các cấp chính quyền sở tại để có phương án tối ưu” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.