Bản tin BĐS 24h: Tìm lối thoát cho các khu tái định cư bỏ hoang nhiều năm

Tìm lối thoát cho các khu tái định cư bỏ hoang nhiều năm

Theo ghi nhận của PV Laodong.vn, trên địa bàn các quận như Cầu Giấy, Hoàng Mai, Long Biên… đến thời điểm hiện nay còn rất nhiều tòa nhà tái định cư bỏ trống. Xung quanh tòa nhà, cỏ cây um tùm, lối vào và ra tại một số chung cư cửa đóng then cài. Thậm chí, nhiều điểm của một số tòa nhà có kim tiêm vứt tràn lan.

Ba tòa nhà màu xanh nước biển (là nhà tái định cư) nằm trên đường Tân Mai kéo dài hay còn gọi là đường 2,5 (thuộc phường Hoàng Văn Thụ, quận Hoàng Mai) đã xây dựng hơn 2 năm nay nhưng đến giờ vẫn để trống. 

Dự án nhà ở tái định cư tại ô đất A14 khu đô thị Nam Trung Yên do Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội (HANDICO) làm chủ đầu tư với diện tích đất lên đến 53.922m2, diện tích xây dựng là 7.520m2 với 4 tòa nhà cao 21 - 30 tầng nằm ngay trung tâm phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy. Cho đến nay, cả bốn tòa nhà đã hoàn thiện nhưng lượng người dân vào ở vẫn chưa hết, nếu để lâu không có người ở khó tránh tình trạng xuống cấp.

Hay như dự án nhà ở tái định cư N01 - D17 Duy Tân (phường Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy) sở hữu một vị trí “vàng” tại quận Cầu Giấy nhưng 10 năm vẫn phải ngắm nhìn sự phát triển của những tòa nhà hiện đại xung quanh, mà bản thân thì chịu đựng số phận bị bỏ hoang. Quy mô của dự án gồm 15 tầng nổi và 1 tầng hầm, với tầng 1 và 2 là tầng thương mại, căn hộ ở từ tầng 3 đến tầng 15. Được chia thành 4 đơn nguyên với các loại diện tích: 50m2 - 56m2 - 60m2 - 65m2 - 66m2 - 80m2 - 87,5m2, mỗi đơn nguyên sẽ bao gồm: 5 căn hộ; 2 thang máy cao tốc và 1 thang thoát hiểm.

Được khởi công xây dựng từ năm 2010 và dự kiến hoàn thành vào 2013, tuy nhiên đến nay, tòa chung cư vẫn chưa thể hoàn thiện và đang trong tình trạng “phơi sương phơi nắng”. Theo ghi nhận, qua nhiều năm, hàng rào bằng tôn bao quanh dự án bị viết, dán chằng chịt những thông tin quảng cáo. Tại mặt phố Duy Tân, vỉa hè bên ngoài chung cư còn được tận dụng làm nơi tập kết thùng rác.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ với báo chí, trước đây có chủ trương là phải xây quỹ nhà tái định cư để phục vụ phát triển các dự án thu hồi đất ở, nhà ở của người dân nằm trong dự án. Tuy nhiên, dự án nhà tái định cư dần bộc lộ các bất hợp lý.

Ở giai đoạn trước, nhà tái định cư được thực hiện như dự án ngân sách Nhà nước, được cấp vốn rồi giao cho các doanh nghiệp, đơn vị đầu tư, xây dựng, kèm theo một số ưu đãi cho các đơn vị này. Tuy nhiên, hiệu quả của các dự án nhà tái định cư trong giai đoạn này chưa thể hiện tốt.

“Bên cạnh đó, trước khi tiến hành xây dựng nhà tái định cư, việc nghiên cứu xem liệu dự án có đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân hay không lại chưa được tiến hành kỹ càng, sâu sát. Hệ quả là, nhiều quỹ nhà tái định cư được xây dựng trước đây bị bỏ hoang vì không phù hợp nhu cầu sử dụng và các công trình đó thường xuống cấp rất nhanh”, ông Đính nói.

Ông Đính cho rằng, sau khi nhận thấy nhiều bất cập, cơ quan quản lý Nhà nước cũng đã có điều chỉnh, thay cho việc xây nhà tái định cư. Qua đó, những nhà nằm trong dự án có thể được quy đổi ra tiền. Nhà nước mua theo giá thị trường sau đó có thể giới thiệu hoặc người dân tự tìm mua nhà mới.

Ngoài ra, theo ông Đính, các nhà tái định cư có nhiều bất cập, không phù hợp nên đã có nhiều dự án bỏ trống. Trong khi đó, nhà tái định cư thường được miễn quyền sử dụng đất, Nhà nước dùng tiền ngân sách đầu tư xây dựng, tu bổ nhưng bỏ trống thì đó là một thiệt đơn thiệt kép. Tình trạng nhà tái định cư đang bỏ hoang, hư hỏng và xuống cấp, nhiều tỷ đồng của Nhà nước đang bị lãng phí; trong khi đó không ít người dân thiếu nhà để ở. Đây là nghịch lý đang tồn tại cần có giải pháp để tìm được lối ra cho những căn nhà tái định cư này.

Bộ Xây dựng đề xuất nhà 20 triệu/m2

Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 10 vừa qua, nêu ý kiến về việc giá nhà hiện nay còn cao so với thu nhập của người dân, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Lê Quang Hùng cho rằng, giá cả trong lĩnh vực BĐS do thị trường quyết định. Để kéo giá nhà về tầm tay người dân, theo lãnh đạo Bộ Xây dựng cần tăng lượng cung cho nhà giá xã hội, nhà giá rẻ, có chính sách bảo đảm cung cho đại đa số người lao động.

Về nhà ở xã hội từ 15-20 triệu/m2, Thứ trưởng cho biết đã có đầy đủ chính sách vấn đề đẩy nhanh nguồn cung. “Bộ Xây dựng đề xuất có thêm loại nhà ở thương mại giá rẻ giá 20-28 triệu đồng/m2, cho phép xây nhà có diện tích dưới 45 m2 tạo nguồn cung cho loại nhà phân khúc tầm trung vừa mức hộ gia đình mua được” – ông Hùng nói.

Với nhà ở thương mại thông thường, giá 30-45 triệu đồng/m2 theo ông Hùng là do thị trường quyết định. Cùng với việc tăng nguồn cung, Thứ trưởng nhấn mạnh cần tăng cường minh bạch thông tin, nhà đầu tư có thể giao dịch trực tiếp với người mua có nhu cầu, tránh qua các đối tượng đầu cơ, môi giới, trung gian BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, giải pháp bền vững để có giá nhà hợp lý là xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh. Cùng với các giải pháp từ vấn đề quản lý, theo ông Châu cũng cần sự “vào cuộc” của các doanh nghiệp BĐS. Theo đó, các doanh nghiệp xem xét đa dạng hóa và cơ cấu lại sản phẩm nhà ở, chuyển hướng mạnh sang phân khúc nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền; nhà ở thương mại giá thấp; nhà ở xã hội và tham gia các dự án xây dựng lại các chung cư hư hỏng; các dự án di dời, chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch; các dự án chỉnh trang các khu dân cư lụp xụp.

“Đây là các lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản vừa có hiệu quả kinh tế, vừa có ý nghĩa xã hội và tuy có tỷ suất lợi nhuận thấp, nhưng ít rủi ro, đồng thời có lợi cho việc xây dựng uy tín thương hiệu của doanh nghiệp, góp phần thiết thực để kéo giảm giá nhà ở thương mại” – ông Châu nhấn mạnh.

Chung cư có giá 1 tỷ đồng gần như biến mất khỏi thị trường

Theo báo cáo thị trường bất động sản do DKRA Vietnam công bố đầu tháng 10 vừa qua thì riêng tại TP.HCM căn hộ thuộc phân khúc hạng C có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2 gần như biến mất hoàn toàn trên thị trường. Phân khúc hạng B trên toàn thị trường có 475 căn giao dịch thành công. Số căn hộ hạng B tồn kho ở phân khúc này chỉ còn khoảng gần 250 căn.

Còn ghi nhận từ Savill Việt Nam, trên tổng số lượng giao dịch căn hộ toàn thị trường, căn hộ Hạng C luôn chiếm ưu thế với hơn 60% và tỷ lệ hấp thụ ở mức cao hơn cả 2 hạng còn lại. Tình hình hoạt động tốt của hạng C có thể nhìn nhận từ các yếu tố tích cực của cả cầu (người mua) và cung (chủ đầu tư).

Về khía cạnh nguồn cầu, căn hộ hạng C có mức giá vừa túi tiền đáp ứng được nhóm có nhu cầu cao nhất; trong đó, đáng chú ý là nhóm gia đình trẻ cũng như giới tri thức trẻ thu nhập trung bình có nhu cầu ở thực.

Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường, Savills Việt Nam cho biết: “Tỷ lệ người mua căn hộ hạng C cho nhu cầu ở tại TP.HCM trong 9 tháng đầu năm nay chiếm tỷ lệ từ 70 - 80%. Trong bối cảnh Covid-19, đối tượng đầu tư ngắn hạn và đầu tư cho thuê bị tác động mạnh nhất do giãn cách xã hội và đóng cửa biên giới. Còn nhóm khách hàng mua để ở đối mặt với vấn đề tài chính dẫn đến việc trì hoãn kế hoạch mua nhà”.

Tuy nhiên, bà Trang cũng nhìn nhận thực tế, căn hộ hạng C với giá bán trung bình dưới 1.000USD/m2 hiện khá hạn chế trên thị trường. Trong tương lai, bà dự báo căn hộ hạng C tiếp tục dẫn dắt thị trường TP.HCM, chiếm 55% nguồn cung tương lai và 60% lượng bàn giao đến năm 2023.

Tương tự tại thị trường Hà Nội, trong báo cáo thị trường do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam công bố cũng khẳng định trong quý III/2020, căn hộ giá rẻ tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ theo phân khúc nhưng có tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay: “Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc bình dân thường nằm tại các vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông… tỷ lệ hấp thụ ở phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%”.

Trước đó vào quý IV/2019, ông Đính cũng nhìn nhận phân khúc bình dân gần như “biến mất” trên thị trường bất động sản, vì không có nguồn cung nào ra hàng, chỉ còn một vài dự án đang mở bán sẵn từ các quý trước.

Về nhu cầu nhà ở, theo ông Đính, phân khúc chung cư bình dân lúc nào cũng khan hàng, đắt khách, nhu cầu người dân lúc nào cũng cần. Do đó, đây là phân khúc cần khuyến khích các nhà phát triển bất động sản đầu tư xây dựng.

Nhận định ở mức giá cao hơn, với ngưỡng giá căn hộ trung bình 1.325 USD/m2, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Việt Nam - chi nhánh Hà Nội cho rằng, người mua với ngân sách 1,5 tỷ đồng chỉ mua được căn tối đa 50m2. Nếu nhìn vào thị trường Hà Nội hiện nay, để tìm căn hộ có diện tích dưới 50m2 và giá 1,5 tỷ đồng ở trung tâm quả là khó.

Bà Nguyễn Hoài An cho hay: “Hiện nay, các chủ đầu tư đã tính toán diện tích hợp lý để ngưỡng giá căn hộ chung cư xoay quanh 1 - 1,5 tỷ đồng, vừa phù hợp với nhu cầu lớn của những cặp vợ chồng trẻ lập nghiệp tại Hà Nội, người muốn mua căn hộ thứ 2 ở ngoại thành và nhà đầu tư thứ cấp. Do đó cũng không nên quá lo ngại về khoảng trống về giá và căn hộ giá rẻ”.

Bất động sản ven biển sẽ dẫn dắt thị trường

Số liệu thống kê từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, từ đầu năm đến nay, cả nước ghi nhận có khoảng trên 4.000 sản phẩm BĐS biển được đưa ra thị trường, trong đó chủ yếu là Condotel và biệt thự nghỉ dưỡng. Những địa điểm phát triển mạnh về sản phẩm này trong thời gian gần đây, như: Quảng Ninh, Đà Nẵng, Phú Quốc, Bình Thuận… đều có số lượng giao dịch ở mức rất thấp.

“Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng ven biển gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Theo thống kê có đến 2/3 các dự án có sản phẩm Condotel đang chào bán trên thị trường không phát sinh giao dịch. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh mẽ này là do: Ảnh hưởng của dịch bệnh đến toàn bộ nền kinh tế, trong đó lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng là lĩnh vực bị ảnh hưởng nặng nề nhất; cùng với đó là khung pháp lý cho loại hình này vẫn chưa thực sự rõ ràng dẫn đến tâm lý e ngại, mất niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư bởi sự phá vỡ cam kết ở một số dự án Du lịch, nghỉ dưỡng” - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho hay.

Trước những khó khăn về thị trường, thời gian gần đây nhiều nhà đầu tư đã chuyển dịch đầu tư sang các dòng sản phẩm tại khu vực ven đô thị lớn, khu vực phía Bắc với Hà Nội là trung tâm xu hướng này đã xuất hiện ở các tỉnh: Hòa Bình, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh... khu vực phía Nam ở một số địa bàn giáp ranh với TP Hồ Chí Minh, như: Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu...

Chuyên gia Tài chính TS Lê Xuân Nghĩa cho biết, trước sự ảnh hưởng tiêu cực của đại dịch Covid-19, cùng việc siết chặt cơ chế chính sách liên quan đến tiền tệ của Ngân hàng và thủ tục cấp phép đầu tư đã khiến cho thị trường BĐS nói chung bị giảm sút trong thời gian gần đây, nhưng thực tế qua nhiều phép thử có thể khẳng định thị trường BĐS đang không bị “đóng băng”.

Ngoài ra, những trục trặc liên quan đến Condotel có thể Nhà nước sẽ có thêm một số điều chỉnh liên quan, để đảm bảo sự phát triển cho thị trường ổn định, lâu dài. “Riêng đối với sản phẩm BĐS khu vực ven biển còn rất nhiều tiềm năng phát triển, vì hầu hết những nhà phát triển BĐS lớn đều đã có mặt ở những vùng ven biển, sự có mặt của họ sẽ giúp cho hệ thống hạ tầng được đầu tư đồng bộ, nâng cấp, kéo theo đó là giá trị BĐS ven biển cũng được nâng lên. Mặc dù thời điểm này đang khó khăn, nhưng về dài hạn tôi tin tưởng rằng BĐS ven biển sẽ tiếp tục phát triển và dẫn dắt thị trường” - TS Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Tuy nhiên, để khai thác hiệu quả tiềm năng này theo TS Lê Xuân Nghĩa các địa phương ven biển cần phải bám sát các quy hoạch, kiến tạo hệ thống hạ tầng cứng - mềm, tiện ích dịch vụ thông minh, kết hợp xử lý môi trường; cùng với đó là xây dựng được các sản phẩm du lịch đặc trưng, gắn với sự đặc sắc của văn hóa vùng miền.